Contratos Civiles Fundamentales: Donación, Arrendamiento, Compraventa y Préstamo

LA DONACIÓN

1. Concepto y Carácter de la Donación

La donación, en sentido estricto, es un negocio jurídico por el cual una persona, el donante, realiza una atribución patrimonial gratuita en favor de otra, el donatario, quien la acepta, produciéndose un empobrecimiento del primero y un enriquecimiento correlativo del segundo. Este negocio se basa en el animus donandi, es decir, en la voluntad de liberalidad, que lo distingue de otros actos como el pago de una deuda o la prestación gratuita de servicios.

El Código Civil español recoge la donación en el artículo 618, definiéndose como «un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta». Además, el artículo 609 la contempla como uno de los modos de adquirir la propiedad.

Aunque históricamente se discutió si la donación era un acto o un contrato, hoy día se entiende que es un contrato unilateral desde el punto de vista obligacional (solo nace obligación para el donante), pero bilateral en su formación, ya que requiere la aceptación del donatario. Así lo evidencian artículos como el 623, que establece que se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación, o el 629, según el cual no produce efectos sin dicha aceptación.

Naturaleza de la Donación

En cuanto a su naturaleza, se distingue entre:

• ●  Donación propia, que supone la transmisión inmediata de la propiedad desde el donante al donatario. No requiere una tradición posterior (modo), pues en la propia donación confluyen título y modo.

• ●  Donación obligacional, en la que el donante se obliga a transmitir la propiedad en el futuro. Esta modalidad, admitida por el artículo 1255 del CC, se perfecciona con la aceptación del donatario y no requiere entrega actual.

Capacidad para Donar y Recibir

Respecto a la capacidad, no basta con la capacidad general para contratar, sino que se exige la capacidad de disponer, de ahí que no puedan donarse bienes futuros (arts. 634 y 635), a diferencia de lo que ocurre con otros contratos donde sí se admite esta posibilidad (art. 1271 CC). Se ha señalado la conexión entre la donación y el intercambio, especialmente en casos como los regalos de boda, en los que, pese a que su naturaleza es donativa, en la práctica se valoran conforme a un cierto principio de reciprocidad social.

En definitiva, la donación es un negocio jurídico con efectos patrimoniales significativos, sometido a requisitos específicos de forma, capacidad y contenido, y que, aunque poco habitual fuera del ámbito familiar, juega un papel importante dentro de la autonomía privada, combinando el principio de libertad contractual con límites establecidos en garantía de la seguridad jurídica y el equilibrio patrimonial entre las partes.

2. Elementos Personales: Donante y Donatario

Para donar se exige: la capacidad general y la capacidad de disponer de los bienes, lo que supone la libre disposición de los mismos (ser titular del derecho que se transmite y tener el derecho de transmitirlo).

Casos Especiales de Capacidad para Donar

Como casos especiales, tenemos:

• –  Bienes comunes → Nulos los actos a título gratuito sobre bienes comunes sin consentimiento del otro cónyuge.

• –  Bienes gananciales → Nulos los actos a título gratuito si no concurre el consentimiento de ambos cónyuges. Sin embargo, con los bienes gananciales liberalidades de uso.

• –  Los herederos del ausente → no podrán disponer a título gratuito hasta cinco años después de la declaración del fallecimiento.

• –  Tutela → el tutor necesitará autorización judicial para «disponer a título gratuito de bienes o derechos del tutelado.

Exigencias para el Donatario

Exigencias personales: Se fortalecen las cautelas sobre el donante y se relajan sobre el donatario, pues no es lo mismo donar que recibir donaciones.

1. «Podrán aceptar donaciones todos los que no estén especialmente incapacitados por la ley para ello», como ocurre con quien desempeña un cargo tutelar y no puede «recibir liberalidades del tutelado o de sus causahabientes, mientras que no se haya aprobado definitivamente su gestión». Como prevención frente a posibles simulaciones o negocios a través de personas interpuestas, las donaciones hechas a personas inhábiles son nulas, aunque lo hayan sido simuladamente, bajo apariencia de otro contrato por persona interpuesta». Los casos que puedan entrar dentro de estas prohibiciones no son de incapacidad para recibir por donación, sino de prohibición legal de recibir por donación por razones de moralidad o de orden público o económico, lo que conlleva la nulidad de pleno derecho del contrato.

2. «Las personas que no pueden contratar no podrán aceptar donaciones condicionales u onerosas sin la intervención de sus legítimos representantes». Nótese que, al contrario, pueden aceptar donaciones puras y simples y que la prohibición se refiere a las donaciones en las que existe un cierto componente oneroso.

3. «Las donaciones hechas a los concebidos y no nacidos podrán ser aceptadas por las personas que legítimamente los representan, si se hubiera verificado ya su nacimiento». Es mucho más fácil recibir que dar, por eso se puede recibir por quien no existe, pero no se puede donar algo inexistente.

3. Elementos Objetivos de la Donación

Tensión entre Liberalidad y Límites

Tensión entre liberalidad y frenar excesos: En la donación se genera una tensión entre no poner obstáculos al espíritu de liberalidad y frenar excesos indeseables. En realidad, las grandes donaciones son algo muy inhabitual fuera de las relaciones familiares. De hecho, son tan extrañas que siempre levantan cierta suspicacia y no podemos olvidar que, si el donante llegara a tener una situación de insolvencia, la donación se presumirá en fraude de acreedores. Incluso dentro de las relaciones familiares no es infrecuente que las donaciones pretendan de alguna manera, burlar el derecho sucesorio.

Límites Legales a la Donación

Límites a la donación: la donación «podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que este se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias». La donación «no podrá comprender los bienes futuros», entendiendo por tales «aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación». La razón para esto ya la hemos visto anteriormente y se podría matizar que una donación de bienes futuros sería válida como donación meramente obligacional. Por último, «ninguno podrá dar ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento. La donación será inoficiosa en todo lo que exceda de esta medida».

En un sistema en el que está regulado lo que se puede dar por vía de testamento y donde existen restricciones como las legítimas, resulta ineludible que la restricción alcance a la disposición inter vivos, pues, si no, su eficacia podría ser burlada por esta vía. Las donaciones inoficiosas dan lugar a la reducción.

4. Elementos Formales de la Donación

El donatario debe, si no puede ser nula, aceptar la donación por sí, o por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y bastante. La necesidad de aceptación resulta evidente en todo contrato, pues sin ella no ha lugar la perfección.

Donación de Bienes Muebles

Donación de cosa mueble: Puede hacerse verbalmente o por escrito teniendo en cuenta que la verbal requiere la entrega simultánea de la cosa donada. Faltando este requisito, no surtirá efecto si no se hace por escrito y consta en la misma forma la aceptación. Este requisito puede conectarse de nuevo con la necesidad de traditio dentro de la propia donación que se vio anteriormente.

Donación de Bienes Inmuebles

Donación de inmuebles: El CC requiere que se haga en escritura pública «expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario». También la aceptación de la donación debe hacerse en escritura pública (que puede ser la misma de la donación) y en vida del donante.

Si se hiciera en escritura separada «deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante y se anotará esta diligencia en ambas escrituras». Hay que tener en cuenta que si una persona acepta la donación en representación de otra que no puede hacerlo por sí, estará obligada a procurar dicha notificación y anotación (art. 631). La escritura pública en estos casos es ad substantiam, por lo que, de no realizarse, la donación sería nula.

La jurisprudencia del TS ha venido insistiendo, zanjando polémicas anteriores, en que la escritura pública de compraventa no vale como escritura de donación, por lo que si así ocurriera no habría habido transmisión del dominio. Supongamos que un padre vende una casa a su hijo, pero jamás le exige el precio, pues en realidad se trata de una compraventa simulada que esconde una donación disimulada. En este caso podríamos encontrarnos con que la compraventa es nula por simulación y la donación también por falta de forma, por lo que no habría habido traslación de la propiedad de la casa.

5. Perfección de la Donación

El Código Civil plantea dudas sobre cuál es el momento exacto en que se perfecciona una donación, ya que hay dos artículos que dicen cosas distintas:

Contradicción Normativa: Artículos 623 y 629 CC

• ●  El artículo 623 dice que la donación se perfecciona cuando el donante conoce la aceptación del donatario (teoría de la cognición).

• ●  El artículo 629 señala que la donación no produce efectos hasta que el donatario acepta (teoría de la aceptación).

  Esta diferencia puede tener consecuencias importantes. Por ejemplo, si el donatario acepta pero el donante muere antes de conocerlo, ¿se ha perfeccionado la donación o no?

  La mayoría de la doctrina cree que debe aplicarse el artículo 623, y que la donación solo se perfecciona cuando el donante sabe que el donatario la ha aceptado. Esto encaja con lo que dice el artículo 1262 del Código Civil sobre los contratos en general: que hay consentimiento cuando el oferente conoce la aceptación o no puede ignorarla de buena fe.

  Sin embargo, otros autores opinan que basta con que el donatario acepte (art. 629), incluso si el donante aún no lo sabe. Argumentan que este artículo es una norma especial para las donaciones y que hay otros artículos, como el 633.2, que respaldan esta idea.

  También hay una tercera posición, que intenta conciliar ambos artículos. Según esta tesis:

• ● El artículo 623 se aplicaría a donaciones que aún no entregan el bien (como las obligacionales o de inmuebles que se firman más tarde).

• ● El artículo 629 se usaría en las donaciones en las que el bien se entrega en el mismo acto o escritura (donaciones propias o reales).

Conclusión sobre la Perfección

Finalmente, una posición integradora propone distinguir entre dos momentos:

• ●  La donación existe y se perfecciona cuando el donatario acepta.

• ●  Pero solo es irrevocable cuando el donante conoce esa aceptación.

  Esta última postura tiene apoyo, por ejemplo, en el Derecho Foral Navarro, que distingue claramente entre aceptar y notificar, y en qué momento la donación ya no se puede revocar. En resumen, aunque hay debate, lo más aceptado es que la donación se perfecciona cuando el donante conoce la aceptación, pero que se puede considerar aceptada antes si no hay mala fe. Y lo más razonable es distinguir entre la perfección del contrato y el momento en que se vuelve irrevocable.

6. Eficacia de la Donación

Una vez perfeccionada la donación, esta produce efectos jurídicos que se concretan en una serie de obligaciones para el donante y el donatario, y en determinadas consecuencias cuando la donación es conjunta. A continuación, se analizan estos aspectos:

Obligaciones del Donante

Obligaciones del donante

1. Entregar la cosa donada.

2. Prestar una garantía mínima (saneamiento), tal como establece el artículo 638 del Código Civil:

“El donatario se subroga en todos los derechos y acciones que en caso de evicción corresponden al donante. Este no queda obligado al saneamiento salvo si la donación fuere onerosa, en cuyo caso responderá de la evicción hasta la concurrencia del gravamen.”

En general, el donante no responde por defectos o vicios de lo donado, salvo en casos de mala fe. Así, si dona una cosa sabiendo que tiene un defecto grave (como un coche con frenos defectuosos o un animal enfermo), podría tener responsabilidad por daños y perjuicios, ya sea por responsabilidad civil contractual (RCC) o extracontractual (RCE), en analogía con lo que prevé el artículo 1752 CC sobre el comodato.

Además, según el artículo 620, las donaciones que producen efectos tras la muerte del donante (donaciones mortis causa) tienen naturaleza similar a las disposiciones testamentarias y se rigen por las normas sucesorias.

Obligaciones del Donatario

Obligaciones del donatario: El donatario, en principio, no tiene obligaciones estrictas porque la donación es un contrato unilateral. Sin embargo, tiene:

1. Acción para reclamar lo donado y, en caso de evicción, podrá ejercer las acciones que corresponden al donante (art. 638 CC).

2. Un deber moral y jurídico de gratitud, que se manifiesta en evitar las causas legales de revocación por ingratitud, que son:

   • ○  Cometer delito contra el donante (persona, honor o bienes).

   • ○  Imputar al donante un delito público, aunque sea cierto, salvo que el delito haya sido cometido contra el donatario o sus familiares directos.
     Este caso es conflictivo porque el artículo 259 de la LECrim impone la obligación de denunciar ciertos delitos, lo que puede chocar con el riesgo de perder la donación.

   • ○  Negar alimentos indebidamente al donante.

     Aunque el donatario no está jurídicamente obligado a prestar alimentos como si fuera un familiar legalmente responsable, si tiene medios y se niega sin razón, el donante podrá revocar la donación.

Donación Conjunta

Donación conjunta: Cuando se dona a varias personas a la vez.

• –  El artículo 637 presume que se dona por partes iguales, y no hay derecho de acrecer entre los donatarios, salvo que el donante lo haya dispuesto expresamente.

• –  Excepción: si la donación se hace a ambos cónyuges, sí habrá derecho de acrecer si uno de ellos fallece, a menos que se indique lo contrario.

• –  Además, si se dona a ambos cónyuges durante la sociedad de gananciales y sin especificar partes, se presume que la donación es ganancial, siempre que ambos acepten y el donante no haya dicho lo contrario.

7. Pactos Especiales en la Donación

1. El donante se reserva la facultad de disponer de alguno de los bienes donados o de alguna cantidad con cargo a ellos. Si el donante muere sin haber hecho uso de este derecho, pertenecerán al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado.

2. Se admite la posibilidad de que el donante done la propiedad a una persona y el usufructo a otra u otras, eso sí, con la limitación de que no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador.

3. Se establece la donación con cláusula de reversión: Podrá establecerse válidamente la reversión en favor de solo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Código para las sustituciones testamentarias. La reversión estipulada por el donante en favor de tercero contra lo dispuesto en el párrafo anterior es nula; pero no producirá la nulidad de la donación. De nuevo el CC busca limitar la situación de inestabilidad en la que puede encontrarse quien ha recibido una donación, pero puede que tenga que revertirla.

   1. La reversión a favor del donante puede darse para cualquier caso, lo que podría suponer incluir tanto un hecho cierto como un hecho incierto.

   2. En el caso de que sea a favor de un tercero, este se convertirá en un segundo donatario que debe aceptar la donación y recibir directamente del donante.

4. El CC menciona la imposición de la obligación de pago de deudas del donante. En estos casos, si la cláusula no dice otra cosa, el donatario solo tendrá que pagar las que aparecen contraídas antes de la donación, tomándose el momento de la aceptación como frontera entre el antes y el después. Como se puede ver, se trata de una donación modal en la que la carga o gravamen es la obligación de hacer frente a las deudas del donante. Por otro lado, puede ser una carga creciente, pues se puede producir una asunción acumulativa de deudas del donante.

Eso sí, este tipo de donación modal no pierde su naturaleza jurídica si las deudas del donante llegan a exceder la cantidad donada: entonces no estará obligado el donatario al pago de más, pues no llega a transformarse de una donación del donante a una donación hecha en realidad por el donatario. Además, quizás podría suponer una violación del art. 1256 la cláusula que se refiriera a todas las deudas futuras del donante, pues efectivamente el donante con su actuación podría de facto alterar unilateralmente la validez y eficacia del contrato.

Si nada se ha dicho sobre el pago de deudas, solo responderá de ellas el donatario cuando la donación se haya hecho en fraude de los acreedores. Se presumirá siempre hecha la donación en fraude de los acreedores, cuando al hacerla no se haya reservado el donante bienes bastantes para pagar las deudas anteriores a ella». En los casos de buena fe–el donatario ignoraba la situación del donante– solo responderá con lo que conserve de la donación o haya supuesto una subrogación real, mientras que si existe mala fe (conocía la situación) responderá por todo el valor de la donación.

8. La Donación Modal

La donación modal es una modalidad especial de donación en la que se impone al donatario una carga o gravamen, es decir, una obligación que debe cumplir como contraprestación, aunque inferior al valor de lo donado. Está regulada principalmente en los artículos 619 y 622 del Código Civil.

Según el artículo 619 CC, son también donaciones:

1. Las remuneratorias: hechas como recompensa por méritos o servicios prestados al donante, siempre que no sean deudas exigibles

2. Las modales: aquellas en que se impone al donatario un gravamen menor al valor de lo que recibe.

El artículo 622 CC añade que:

• ●  Las donaciones con causa onerosa (es decir, las modales) se rigen por las reglas de los contratos en lo relativo al gravamen.

• ●  Las donaciones remuneratorias siguen las reglas de la donación solo en lo que exceda el valor del servicio recompensado.

  Este artículo, sin embargo, presenta cierta confusión porque menciona el “valor del gravamen” en referencia a las remuneratorias, cuando en realidad estas no incluyen gravamen alguno.

  La donación modal tiene naturaleza mixta: combina el animus donandi (intención de donar) con el animus credendi (intención de exigir algo a cambio). Esta doble intención explica su doble régimen jurídico:

• ●  Como donación, se aplican las normas propias del contrato gratuito.

• ●  Como contrato oneroso, se aplican las normas de los contratos onerosos (por ejemplo, en lo relativo al cumplimiento del gravamen).

  El modo (la carga) es un elemento accidental del contrato: si es nulo, no afecta a la validez de la donación, pero si la donación es nula, también lo es el modo.

  Supongamos que:

• ●  El donante entrega un bien por valor de 100.

• ●  El donatario asume una carga (modo) de 40.

  Si el bien resulta evicto (se pierde por defecto de titularidad), y la pérdida es de 50, no hay derecho a saneamiento, porque lo perdido corresponde a la parte gratuita. Solo si la pérdida supera 60 (la parte no cubierta por el gravamen), al donatario podría exigir al donante que responda por la diferencia, como dice el art. 638 CC.

  Si el donatario no cumple con el modo, puede tener consecuencias:

• ●  El beneficiario del modo (por ejemplo, un tercero a quien debía beneficiarse) puede exigir su cumplimiento (art. 1257 CC).

• ●  El donante también puede exigir que se cumpla, o incluso puede revocar la donación.

  La revocación es una herramienta muy poderosa, porque como la donación siempre es mayor que el gravamen, la amenaza de perderla actúa como una coacción eficaz para que el donatario cumpla el modo.

9. La Donación Remuneratoria

La donación remuneratoria es aquella que se hace a una persona por sus méritos o por los servicios prestados, siempre que no constituyan una deuda exigible. En estas donaciones no hay dos animales, como en las modales, aunque en ocasiones el donante puede sentir que lo debe, lo que nos acercará al concepto de la obligación natural (exigibles e irrepetibles).

En este tipo de donación cobra especial importancia la doctrina del error e incluso de la causa. Supongamos que una persona dona a otra 6.000 € porque cree que ha salvado a su hijo de morir ahogado y posteriormente se demuestra que lejos de salvarle, le estaba intentando ahogar hasta que lo descubrieron: el contrato será inválido por alguno de los motivos mencionados. La donación remuneratoria se beneficia de un trato especial según el cual no es susceptible de colación, de reducción o de revocación.

Las liberalidades de uso, muchas de las cuales entrarían de algún modo dentro de la donación remuneratoria, son aquellas que se realizan en cumplimiento de una exigencia social, aunque se fundan en un animus donandi, pues no hay exigibilidad jurídica y se consideran donación. Se regalan cosas, dentro de lo que es lo usual. Son difícilmente revocables.

Las liberalidades de uso tienen un régimen un tanto alterado respecto de la donación.

• –  Dentro de la administración de la sociedad de gananciales, establece la nulidad de los actos a título gratuito si no consienten ambos cónyuges, con la siguiente excepción: «Sin embargo, podrá cada uno de ellos realizar con los bienes gananciales liberalidades de uso».

• –  No estará sujetos a colación «los regalos de costumbre» y el 1044 matiza que «Los regalos de boda, consistentes en joyas, vestidos y equipos, no se reducirán como inoficiosos sino en la parte que excedan en un décimo o más de la cantidad disponible por testamento».

  Con carácter general suele admitirse que una liberalidad de uso no es susceptible de revocación, reducción, colación o revocación por fraude, pero siempre que se mantenga dentro de los límites de lo usual. Es decir, si su cantidad estuviera por encima de lo que es exigible socialmente y se considera usual, quizás no estaríamos ante una liberalidad de uso o lo sería solo parcialmente.

  También tiene cierto parecido con todo lo anterior la propina. En España se trata de una atribución patrimonial de escasa entidad que estaría entre la liberalidad de uso y la donación remuneratoria: no es exigible y se da existiendo una cierta habitualidad social y en función de la satisfacción del cliente por el servicio recibido. Sin embargo, cuando se mira desde el punto de vista de quien la recibe suele considerarse parte del salario y se articulan sistemas para que los trabajadores las reciban de forma equitativa.

  10. Revocación de Donaciones

  La regla general en el Derecho civil español es la irrevocabilidad de la donación, conforme a los artículos 623 y 629 del Código Civil (CC), una vez aceptada por el donatario y conocida la aceptación por el donante. Aunque la donación es un acto unilateral del donante, al tratarse de un contrato se rige por el principio de obligatoriedad contractual (art. 1256 CC), lo que impide que su validez y cumplimiento dependan solo de la voluntad de una de las partes.

  No obstante, el CC prevé excepcionalmente ciertos supuestos en los que la donación puede ser revocada, probándose así de efectos a un acto ya perfeccionado. Estas causas deben ser interpretadas restrictivamente, al ser excepcionales, y responden a una presunción de cambio en la voluntad del donante por alteración sobrevenida de las circunstancias.

  Causas Legales de Revocación

  1. Supervivencia o Superveniencia de Hijos (Art. 644 CC)

  La donación puede ser revocada si el donante tiene un hijo después de la donación (superveniencia) o si resulta que estaba vivo un hijo que el donante creía muerto (supervivencia).

  Esta causa se extiende también a los hijos adoptivos, conforme al artículo 108 CC. Se presupone que, de haber conocido esta situación, el donante no habría dispuesto del bien gratuitamente, lo que también conecta con una cierta protección indirecta del interés de los hijos.

  La revocación no opera automáticamente: debe ser solicitada judicialmente. Los bienes deberán restituirse al donante, aunque con ciertas reglas específicas:

  • ●  Si están hipotecados, el donante puede liberarlos pagando y luego repetir contra el donatario.

  • ●  Si no pueden devolverse, se valoran al momento de la donación.

  • ●  Los frutos solo se devuelven desde la interposición de la demanda (art. 651 CC).

    La acción caduca a los 5 años desde el conocimiento del nacimiento o existencia del hijo. Es irrenunciable anticipadamente y se transmite a los descendientes del donante (art. 646 CC), aunque no necesariamente deben ser los mismos hijos que provocan la revocación.

  

2. Ingratitud (Arts. 648-653 CC)

Se fundamenta en el deber moral del donatario de mostrar gratitud hacia el donante. Las principales causas son:

• ●  Atentar contra la vida del donante.

• ●  Acusarle de delito con pena grave.

• ●  Negarle alimentos sin motivo.

  Esta causa tiene cierta eficacia retroactiva, ya que las enajenaciones e hipotecas anteriores a la anotación de la demanda siguen siendo válidas, mientras que las posteriores serán nulas (art. 649 CC). El donante podrá:

• ●  Reclamar el valor de los bienes enajenados que no pueda recuperar.

• ●  Repetir por el importe de las hipotecas.

  La acción caduca al año desde que el donante conoce el hecho y puede ejercitarla (art. 652 CC). No se transmite a los herederos del donante si este no la ejercitó en vida (art. 653 CC). Tampoco puede ejercitarse contra los herederos del donatario si no estaba ya interpuesta la demanda.

3. Incumplimiento de Cargas (Donación Modal, Art. 647 CC)

La donación puede revocarse si el donatario incumple alguna de las condiciones o cargas impuestas (modo). El donante podrá:

• ●  Exigir el cumplimiento in natura o por equivalente.

• ●  Instar la revocación de la donación, lo que supone una medida más eficaz que la mera resolución en contratos recíprocos, por el mayor desequilibrio entre valor donado y carga.

  La eficacia de esta revocación es plenamente retroactiva:

• ●  Los bienes donados vuelven al donante.

• ●  Son nulas las enajenaciones e hipotecas hechas por el donatario, con las limitaciones de la Ley Hipotecaria respecto a terceros.

• ●  El donatario solo devolverá los frutos desde que incumple la carga (art. 651 CC).

  El Código Civil no establece expresamente un plazo para esta acción, por lo que la doctrina discute varias posibilidades:

• –  Aplicar el plazo de 4 años del art. 1301 para anulabilidad.

• –  Aplicar el plazo de rescisión del art. 1299, también de 4 años.

• –  O, con mayor coherencia, el plazo general del art. 1964 CC, de 5 años, dado su paralelismo con la acción resolutoria.

11. Reducción de Donaciones

La reducción de donaciones es una institución del Derecho de Sucesiones que tiene como finalidad proteger la legítima de los herederos forzosos cuando el causante ha dispuesto en vida de su patrimonio en términos que la menoscaban. Así lo establece el artículo 636 del Código Civil (CC), al señalar que «nadie podrá dar ni recibir por vía de donación más de lo que pueda dar o recibir por testamento». La parte de la donación que exceda lo que podría haberse legado se considera inoficiosa, y por tanto puede ser objeto de reducción, aunque sea válida.

El fundamento de la reducción está en la protección de la legítima, entendida como una porción indisponible del patrimonio del causante, atribuida obligatoriamente por la ley a determinados herederos (los llamados legitimarios). Si el causante ha realizado en vida donaciones que exceden la parte de libre disposición, y tras la reunión ficticia del patrimonio relicto y lo donado no queda suficiente para cubrir las legítimas, se procederá a reducir tales donaciones, según lo dispuesto en el art. 654 CC.

Proceso de Reducción de Donaciones

La hipótesis típica parte de tres pasos:

1. Reunión ficticia del caudal relicto con las donaciones colacionables.

2. Cálculo del valor de las legítimas individuales.

3. Comprobación de si lo atribuido por testamento o por donación cubre dichas legítimas. Si no es así, se actúa reduciendo en primer lugar las mandas y legados, y si eso no es suficiente, las donaciones.

Según el artículo 820 CC, «se respetarán las donaciones mientras pueda cubrirse la legítima, reduciendo o anulando, si fuera necesario, las mandas hechas en el testamento». Por tanto, las donaciones tienen preferencia sobre las mandas y solo se reducen en último término, respetando el principio de irrevocabilidad de la donación contractual y la mayor antigüedad de los derechos nacidos en vida.

Incluso cuando proceda la reducción de la donación, el donatario puede conservar los frutos obtenidos hasta la interposición de la demanda, según dispone el art. 654 CC. La reducción no afecta a la validez de la donación en vida del causante, sino que se produce post mortem, con efectos únicamente respecto del exceso.

Cuando hay varias donaciones inoficiosas, el art. 656 CC establece que la reducción debe hacerse comenzando por las más recientes, a fin de respetar, en la medida de lo posible, la voluntad originaria del donante. Este criterio cronológico evita que el donante eluda la irrevocabilidad propia de la donación inter vivos mediante donaciones tardías. Solo si no puede determinarse la antigüedad de las donaciones se procederá a una reducción proporcional (prorrata).

La acción de reducción solo puede ejercitarla quien tenga derecho a legítima o una parte alícuota de la herencia, y sus herederos o causahabientes (art. 655 CC). La acción es irrenunciable, y no pueden ejercitarla ni los donatarios ni los acreedores del causante.

El CC no establece un plazo específico para esta acción, aunque se ha planteado la posible aplicación analógica del plazo de cuatro años del artículo 1299 CC, por su carácter cercano a la acción rescisoria, o del artículo 1964 CC (cinco años), dada su naturaleza patrimonial.

12. Donación Indirecta y Negotium Mixtum Cum Donatione

Donación Indirecta

DONACIÓN INDIRECTA: Muy relacionados con la simulación en los contratos y con los vicios de la causa se encuentra la llamada donación indirecta que supone un animus donandi y un enriquecimiento del accipiens hecho a través de un negocio oneroso, por ello el nombre de donación indirecta, pues se logra el objetivo de la donación pero a través de otro tipo de negocio, por ejemplo, si un padre vende a su hijo una casa y nunca le exige el precio o le presta dinero y renuncia a su devolución.

Negotium Mixtum Cum Donatione

NEGOTIUM MIXTUM CUM DONATIONE: Por su parte, en el negotium mixtum cum donatione existe un acuerdo sobre el ánimo liberal y podemos hablar de un negocio mixto, en el que existe una componente liberal y otra que no lo es, adoptando la forma externa de un único negocio oneroso, aunque en realidad tiene un carácter mixto, como ocurrirá en los casos de compraventa con precio amistoso.

Complicaciones y Soluciones

POSIBLES COMPLICACIONES: Las complicaciones que pueden generar la donación indirecta y el negotium mixtum cum donatione se deben resolver acudiendo a lo ya visto sobre simulación de los contratos, pues en ambos casos existe un acuerdo simulado, que es una mera pantalla, y otro disimulado, que es lo que realmente se quiere.

EL ARRENDAMIENTO

1. Introducción al Contrato de Arrendamiento

Arrendamiento de Cosas

Arrendamiento de cosas: una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y un precio cierto.

Arrendamiento de Obras o Servicios

Arrendamiento de obras o servicios: una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar un servicio por un precio cierto.

Es decir, que si un contrato consiste en prestar un servicio a cambio de un precio cierto, podría encontrar, en principio, acomodo en cualquiera de las dos definiciones

2. Concepto de Arrendamiento de Cosas

En el arrendamiento de cosas el arrendador se obliga a dar al arrendatario el goce o uso de una cosa por tiempo determinado a cambio de un precio cierto. El arrendador se reserva la propiedad y con ella, el poder de disposición de la cosa, pues no da ningún derecho real más allá de la posesión.

Goce o Uso de la Cosa Arrendada

Goce o uso: como lo que da el arrendador es el goce o uso, la cosa debe ser gozable o usable. El arrendador está obligado a garantizar y mantener la usabilidad o posibilidad de la cosa. El goce o uso se distingue según el objeto: si es arrendamiento urbano se da el uso y si es arrendamiento rústico se da el disfrute en el sentido de percibir los frutos.

Duración del Arrendamiento

Durante un tiempo determinado: el goce durante un tiempo determinado hace que la prestación sea continuada, porque debe ser garantizado el goce o uso durante todo lo que dure el arrendamiento. Por ello se diferencia del depósito en que el que recibe la cosa ajena tiene la obligación de guardarla y restituir no de usarla.

Problema con Bienes Fungibles

• –  Problema con bienes fungibles: los bienes fungibles se consumen con el uso y no podrán ser objeto de este contrato, pues el goce no debe consumir, en este caso estaríamos ante un préstamo. A pesar de ello sí que podría haber un arrendamiento de un bien consumible si su objeto no fuera la consumición (arrendar una botella antigua de vino para una cena solo como decoración, no para beberla).

Fincas Rústicas

• –  Fincas rústicas: el arrendamiento debe hacerse durante un tiempo determinado y cuando no se fija su duración se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de frutos que toda la finca arrendada diere en 1 año o pueda dar por una vez aunque pasen dos o más años para obtenerlo.

Fincas Urbanas

• –  Fincas urbanas: si no se hubiera fijado plazo al arrendamiento se entiende hecho por años cuando se haya fijado alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario. Por tanto habrá que tener en cuenta el tipo de goce o precio para averiguar la intención de las partes. Si se pacta como perpetuo cualquiera de las partes podrá resolver el contrato igual que si es imposible averiguar su duración.

Carácter Oneroso del Arrendamiento

Oneroso: el arrendamiento es un contrato esencialmente oneroso por lo que tiene que haber precio. Si no hubiera precio estaríamos ante un comodato o un precario. Por precio cierto hay que entender que este determinado o sea determinable. Cuando haya comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y falte la prueba del precio acordado, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonando por el tiempo que la haya disfrutado el precio que se regule. No tiene porque ser dinero. Es muy común el abono del precio como renta.

Naturaleza Jurídica: ¿Derecho Real o Personal?

Naturaleza: discusión entre si es real o personal.

Derecho Real

• –  Real: el arrendatario tiene un derecho real, es decir persigue a la cosa (reipersecutoriedad). Podrá exigir el uso y disfrute de los bienes como perseguir la cosa de quien la tenga. Venta no quita renta.

Derecho Personal

• –  Personal: al vender el arrendador al comprador, queda resuelto el contrato y el arrendatario podrá pedir indemnización. Venta quita renta

  El arrendatario confiere la posesión de la cosa y puede beneficiarse de las acciones de defensa de la posesión. Podemos decir que el arrendamiento es un contrato del que deriva una posesión que afecta a terceros, por lo que el arrendamiento es un derecho personal (venta quita renta )

3. Elementos Subjetivos, Reales y Formales

Elementos Subjetivos: Capacidad de las Partes

Sujeto: ambas partes requieren capacidad general para obligarse para celebrar un arrendamiento, el arrendador además deberá de tener poder de disposición sobre el goce o uso de la cosa que arrienda.

Se prohíbe a los padres o tutores respecto de los bienes de los menores e incapacitados y los administradores de bienes que no tengan poder especial den en arrendamiento las cosas por más de 6 años. Ya que el arrendamiento es un contrato que genera un largo e intenso contacto con la cosa hasta el punto que se duda de su naturaleza. Y el límite de seis años es lo que distingue entre un acto de administración de uno de disposición lo que supondría que la constitución de un derecho real es un acto de disposición y se entiende que antes de los seis años es acto de administración.

Elementos Reales: La Cosa Arrendada

Objeto: en cuanto al objeto como el arrendador da el goce o uso de una cosa, esa cosa debe ser gozable o usable sin que se consuma. Este contrato entre en la regla de libertad de forma aunque puede ser inscribible.

4. Posición del Arrendatario: Obligaciones y Responsabilidades

Obligación de Pagar la Renta

Obligación de pagar el precio del arriendo que no tiene porque ser dinero, aunque es lo normal y es habitual que se pacte que se hará mediante el abono de sumas periódicas, cuando es un arrendamiento de cierta duración. Debe pagar los gastos de la inscripción.

Obligación de Usar la Cosa

Obligación a usar: la cosa con la diligencia de buen padre de familia destinando al uso pactado que se deduzca de la naturaleza de la cosa. Si el arrendatario no lo hiciera conforme a ello el arrendador podría obligar. No se puede obligar al arrendatario a usar la cosa sino se dice expresamente en el contrato, sino que puede exigirse que se conserve: la obligación es conservar las que usar. Solo en casos en los que la conservación requiere el uso, el arrendador podrá exigir el uso al pedir la conservación.

Obligación de Conservar la Cosa Arrendada

Obligación de conservar la cosa: El arrendatario está obligado a conservar la cosa arrendada y, en consecuencia, debe devolverla, al finalizar el arriendo, en el mismo estado en que la recibió, salvo los deterioros o pérdidas que se deriven del mero transcurso del tiempo o de causas inevitables. Si debe devolverla tal como la recibió, se entiende que ha debido conservarla durante el tiempo que ha durado el arrendamiento.

Por su parte, el arrendador cede el uso o goce de la cosa y está obligado a garantizar que esta sea susceptible de ser usada o gozada. Por ello, el Código Civil contempla que el arrendador debe aceptar la devolución de la cosa con los desperfectos que se deriven del uso ordinario y del paso del tiempo.

No obstante, como es el arrendatario quien disfruta de una cosa ajena, el Código Civil muestra cierta sensibilidad hacia la posición del arrendador, quien asume un riesgo al ceder la posesión de su bien a un tercero. En este sentido, se establecen ciertas presunciones para proteger al arrendador:

• ●  En primer lugar, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la cosa en buen estado si el contrato no dice lo contrario. Esta presunción tiene gran importancia práctica, ya que si no se hace constar expresamente en el contrato el estado en que se encuentra la cosa y se omite la mención de algún desperfecto, se entenderá que la recibió sin daño alguno. De ahí que se deduzca una obligación implícita de inspección por parte del arrendatario al recibir la cosa. Esta presunción admite prueba en contrario, por ejemplo, si el defecto era interno y no detectable sin conocimientos técnicos especializados.

• ●  Además, el arrendatario es responsable de todo deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se ha producido sin culpa suya. Se trata, por tanto, de una responsabilidad subjetiva con presunción de culpa, lo que implica una inversión de la carga de la prueba: el arrendatario deberá acreditar que actuó con diligencia o que el daño provino de un caso fortuito o fuerza mayor.

• ● Por último, conforme al artículo 1564 CC, el arrendatario responde también de los deterioros causados por las personas de su casa.

Conclusión sobre la Responsabilidad del Arrendatario

Conclusión: El Código Civil establece una triple presunción contra el arrendatario: se presume que recibió la cosa en buen estado, se presume que cualquier desperfecto es imputable a su culpa, y además responde por los daños causados por las personas que convivan con él. El elemento clave es determinar si los daños que presenta la cosa al término del arriendo son consecuencia de un uso indebido imputable al arrendatario o si, por el contrario, obedecen al uso normal o a causas ajenas a su voluntad.

5. Otras Obligaciones del Arrendatario

Obligación de Notificar al Arrendador

Obligación a poner en conocimiento del arrendador: El arrendatario también está obligado a poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible: cualquier usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada. La necesidad de acometer cualquier reparación precisa para conservar la cosa en el estado de servir para el uso a que ha sido destinada. En estos casos el arrendatario será responsable de los daños y perjuicios que se produjeran al propietario por el no aviso o aviso tardío si ha habido negligencia en su actuación

Obligación de Soportar Reparaciones Urgentes

Obligación a soportar las reparaciones urgentes: El arrendatario tiene la obligación de soportar las reparaciones urgentes en la cosa arrendada que no puedan diferirse hasta la conclusión del arriendo y todo ello «aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca». Dice el CC que si la obra dura más de 40 días, «debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado».

Durante 40 días, hay un desequilibrio legal a favor del arrendador pues el arrendatario se ve privado sin disminuir el precio ni recibir indemnización. Este desequilibrio, utilizándolo de forma analógica, puede resultar en casos injustos para el arrendatario. Al contrario, el arrendador parece que no tiene que disminuir el precio del arriendo si la obra dura menos de 40 días y ello, aunque no esté garantizando durante ese tiempo el uso pleno de la cosa.

Por último, «si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede este rescindir el contrato», lo cual sería algo muy parecido a una resolución por falta de cumplimiento por parte del arrendador, pero sin que puedan exigirse daños y perjuicios. Esto es un desequilibrio consciente a favor del arrendador, ya que lo razonable es que si hay menos goce, haya menos pago.

Subarriendo y Cesión del Contrato

Subarriendo: El Código Civil establece como regla general que todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles, salvo que por ley o pacto se disponga lo contrario (art. 1112 CC). Esta regla se recoge también en el artículo 1550 del mismo cuerpo legal, que señala que, salvo prohibición expresa, el arrendatario puede subarrendar total o parcialmente la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad frente al arrendador por el cumplimiento del contrato. De este modo, el subarriendo se configura como un elemento natural del contrato de arrendamiento.

Conviene distinguir claramente entre la cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo. En la cesión, se produce una transmisión íntegra de la posición del arrendatario, bien sea por acto inter vivos o mortis causa (mediante subrogación). Esta cesión puede implicar una auténtica novación subjetiva del contrato. No obstante, técnicamente puede hablarse también de cesiones parciales, en las que el arrendatario original mantiene su vinculación con el arrendador sin que se produzca una sustitución completa de partes.

Por su parte, el subarriendo implica la celebración de un nuevo contrato entre el arrendatario —que en este caso actúa como subarrendador— y un tercero, el subarrendatario. Así, se mantiene la relación contractual principal entre el arrendador y el arrendatario, mientras que nace una nueva relación jurídica entre este último y el subarrendatario. El subarrendatario, no obstante, queda vinculado también frente al arrendador en determinados aspectos.

En efecto, conforme al artículo 1551 del Código Civil, el subarrendatario responde frente al arrendador por todos los actos relativos al uso y conservación de la cosa arrendada según lo pactado en el contrato principal. Además, respecto del pago del precio, el arrendatario está obligado directamente frente al arrendador por las cantidades que se encuentren pendientes en el momento del requerimiento, no teniendo validez los pagos anticipados si no se han realizado conforme a la costumbre. Esto supone el reconocimiento legal de una acción directa del arrendador contra el subarrendatario, lo que resulta razonable para evitar la complejidad de que el arrendador deba demandar al arrendatario, y este a su vez al subarrendatario.

En todo caso, en la práctica existen limitaciones legales al subarriendo, especialmente en el ámbito de la vivienda urbana. Así, la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe el subarriendo salvo que haya autorización expresa del arrendador. Esta prohibición persigue evitar abusos como el alquiler temporal a precios desorbitados durante eventos puntuales, como una final de la Champions League, lo que podría considerarse contrario a la buena fe contractual y al equilibrio entre las partes.

6. Posición del Arrendador: Obligaciones y Garantías

El arrendador, como parte prestadora del uso de la cosa en el contrato de arrendamiento, asume una serie de obligaciones fundamentales recogidas en el artículo 1554 del Código Civil, que establece lo siguiente: El arrendador está obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.”

Obligación de Entrega de la Cosa

Obligación de entrega de la cosa: El arrendador debe entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. Se presume que la entrega se realiza en buen estado de conservación, y el arrendatario tiene derecho a inspeccionar previamente.

La entrega no se limita al objeto principal, sino que se extiende también a los accesorios necesarios para su uso, conforme al artículo 1097 CC y al principio de heterointegración contractual del artículo 1258 CC. Por ejemplo, en un contrato de alquiler de vehículos, se deben entregar también los elementos indispensables para su circulación (rueda de repuesto, herramientas, chaleco, triángulos, etc.).

Obligación de Realizar Reparaciones Necesarias

Obligación de realizar las reparaciones necesarias: Dado que la prestación del arrendador consiste en ceder el uso de la cosa, no basta con su mera entrega inicial. Está obligado a efectuar, durante la vigencia del contrato, todas las reparaciones necesarias para mantenerla en condiciones de servir al uso convenido (art. 1554.2 CC). El límite de esta obligación se encuentra en las obras de reconstrucción, que excedan del deber ordinario de conservación. Estas se consideran normalmente supuestos de imposibilidad sobrevenida, exonerando al arrendador.

La ejecución de estas reparaciones se vincula con la obligación del arrendatario de notificar al arrendador la necesidad de realizarlas, facilitando así su cumplimiento.

Obligación de Garantizar el Goce Pacífico

Obligación de garantía del goce pacífico: El arrendador debe garantizar al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada durante todo el contrato (art. 1554.3 CC). Esta obligación implica proteger al arrendatario frente a perturbaciones que puedan impedir el uso normal del bien.

No obstante, el artículo 1560 CC establece que el arrendador no responde de perturbaciones de mero hecho causadas por terceros (como ocupaciones ilegales u hostigamientos sin título jurídico). En estos casos, el arrendatario dispone de acción directa contra el perturbador. Solo si se trata de perturbaciones de derecho (es decir, con base jurídica), el arrendador podrá responder.

Si el arrendatario no actúa diligentemente para proteger su posesión y como resultado se produce un daño en la cosa arrendada, será responsable de su devolución en mal estado.

Frente a perturbaciones que afecten al dominio o la integridad del bien arrendado, el arrendador sí deberá ejercitar acciones como la acción negatoria para salvaguardar su derecho.

Obligación de Saneamiento

IV. Obligación de saneamiento: El arrendador está obligado al saneamiento en los mismos términos que el vendedor, conforme al artículo 1553 CC, que remite a las disposiciones sobre la compraventa. Sin embargo, en el arrendamiento, si procediera la devolución del precio por vicios ocultos u otras causas, esta se hará con una reducción proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado del bien.

El saneamiento en este contexto se asocia a un incumplimiento contractual, por lo que el arrendatario podrá optar entre:

• ●  La resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, o

• ●  La reclamación indemnizatoria manteniendo vigente el contrato (art. 1556 CC).

  Además, el arrendamiento puede verse afectado por la venta del bien arrendado. En tal caso, conforme al artículo 1571 CC, el comprador tiene derecho a extinguir el arrendamiento (“venta quita renta”), salvo pacto en contrario o disposición especial de la Ley Hipotecaria.

  En este supuesto, el arrendatario puede exigir: Recoger los frutos de la cosecha correspondiente al año agrícola en curso y ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos. Por tanto, si el comprador opta por extinguir el contrato, se está ante un incumplimiento por parte del vendedor-arrendador.

  En el caso de compraventa con pacto de retro, el comprador no puede desahuciar al arrendatario mientras no haya expirado el plazo para ejercitar el derecho de retracto.

7. Terminación del Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento finaliza, por regla general, con la consumación del plazo pactado entre las partes. La existencia de un término determinado es un elemento esencial en este tipo contractual. En este sentido, si el arrendamiento se ha celebrado por tiempo determinado, concluye automáticamente el día prefijado, sin necesidad de requerimiento por parte del arrendador.

Ahora bien, si llegado el término del contrato el arrendatario permanece en la cosa arrendada durante quince días con el consentimiento, expreso o tácito, del arrendador, se entiende que se ha producido una tácita reconducción. Esta situación implica la continuación del contrato por los plazos fijados en los mencionados artículos 1577 y 1581, salvo que el arrendador haya realizado un requerimiento previo manifestando su voluntad contraria. Además, en caso de tácita reconducción cesan las obligaciones de los terceros que hubieran garantizado el contrato inicial, salvo que consientan expresamente en mantener dichas garantías.

Junto a la extinción por término natural, el arrendamiento puede también resolverse anticipadamente. La resolución contractual, es propia de los contratos con prestaciones recíprocas, como lo es el arrendamiento, y constituye una consecuencia del incumplimiento de las obligaciones esenciales por cualquiera de las partes. Si el arrendador o el arrendatario incumplen sus respectivas obligaciones, la parte perjudicada podrá solicitar la rescisión del contrato y la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, o bien únicamente esta última, manteniéndose el contrato vigente.

Esta facultad se ve reforzada porque se establece que si se pierde la cosa arrendada o si alguna de las partes incumple lo estipulado en el contrato, se aplicarán las reglas de los artículos 1182 y 1183 (sobre imposibilidad sobrevenida) y 1101 y 1124 (sobre incumplimiento y resolución).

Finalmente, la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé un procedimiento judicial específico para recuperar la posesión de la cosa arrendada en determinados supuestos: el juicio de desahucio, regulado a partir del artículo 437 LEC. Este procedimiento es aplicable cuando concurre alguna de las siguientes circunstancias:

1. Ha expirado el plazo contractual o el legalmente establecido para el arrendamiento (arts. 1577 y 1581 CC).

2. Se ha producido impago de la renta convenida.

3. Se ha incumplido alguna de las condiciones pactadas en el contrato.

4. La cosa arrendada ha sido destinada a usos distintos a los pactados, deteriorándose o utilizándose en contra de lo dispuesto en el artículo 1555.2 CC.

Este proceso judicial resulta lógico, dado que en estos casos el arrendatario mantiene la posesión de la cosa sin título válido, generando un riesgo para el arrendador, quien necesita acudir al juez para recuperarla de forma efectiva.

ARRENDAMIENTOS URBANOS Y RÚSTICOS

1. Legislación de Arrendamientos Urbanos en España

La legislación sobre arrendamientos urbanos en España ha estado históricamente marcada por la búsqueda de equilibrio entre los derechos del arrendador y la protección del arrendatario, especialmente en contextos de crisis social y económica.

Tras la Guerra Civil, la situación de emergencia habitacional motivó la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1946, reformada por la Ley de 1955 y culminada con el Texto Refundido aprobado por el Decreto 4104/1964. Estas normas fueron extremadamente protectoras con los inquilinos, a quienes se consideraba la parte débil del contrato. La desigualdad patrimonial entre arrendador (poseedor de varias viviendas) y arrendatario (necesitado de una) justificó esta protección. Además, se buscaba evitar protestas sociales en un contexto político autoritario.

Uno de los elementos más controvertidos de la LAU del 64 fue el sistema de subrogaciones, que permitía que, al fallecimiento del inquilino, su cónyuge o descendientes pudieran subrogarse en el contrato. Esta posibilidad se extendía hasta dos generaciones, lo que, unido a la congelación de rentas, dio lugar a los denominados arrendamientos de renta antigua, con contratos prácticamente perpetuos y precios desfasados.

El Decreto Boyer (1985) intentó corregir esta rigidez mediante la liberalización del mercado: los nuevos contratos desde esa fecha se regirán por la libertad de pactos en duración y renta. Sin embargo, esto provocó una segmentación del mercado: por un lado, contratos antiguos con rentas congeladas; por otro, contratos nuevos con total libertad.

La situación se estabilizó con la LAU de 1994, aún vigente, que intentó una vía intermedia: estableció una prórroga forzosa de 5 años para los arrendadores y potestativa para los inquilinos, ofreciendo así una mayor seguridad para ambas partes. Esta duración fue reducida a 3 años por la Ley 4/2013, pero más tarde, tras el Real Decreto-Ley de 1 de marzo de 2019, se volvió a ampliar a 5 años si el arrendador es persona física y 7 si es persona jurídica.

El arrendamiento urbano, al estar estrechamente vinculado al derecho a una vivienda digna del artículo 47 de la Constitución Española, se encuentra dentro de los principios rectores de la política social y económica. Según el art. 53.3 CE, este principio debe informar la legislación y la práctica judicial, lo que refuerza la necesidad de una regulación sensible a las desigualdades y a la función social de la vivienda.

2. Ámbito de Aplicación de la LAU

La LAU establece dos regímenes que en ocasiones van en paralelo y en otras convergen en la misma regulación

• –  arrendamiento de vivienda: recae sobre edificación habitable cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Merecedor de protección por ser una necesidad permanente de vivienda.

• –  arrendamiento para uso distinto del de vivienda: también recae sobre edificación pero tiene como destino primordial uno distinto del de vivienda, incluyendo los arrendamientos por temporadas o aquellos para negocios

Exclusiones del Ámbito de la LAU

se encuentran expresamente excluidos del ámbito de la LAU

• –  viviendas cuya asignación está en directa relación con el puesto de trabajo

• –  viviendas militares

• –  los contratos en los que arrendando una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad principal de arrendamiento

• –  uso de las viviendas universitarias (colegio mayor)

• –  cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial. (AIRBNB)

3. Duración del Arrendamiento de Vivienda

La duración del contrato de arrendamiento de vivienda habitual se pacta libremente por las partes. No obstante, si dicho plazo fuera inferior a cinco años (o siete años si el arrendador es persona jurídica), se aplicará el régimen de prórroga forzosa, conforme al art. 9 LAU. Este régimen establece que, llegado el vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco o siete años, salvo que el arrendatario comunique su voluntad de no renovar con un mínimo de treinta días de antelación. Esta prórroga es forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, quien puede optar por no ejercitarla.

Una excepción relevante se contempla en el art. 9.3 LAU, si el arrendador es persona física y necesita ocupar la vivienda para sí o familiares en primer grado, siempre que se haya hecho constar esta necesidad en el contrato. En tal caso, una vez transcurrido el primer año, el arrendador podrá recuperar la vivienda comunicándose con al menos dos meses de antelación. Si no se ocupa la vivienda en los tres meses siguientes a la extinción, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso o, en su defecto, indemnizar, salvo causa de fuerza mayor.

En cuanto a la transmisión de la finca arrendada, durante el plazo de prórroga forzosa el adquirente quedará subrogado en la posición del arrendador, incluso si no concurren los requisitos del art. 34 LH. La regla “venta no quita renta” implica que el nuevo titular debe respetar el contrato durante los cinco o siete años. Si la duración pactada fuera superior y el contrato no estuviera inscrito, el adquirente solo deberá respetar el arrendamiento hasta el mínimo legal (5 o 7 años), debiendo indemnizar al arrendatario con una mensualidad por cada año que reste hasta el plazo pactado.

También es importante el régimen de la resolución del derecho del arrendador (art. 13 LAU). Si este se extingue por retracto, ejecución hipotecaria, sustitución fideicomisaria, opción de compra, etc., durante los primeros cinco o siete años, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta el cumplimiento de dicho plazo. Sin embargo, no se aplica esta protección cuando el arrendador es usufructuario, superficiario u ostenta un derecho análogo: en estos casos, el arrendamiento se extingue con la extinción del derecho del arrendador. A su vez, se prevé la figura del arrendador aparente: si el contrato se celebra con quien aparece como titular en el Registro, el arrendamiento también se entiende válido y protegido durante cinco o siete años, siempre que el arrendatario haya actuado de buena fe (art. 9.5 LAU).

Transcurrido el plazo de duración obligatoria (5 o 7 años), si ninguna parte manifiesta su voluntad de no renovar (el arrendador con al menos cuatro meses y el arrendatario con dos meses de antelación), el contrato se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años más (prórroga tácita, art. 10 LAU).

En cuanto al derecho de desistimiento del arrendatario (art. 11 LAU), este puede abandonar el contrato transcurridos seis meses, preavisando con 30 días. Las partes pueden pactar una indemnización proporcional al tiempo restante del contrato.

Por último, la LAU regula las subrogaciones en el contrato:

• ●  En caso de desistimiento o abandono, puede subrogarse el cónyuge o pareja análoga que haya convivido al menos dos años (o sin ese plazo si hay hijos en común).

• ●  En supuestos de separación o divorcio, el cónyuge al que se le atribuya el uso podrá continuar en el arrendamiento (art. 15 LAU).

• ●  En caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación puede darse a favor de determinados parientes en orden legal, siempre que hayan convivido con él en los dos años anteriores (art. 16 LAU).

  Se admite el pacto de exclusión de subrogación en contratos de duración superior a cinco o siete años, salvo que los beneficiarios sean personas vulnerables: menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

4. La Renta en el Arrendamiento de Vivienda

Determinación y Pago de la Renta

Determinación de la renta: será la que libremente pacten las partes, ya que su existencia es esencial para que exista contrato de arrendamiento; en su ausencia, se estaría ante un precario. Si no se dice nada, se entiende que la renta es mensual y debe pagarse en los siete primeros días del mes. El arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.

Lugar y Forma de Pago

Lugar y forma de pago: se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada y el arrendador debe entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado otra cosa. Si nada se pacta necesita las presencias físicas de arrendador y arrendatario (o sus representantes).

Por lo anterior, es aconsejable detallar en el contrato el procedimiento de pago y que tenga una cierta automaticidad, como puede ser el ingreso en cuenta corriente. Si el arrendatario no ha podido pagar, a pesar de que quiere hacerlo, puede realizar un ofrecimiento de pago y, en su caso, consignación, sobre todo teniendo en cuenta la gravedad que tiene la falta de pago en este contrato.

Existe también una regla especial, por la que la contraprestación por el arrendamiento no necesariamente debe ser una renta en dinero: durante un plazo determinado puede acordarse que en vez de pagar el precio se realicen reformas, las cuales no podrá reclamar una vez finalizado el arrendamiento.

La renta, una vez pactada libremente, solo puede ser actualizada o elevada conforme a los criterios legales durante el tiempo de la prórroga forzosa. No podría ser de otra forma si se quiere mantener esta: si pudiera pactarse que la renta se pudiera elevar por el arrendador al final de cada anualidad, la elevación podría suponer una efectiva violación de dicha prórroga, al poder imponer subidas exorbitantes que disuadieran al arrendatario de continuar en el arriendo.

Actualización de la Renta

Actualización de la renta: Según el art. 18 LAU, la renta solo podrá actualizarse anualmente y en los términos pactados. En defecto de pacto, no se actualiza. Si se pacta actualización pero no el índice, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad, con un límite: no podrá exceder del incremento del IPC.

La elevación no se confunde con la actualización. Solo cabe si el arrendador realiza obras de mejora (art. 19 LAU) y han pasado 5 o 7 años de contrato. Podrá elevar la renta aplicando al capital invertido el interés legal más tres puntos, con un límite del 20% sobre la renta vigente. Deben descontarse las subvenciones públicas

Gastos Adicionales

Gastos: El art. 20 LAU permite pactar que el arrendatario asuma los gastos generales del inmueble (ej. comunidad, tributos, servicios), salvo los individualizados por contadores. El pacto debe constar por escrito, y su incremento no podrá superar el doble del porcentaje en que aumente la renta. Este pacto no afecta a terceros ni a la Administración.

La Fianza Legal

Fianza: Es obligatoria (art. 36 LAU): una mensualidad para vivienda, dos para usos distintos. Cubre daños en la finca, no sirve para garantizar el pago de renta ni exime del último pago. Si el arrendador no la devuelve en el plazo de un mes, incurre en mora y debe abonar intereses legales.

Impago de la Renta y Resolución

Impago: Conforme al art. 27.4 LAU, el impago de la renta, de los gastos asumidos, de la fianza o de su actualización, legitima al arrendador a resolver el contrato. Para ello debe requerir judicial o notarialmente al arrendatario, que tiene 10 días hábiles para pagar o responder. Si no lo hace, o acepta la resolución, el contrato se extingue de pleno derecho.

5. Uso y Conservación de la Vivienda Arrendada

En el contrato de arrendamiento, lo que se cede no es únicamente la finca, sino el uso y disfrute de la misma, por lo que esta debe encontrarse en condiciones adecuadas para su utilización. De acuerdo con el artículo 1554 del Código Civil y el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador tiene la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, debiendo realizar todas las reparaciones necesarias sin que ello implique un aumento de la renta, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

Según el artículo 2 LAU, el arrendador debe entregar una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda, o bien una construcción para un uso distinto al de vivienda. En caso de que la vivienda fuera inhabitable desde el inicio o se tornara inhabitable con posterioridad, pueden producirse distintas consecuencias según la causa del daño:

• ● Si la destrucción de la vivienda se produce por causa no imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue (art. 28 LAU).

• ● Si se produce una inhabitabilidad temporal sin culpa de las partes, el arrendatario puede optar por suspender el contrato o desistir sin indemnización, y durante la suspensión queda liberado del pago de la renta.

• ● Si la causa es imputable al arrendador, el arrendatario podrá pedir el cumplimiento del contrato o su resolución con daños y perjuicios (art. 1124 CC y 27 LAU).

• ● Si los daños son imputables al arrendatario, el arrendador podrá también pedir la resolución del contrato y una indemnización.

Las obras de reparación necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad son obligación del arrendador, excepto si derivan del desgaste por uso ordinario, en cuyo caso corresponde al arrendatario (art. 21.4 LAU). Si las obras son muy molestas o impiden el uso de parte de la vivienda, el arrendatario debe soportarlas si no pueden diferirse hasta el final del contrato, pero si duran más de 20 días, tendrá derecho a una reducción proporcional de la renta.

Respecto a las obras de mejora, el artículo 22 LAU establece que el arrendatario deberá soportarlas cuando no puedan diferirse, aunque podrá desistir del contrato. En caso de soportarlas, tendrá derecho a una reducción proporcional de la renta y a ser indemnizado por los gastos que le hayan causado.

El arrendatario, por su parte, debe cumplir con su deber de usar y conservar la finca como un buen padre de familia, debiendo también comunicar con la mayor brevedad al arrendador la necesidad de realizar reparaciones y permitir su verificación. En casos urgentes que impliquen un daño inminente o una incomodidad grave, puede realizar las obras previa comunicación al arrendador y exigir su reembolso (art. 21.3 LAU).

En cuanto a las obras prohibidas, el artículo 23 LAU impide al arrendatario realizar modificaciones en la configuración de la vivienda o de sus accesorios, o aquellas que disminuyan su estabilidad o seguridad. En caso de incumplimiento, el arrendador podrá resolver el contrato, exigir la reposición al estado anterior o conservar la modificación sin obligación de indemnizar.

Finalmente, estas disposiciones sobre obras y conservación son de aplicación tanto a los arrendamientos de vivienda como a los de uso distinto de vivienda, tal como establece el artículo 30 LAU.

6. Cesión y Subarriendo en la LAU

Con carácter general dispone la LAU que el contrato de arrendamiento no se podrá ceder ni subarrendar parcialmente sin el consentimiento escrito del arrendador. Es más, la cesión o el subarriendo no consentido con causas de resolución del contrato.

Arrendamiento para Uso Distinto de Vivienda

Arrendamiento para uso distinto de vivienda: Cuando en este tipo de arrendamiento se ejerza en la finca una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. En estos casos el arrendador tiene derecho a que se eleve la renta: Un 10% si es un subarriendo o un 20% si es una cesión total

La posición negociadora en la que se encontrará el arrendador: para el arrendatario será más fácil y rentable realizar la cesión si el arrendador no ejercita ese derecho, por lo que el arrendador tendrá una cierta fuerza en la negociación, más allá de que no sea necesario su consentimiento

7. Derecho de Adquisición Preferente del Arrendatario

Tanto para el arrendamiento de vivienda como para el de uso distinto de vivienda se establece un derecho de adquisición preferente si el arrendador vende la finca. El arrendatario tiene un derecho de tanteo durante 30 días desde que se le notifique la decisión de vender la finca y las condiciones esenciales de la venta.

Igualmente tiene un derecho de retracto de 30 días desde la notificación del adquirente, si la notificación anterior no se había realizado o había omitido condiciones esenciales. Este derecho de tanteo y retracto solo cede ante el retracto del condueño o el convencional inscrito y no tendrá lugar si la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble). Se puede renunciar por pacto al derecho de adquisición preferente.

8. Especialidades del Arrendamiento para Usos Distintos de Vivienda

El arrendamiento para uso distinto del de vivienda presenta una regulación menos detallada que la correspondiente a los arrendamientos de vivienda. Esta modalidad comprende, entre otros, locales comerciales, despachos profesionales o actividades industriales. Existen algunas especialidades relevantes que deben destacarse.

• –  En el caso de venta de la finca arrendada, el adquirente se subrogará en el arrendamiento salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 LH.

• –  En cuanto a las obras de conservación, mejora y las obras del arrendatario, les es de aplicación el mismo régimen que al arrendamiento de vivienda. El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente en los mismos términos que el de vivienda.

• –  En cuanto a la cesión y el subarriendo, no es necesario consentimiento del arrendador.

Indemnización al Arrendatario por Extinción

Indemnización a favor del arrendatario: Esta indemnización se ha venido ejerciendo en los últimos 5 años una actividad comercial de venta al público en la finca, cuando el arrendamiento se extingue por transcurso del término convencional si el arrendatario ha manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años y por una renta de mercado y el arrendador no accede a dicha renovación. El mayor valor que tenga el local se debe gracias al arrendatario, que ha hecho que ese local sea un punto de encuentro. Dicha indemnización se calculará teniendo en cuenta:

• –  Si el nuevo local lo abre dentro de los 6 meses siguientes a la expiración del arrendamiento, ejerciendo la misma actividad, la indemnización comprenderá los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela (calculados con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad).

• –  Si iniciara una actividad diferente o no iniciara ninguna actividad, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades

MANDATO, SERVICIO Y OBRAS

1. Introducción: Contratos de Gestión y Prestación de Servicios

Son 3 contratos fundamentales para hacer cosas, es un hacer de una persona. Estos contratos sirven para que se produzca un intercambio entre la realización de una obra o prestación de un servicio y un préstamo. las definiciones legales no muestran gran diferencia entre

El Mandato

• –  Mandato: contrato por el que se obliga a una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o por encargo de otra.

El Arrendamiento de Obra o Servicios

• –  Arrendamiento de obra o servicios: contrato por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra o prestar un servicio por un precio cierto.

  Es decir, que si un contrato consiste en prestar un servicio a cambio de un precio cierto, podría encontrar, en principio, acomodo en cualquiera de las dos definiciones

2. Concepto de Mandato y Mandato Representativo

El contrato de mandato es aquel por el cual una persona (el mandatario) se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra (el mandante). Se trata de un contrato intuitu personae, pues la persona del mandatario reviste especial relevancia para el mandante, que confía en él para que actúe en su nombre o por su cuenta.

A diferencia del arrendamiento de servicios u obras, el mandato no exige necesariamente una retribución, siendo naturalmente gratuito, salvo cuando el mandatario ejerza profesionalmente dicha actividad, en cuyo caso se presume su onerosidad.

Desde un punto de vista histórico, en el Derecho romano se diferenciaba el mandato como fuente de acción entre mandante y mandatario de otras figuras como el procurador, que actuaba sin vínculo contractual y cuya relación se regía por la gestión de negocios ajenos. La evolución doctrinal llevó a aceptar la posibilidad de que un mandato, siendo gratuito, generase ciertas obligaciones retributivas y permitiera que los efectos del acto realizado por el mandatario se produjeran directamente en la esfera del mandante, en caso de actuar conforme al encargo.

Desde la perspectiva dogmática, especialmente desarrollada por la doctrina pandectista alemana, se distingue claramente entre mandato y representación:

A partir de esta distinción, cabe afirmar que puede haber: mandato con o sin representación, y representación con o sin mandato. En nuestro Derecho positivo, el mandato y la representación son figuras autónomas que pueden concurrir o no en la práctica. Así, distinguimos dos clases de mandato:

1. Mandato Representativo

1. Mandato representativo: En este supuesto, el mandatario actúa en nombre del mandante y los efectos del contrato celebrado recaen directamente en el mandante. El mandatario no responde personalmente frente al tercero, salvo que:

• Oculte su condición de mandatario.
• Se obligue expresamente de forma personal.
• Traspase los límites del mandato y el mandante no ratifique el exceso.

Aquí el contrato con el tercero se entiende celebrado directamente por el mandante, que debe cumplir las obligaciones nacidas del acto del mandatario.

2. Mandato No Representativo o en Nombre Propio

2. Mandato no representativo o propio nombre: Se da cuando el mandatario actúa en su propio nombre, aunque lo haga por cuenta del mandante. No hay poder de representación, y el tercero contratante desconoce al mandante. Ejemplos prácticos son habituales en el tráfico jurídico: un coleccionista que encarga una compra para evitar que se encarezca la puja, o una constructora que adquiere suelo sin revelar su interés.

En estos casos, el mandatario queda vinculado directamente con el tercero, como si el asunto fuera personal suyo, sin que el mandante pueda ejercer acción alguna contra dicho tercero ni viceversa (art. 1717 CC). Sin embargo, subsisten las acciones internas entre mandante y mandatario.

3. Elementos del Contrato de Mandato

No se exigen especiales requisitos de capacidad, aunque habrá que tener en cuenta lo que vaya a ser objeto del mandato, pues el mandatario debe tener capacidad suficiente como para poder hacerlo.

El menor emancipado puede ser mandatario, pero el mandante solo tendrá acción contra él en conformidad a lo dispuesto respecto a las obligaciones de los menores. Si la invalidez de un contrato deriva de la incapacidad de uno de los contratantes, no está obligado el incapaz a restituir sino en cuanto se enriqueció con la cosa o precio que recibiera.

En cuanto a la incapacidad sobrevenida del mandante, el mandato se extinguirá, a no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuación o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por este. En estos casos, el mandato podrá terminar por resolución judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor.

No existe ninguna restricción concreta en cuanto al objeto del mandato, más allá de los límites de la autonomía de la voluntad. Así, el mandato no puede servir para violar prohibiciones legales, pues el contrato sería nulo.

En cuanto a los asuntos de los que puede versar el mandato se clasifica en:

• –  General: todos los negocios del mandante

• –  Especial: si se refiere a uno o más negocios determinados, como puede ser vender una casa.

  Otra posible clasificación es teniendo en cuenta el tipo de operaciones que puede realizar el mandatario:

• –  Mandato en términos generales que solo comprenderá los actos de administración

• –  Mandato expreso que puede servir para «enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio», con la especial mención de que la facultad de transigir no autoriza para someterse a árbitros o amigables componedores.

  También, teniendo en cuenta el contenido, el mandato puede ser:

• –  Judicial: El mandante encarga al mandatario que actúe ante los Tribunales en su nombre y se sustancia en el conocido como «poder general para pleitos» que de acuerdo con el art. 1280 debe constar en documento público.

• –  Extrajudicial: Desde el punto de vista formal, el mandato no requiere ninguna formalidad específica pudiendo haber un mandato tácito o expreso, «por instrumento público o privado y aun de palabra». Igualmente, la aceptación del mandato podrá ser expresa o tácita, si se deduce de los actos del mandatario (art. 1710)

4. Contenido y Obligaciones del Mandato

Para desgranar el contenido del mandato conviene ir viendo las diversas relaciones que se generan. Durante el mandato, el mandatario está obligado:

• –  A cumplir aquello a lo que se obligó a prestar o hacer, incurriendo en responsabilidad por todos los daños que se produjeran al mandante si no ejecuta el mandato. El cumplimiento debe hacerse exactamente según lo pactado, por lo que no puede traspasar los límites del mandato, aunque no se considerarán traspasados si el mandato fuese cumplido de una manera más ventajosa para el mandante que la señalada por este.

• –  Deberá seguir todas las instrucciones del mandante y a falta de ellas comportarse con la diligencia de un buen padre de familia según la naturaleza del negocio.

• –  Durante el mandato, será responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa.

  Si hubieran sido varios mandatarios no responderían solidariamente si no se hubiera expresado así. El mandatario puede nombrar un sustituto si el mandante no se lo ha prohibido. No existe una sustitución si al mandatario le ayudan sus auxiliares que cooperan en el cumplimiento del mandato, pero sin relevancia frente al mandante. La sustitución del mandatario, técnicamente, puede adoptar diversas formas:

• –  Sustitución en sentido estricto, por la que el nuevo mandatario asume plenamente la función y el antiguo mandatario queda liberado

• –  Submandatario, de tal forma que el mandatario conserva su posición frente al mandante.

  Los efectos varían según la autorización que tuviera del mandante:

• –  Si hay una autorización expresa del mandante con designación de la persona, el mandatario puede quedar liberado si se produce la sustitución.

• –  Si hay autorización sin designación expresa de persona, el mandatario responderá si el nombrado es notoriamente incapaz o insolvente.

• –  Si no hay autorización, pero tampoco lo tenía prohibido, el mandatario responderá frente al mandante.

• –  Si lo tenía prohibido, todo lo que haga el sustituto será nulo.

Obligaciones del Mandatario al Finalizar el Mandato

A la terminación del mandato, el mandatario está obligado a:

• –  Dar cuenta de sus operaciones.

• –  Abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo.

• –  Pagar intereses «de las cantidades que aplicó a usos propios desde el día en que lo hizo, y de las que quede debiendo después de fenecido el mandato, desde que se haya constituido en mora»

  En cuanto a las obligaciones del mandatario y mandante frente al tercero, ya hemos visto lo que ocurre en función de si el mandato era representativo o no representativo.

Obligaciones del Mandante

El mandante respecto del mandatario está obligado a pagarle la remuneración si la hubiere y además a dejarle indemne, teniendo en cuenta que:

• –  Debe anticipar las cantidades necesarias para la ejecución del mandato si el mandatario se lo pide.

• –  Debe reembolsar lo que el mandatario hubiera anticipado, incluyendo intereses desde el día en que hizo la anticipación, aunque el negocio no hubiera salido bien, «con tal que esté exento de culpa el mandatario.

• –  Debe también el mandante indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario.
  Como garantía de su crédito en estos casos el mandatario tiene derecho de retención sobre las cosas objeto del mandato, hasta que el mandante haya pagado todo lo que le debe. Además, si hubiera una pluralidad de mandantes todos ellos quedan obligados solidariamente frente al mandatario.

5. Extinción del Mandato

El mandato se extingue por las mismas causas que cualquier otro contrato:

• –  Por imposibilidad sobrevenida → si se frustra definitivamente el servicio en qué consistía el mandato.

• –  Por haber expirado el término del mismo

• –  Por la conclusión del servicio.

• –  Por su revocación.

  Pero además hay otras causas:

• –  Por renuncia del mandatario

• –  Por incapacitación del mandatario

• –  Por muerte

• –  Por declaración de prodigalidad

• –  Por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario.

Extinción por Incapacitación

Incapacitación: Cuando es el mandante el que deviene incapaz sobrevenidamente, el mandato se extinguirá salvo que se hubiera previsto la continuidad si esto ocurría, en cuyo caso podrá terminar «por resolución judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor».

Revocación del Mandato por el Mandante

La revocación del mandato por el mandante es un claro ejemplo de la fundamentación en la confianza, en el interés del mandante y en la pura voluntad del mandante y supone una excepción a la regla general de irrevocabilidad de los contratos. El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato. El mandante puede resolver el mandato si quiere. Como el mandato puede incluir relaciones con terceras personas, su revocación no podrá afectar a terceros si no se les ha hecho saber dicha revocación.

Nombramiento de Nuevo Mandatario

Nombramiento de un nuevo mandatario: También produce la revocación el nombramiento de un nuevo mandatario para el mismo negocio «desde el día en que se hizo saber al que lo había recibido» (art. 1735). La tarea que debe desplegar el mandante incluye notificar al mandatario y a las terceras personas la revocación.

Renuncia del Mandatario

Renuncia del mandatario: El mandatario también puede renunciar al mandato, pues existe una confianza de él en el mandante. El mandatario puede renunciar en cualquier caso poniéndolo en conocimiento del mandante, pero debe continuar su gestión hasta que el mandante pueda tomar las disposiciones necesarias para solucionar esta renuncia. El mandatario responde de los daños y perjuicios que sufra el mandante por la renuncia, «a menos que funde su renuncia en la imposibilidad de continuar desempeñando el mandato sin grave detrimento suyo.

Muerte del Mandante o Mandatario

Muerte del mandante o mandatario: La muerte del mandante o del mandatario también extingue el mandato. Si muere el mandatario, el suceso debe ser comunicado por sus herederos al mandante, que mientras deben proveer lo que exija el interés del mandante.

Declaración de Prodigalidad, Concurso o Insolvencia

Declaración de prodigalidad, concurso o insolvencia: Se extingue el mandato por la declaración de prodigalidad, o por concurso o insolvencia del mandatario o del mandante. El art. 183 regula un supuesto complejo que supondrá la determinación de la ausencia legal en el caso de que un mandatario muera, renuncie justificadamente o expire el plazo del mandato, si se ignora el paradero del mandante además de que haya transcurrido 1 año desde que se tuvieran las últimas noticias o desde su desaparición. También advierte el artículo que «inscrita en el Registro central la declaración de ausencia, quedan extinguidos de derecho todos los mandatos generales o especiales otorgados por el ausente».

En todos los supuestos anteriores de extinción del mandato, lo que haya realizado el mandatario ignorando la causa que hace cesar el mandato (revocación, muerte, declaración de prodigalidad, concurso o insolvencia), será válido y surtirá efectos respecto de los terceros que hayan contratado con él de buena fe (art. 1738)

6. El Contrato de Arrendamiento de Servicios

El arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto. Se trata de un contrato consensual, bilateral y esencialmente oneroso, por el que una persona se obliga a realizar una actividad en beneficio de otra sin estar vinculada por una relación laboral.

Esta figura ha planteado tradicionalmente problemas de distinción respecto a otros contratos afines, especialmente el mandato y el arrendamiento de obra. Aunque ambos contratos pueden implicar la realización de una actividad por cuenta de otro, el mandato tiene una naturaleza jurídica distinta:

• ●  Tradicionalmente se distinguían por el carácter gratuito del mandato frente al oneroso del arrendamiento de servicios. Sin embargo, la existencia de mandatos onerosos ha desdibujado esta diferencia.

• ●  El mandato implica que el mandatario actúe por cuenta ajena, siguiendo las instrucciones del mandante. Además, el Código Civil recoge una serie de obligaciones específicas para el mandatario: dar cuenta de su gestión, anticipar gastos y rendir cuentas. Estas obligaciones no están presentes de forma expresa en el arrendamiento de servicios.

• ●  El grado de subordinación también se ha propuesto como criterio: en el mandato, el mandatario actúa con una cierta autonomía dentro del marco de instrucciones recibidas; en el arrendamiento de servicios, la subordinación puede ser mayor o menor según la naturaleza del servicio.

• ●  Pese a todo, en la práctica es común que ambas figuras se utilicen indistintamente en algunas profesiones, especialmente liberales (como abogados o médicos), lo que refuerza la confusión terminológica y funcional.

  También existen importantes similitudes y puntos de fricción entre el arrendamiento de servicios y el de obra:

• ●  Objeto del contrato: en el arrendamiento de servicios, lo que se contrata es la actividad en sí, independientemente del resultado; en cambio, en el arrendamiento de obra, el objeto es una obra terminada (ej.: construcción de un edificio, redacción de un informe cerrado).

• ●  Remuneración: suele estar vinculada al tiempo en el arrendamiento de servicios (ej.: pago por horas), mientras que en el arrendamiento de obra depende del resultado final (ej.: precio por la obra concluida).

• ●  Riesgo del resultado: en el arrendamiento de obra, si la obra no se entrega, no hay derecho a remuneración. En cambio, en el arrendamiento de servicios, basta con prestar el servicio, aunque no se logre un resultado concreto, para tener derecho a la retribución.

• ●  Subordinación: en el arrendamiento de servicios puede haber cierta subordinación o coordinación con quien contrata el servicio, aunque normalmente sin llegar a ser una relación laboral. En la obra, el contratista suele gozar de mayor autonomía.

  La regulación del Código Civil en esta materia ha quedado claramente obsoleta, como evidencian artículos como el 1584 y siguientes, que utilizan términos como “criado doméstico”, “amo” o “menestrales”. Estos artículos reflejan una época en la que no existía la distinción entre el contrato de trabajo y el arrendamiento de servicios, lo que hoy resulta inaceptable desde el punto de vista jurídico y social.

  Actualmente, los trabajadores asalariados se rigen por la legislación laboral, y el contrato de arrendamiento de servicios ha quedado reservado casi exclusivamente a profesionales independientes, como consultores, peritos, conferenciantes o artistas, que prestan servicios sin quedar integrados en la organización del contratante.

7. El Contrato de Arrendamiento de Obra

El contrato de arrendamiento de obra es una figura del Derecho de Obligaciones y Contratos regulada principalmente en el Código Civil, concretamente en el artículo 1544 y siguientes. Este contrato se caracteriza por el encargo de una obra a cambio de un precio, sin que exista una relación de subordinación (como en el contrato de trabajo), y sin que el objeto principal sea la simple cesión de uso (como en el arrendamiento de cosas).

Sujetos del contrato son, por un lado, el dueño de la obra (también denominado comitente, propietario o capitalista) y, por otro, el contratista o empresario, quien se compromete a ejecutar una obra determinada. Este contrato puede celebrarse con o sin suministro de materiales por parte del contratista. En el primer caso, puede surgir cierta dificultad para diferenciarlo de la compraventa, especialmente cuando el objeto del contrato es una cosa no producida previamente y elaborada conforme a especificaciones del cliente (por ejemplo, un traje a medida).

La jurisprudencia y doctrina han considerado que para calificar adecuadamente el contrato debe analizarse si predomina la actividad de hacer (arrendamiento de obra) o la de entregar una cosa (compraventa). Incluso se admite la existencia de contratos mixtos o híbridos, con elementos tanto de la compraventa como del arrendamiento.

En cuanto a los elementos personales, el contratista puede valerse de auxiliares o subcontratistas. El artículo 1596 establece que el contratista responde del trabajo de las personas que ocupa, mientras que el artículo 1597 reconoce a los subcontratistas una acción directa contra el dueño de la obra por lo que este adeuda al contratista. Esta acción no genera solidaridad, ni implica una cesión de crédito.

Los elementos reales del contrato son diversos, ya que puede tener por objeto cualquier resultado de una actividad humana, sea industrial, científica, artística o artesanal. La prestación puede consistir en trabajo únicamente o en trabajo más materiales (art. 1588). El precio debe estar determinado o ser determinable, y puede pactarse por unidades de obra o como precio alzado, en cuyo caso el contratista no podrá reclamar un aumento salvo que haya un cambio autorizado por el propietario.

Respecto de la propiedad de la cosa, si la obra recae sobre un bien del comitente, este conserva su titularidad durante la ejecución. La entrega de la cosa no implica necesariamente traditio salvo que haya transmisión de dominio, como ocurre en algunos contratos con suministro de materiales.

Las obligaciones del contratista incluyen custodiar la cosa (con una obligación análoga a la del depósito), ejecutar la obra conforme a lo pactado y entregarla en plazo. En caso de impago, podrá ejercer derecho de retención sobre la cosa mueble hasta recibir el pago (art. 1600) y disfrutar de ciertos privilegios crediticios.

Por su parte, el dueño de la obra debe pagar el precio y recibir la obra, entendiéndose que su aceptación puede condicionarse a su satisfacción (art. 1598) o al juicio de un perito.

En cuanto a los riesgos, si la cosa perece antes de la entrega y el contratista ha puesto los materiales, él asume la pérdida (art. 1589), salvo mora en la recepción. Si solo ha puesto su trabajo, la pérdida será asumida por el dueño solo si hubo mora o si la destrucción se debió a materiales defectuosos y se advirtió oportunamente. Tras la entrega, el contratista responde por vicios ocultos, lo cual puede dar lugar a acciones de cumplimiento, indemnización o resolución (arts. 1101 y 1124 CC), incluso por parte de terceros subadquirentes.

Finalmente, el contrato puede extinguirse por las causas generales y también por causas específicas como el desistimiento unilateral del comitente (que debe indemnizar), la muerte del contratista cuando el contrato sea intuitu personae, o la imposibilidad sobrevenida ajena a su voluntad.

PRÉSTAMO

1. Concepto y Tipos de Contrato de Préstamo

El préstamo está definido como el contrato por el que una de las partes entrega a otra

• –  O alguna cosa no fungible para que se use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato

• –  O dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso se conserva simplemente el nombre de préstamo.

Caracteres Generales del Préstamo

Caracteres: el contrato real, que se perfecciona con la entrega de la cosa y unilateral ya que solo surgen obligaciones para quien recibe la cosa ya que debe devolver.

2. El Contrato de Comodato o Préstamo de Uso

El comodato es un contrato real, unilateral y esencialmente gratuito por el cual una parte, denominada comodante, entrega una cosa a otra, llamada comodatario, para que la use durante un tiempo determinado, con la obligación de devolverla una vez concluido el uso. En caso de que mediara un precio, dejaría de ser comodato y se consideraría arrendamiento de cosa.

El comodato es temporal por naturaleza. Si no se pactó duración ni uso concreto y tampoco puede determinarse por la costumbre del lugar, el comodante podrá reclamar la cosa en cualquier momento (art. 1750 CC). Este contrato se diferencia del precario, ya que este último no es verdaderamente un contrato sino una posesión meramente tolerada, sin causa jurídica definida ni derecho del ocupante.

Para celebrar un comodato, basta con que las partes tengan la capacidad general para obligarse. No se requiere más formalidad, ya que no se transmite la propiedad de la cosa, solo su uso. Los derechos y obligaciones derivados del contrato se transmiten a los herederos, salvo que el préstamo se haya hecho en consideración a la persona del comodatario (art. 1742 CC).

El comodato solo puede recaer sobre cosas no fungibles, es decir, aquellas que no se consumen con el uso y que pueden individualizarse. Al ser un contrato real, exige la entrega efectiva de la cosa para su perfección. El comodatario tiene derecho a usar la cosa pero no a percibir sus frutos (art. 1741 CC).

Obligaciones del Comodatario

Las principales obligaciones del comodatario son:

• ●  Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, ya que tiene la obligación de devolverla en buen estado (art. 1094 CC).

• ●  Sufragar los gastos ordinarios y necesarios para la conservación y uso de la cosa (art. 1743 CC).

• ●  Devolver la cosa al finalizar el comodato, sin derecho de retención, incluso si el comodante le adeuda algo (art. 1747 CC).

Responsabilidad del Comodatario

En cuanto a la responsabilidad del comodatario, como norma general no responde por los deterioros sufridos por la cosa debido al uso normal y sin culpa suya (art. 1746 CC). Sin embargo, sí responderá incluso en caso de fuerza mayor o caso fortuito en dos situaciones específicas:

1. Si destina la cosa a un uso distinto del pactado o la conserva por más tiempo del establecido (art. 1744 CC).

2. Si la cosa fue prestada con tasación, es decir, con un valor fijado, el comodatario responderá de ese valor salvo pacto en contrario (art. 1745 CC).

En caso de que haya varios comodatarios, responden solidariamente (art. 1748 CC).

Obligaciones del Comodante

El comodante conserva la titularidad de la cosa, ya que solo cede su uso. Está obligado a respetar la duración del préstamo, y no podrá exigir la devolución antes de tiempo, salvo que tenga una urgente necesidad de la cosa, en cuyo caso podrá solicitar su restitución (art. 1749 CC). Esta restitución puede reclamarse mediante acción personal (derivada del contrato) o acción real (por ser propietario).

El comodante también está obligado a pagar los gastos extraordinarios que el comodatario haya tenido que realizar para conservar la cosa, siempre que lo haya avisado previamente. En caso de urgencia, si no se puede esperar a notificarlo sin poner en peligro la cosa, el comodatario puede actuar por su cuenta y exigir el reembolso.

Finalmente, el comodante responderá de los daños que sufra el comodatario por vicios ocultos de la cosa prestada, siempre que los conociera y no los hubiera advertido (art. 1752 CC).

3. El Contrato de Mutuo o Préstamo Simple

El mutuo o préstamo simple es un contrato real y unilateral por el cual el prestamista entrega al prestatario dinero u otra cosa fungible, obligándose este último a devolver otro tanto de la misma especie y calidad (art. 1740 y ss. CC). Se trata de un contrato traslativo de dominio, ya que la propiedad de la cosa prestada se transmite al prestatario, quien podrá disponer de ella, pero deberá restituir una cantidad equivalente. Aunque naturalmente gratuito, puede pactarse con intereses, en cuyo caso se convierte en oneroso (art. 1755 CC).

Este contrato requiere, como regla general, la capacidad para obligar, si bien en determinados casos el Código Civil exige requisitos adicionales. Así, el menor emancipado necesita el consentimiento de sus padres o del curador para tomar dinero a préstamo (art. 323 CC), y el tutor requiere autorización judicial tanto para prestar como para tomar dinero en préstamo, por el riesgo que supone para el patrimonio del menor o incapacitado.

El objeto del préstamo debe ser dinero o cosas fungibles, ya que lo que se exige es la devolución de una cantidad equivalente, no la misma cosa entregada. En la práctica, el préstamo suele consistir en dinero, dada su utilidad como medio de pago. El contrato se perfecciona únicamente con la entrega de la cosa (principio de realismo), momento a partir del cual nace la obligación del prestatario de devolver lo recibido.

El deber de restitución se rige por el principio del nominalismo, de modo que si se presta dinero, el prestatario debe devolver la misma cantidad nominal, independientemente de posibles alteraciones en su valor adquisitivo. Si se trata de otra cosa fungible, deberá devolverse la misma especie, calidad y cantidad, sin que las fluctuaciones de precio afecten a la equivalencia (art. 1754 CC).

El préstamo tiene una naturaleza temporal, aunque el Código Civil no regula expresamente qué ocurre si no se fija un plazo. En estos casos, cabe acudir por analogía al art. 313 del Código de Comercio, que establece que el prestatario no podrá ser requerido de pago hasta pasados treinta días desde el requerimiento notarial. Asimismo, puede aplicarse el art. 1128 CC, que permite a los Tribunales determinar la duración del préstamo cuando no haya plazo pactado ni pueda inferirse de la naturaleza de la obligación.

El préstamo con interés ha sido históricamente objeto de polémica ética y jurídica. Actualmente, el interés solo es exigible si se ha pactado expresamente (art. 1755 CC). Además, si el prestatario paga intereses no estipulados, no podrá reclamarlos ni imputarlos al capital, lo que configura una regla excepcional de irrepetibilidad, asimilable a una obligación natural o a un uso social tácitamente aceptado (art. 1756 CC).

En todo caso, sigue vigente la Ley de Represión de la Usura de 1908 (Ley Azcárate), que declara nulo todo contrato de préstamo que estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado a las circunstancias del caso. Esta norma permite a los jueces controlar el contenido del contrato y proteger a los prestatarios frente a condiciones abusivas.

LA COMPRAVENTA

1. Concepto y Caracteres de la Compraventa

La compraventa es un contrato traslativo de dominio que se define en el 1445 CC: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Se puede caracterizar como un contrato:

• –  consensual: perfección por mero consentimiento y produce obligaciones (no es un contrato real)

• –  bilateral: las obligaciones nacen por ambas partes, por lo que le es de aplicación todo lo relativo a las obligaciones sinalagmáticas. Pues en él se produce el sinalagma genético (interdependencia de cosa y precio desde su perfección) y el sinalagma funcional (ambas obligaciones son exigibles a la vez y deben cumplirse simultáneamente)

• –  oneroso y conmutativo: ambas partes asumen cargas derivadas del contrato. Es conmutativo y no aleatorio pues las obligaciones están preestablecidas en cuanto a si cantidad sin que dependa el nacimiento de la obligación del azar, salvo algún caso especial. No significa que deba haber una equivalencia exacta entre las prestaciones ni que el precio debe ser justo.

• –  meramente obligatorio: de él solo nacen obligaciones

La Transmisión del Dominio en la Compraventa

Se plantean 2 preguntas en cuanto a la transmisión del dominio:

1. ¿Es la compraventa suficiente para adquirir el dominio?

No, el art. 609 CC, enumera a la compraventa dentro de esos ciertos contratos mediante los que se puede transmitir el dominio pero sin la traditio no sería suficiente para adquirirlo. Traditio se refiere a entrega. En nuestro sistema la transmisión de la propiedad se hace a título y modo:

• –  título: equivalente contrato (válido)

• –  modo: equivale a entrega o traditio (debiendo haber poder de disposición)

  Por ello para adquirir la propiedad es necesario el contrato y la entrega, es decir el título y modo. Se consuma la adquisición del dominio por la perfección del contrato y la entrega de la cosa, hasta el punto de que el impago del precio no supone que no se transmita la propiedad: será un incumplimiento, pero no retrae la adquisición, salvo pactos especiales como la reserva de dominio.

¿Es Obligación del Vendedor Transmitir la Propiedad?

2. ¿Forma parte de las obligaciones del vendedor la transmisión de la propiedad?

Aunque los artículos 1445 y 1461 del Código Civil solo hablan de la obligación de «entregar» la cosa, no mencionan expresamente la de transmitir la propiedad. Desde el Derecho romano se distingue entre:

• ●  Obligación de entregar: es un facere, se transmite la posesión, no necesariamente el dominio.

• ●  Obligación de dar: implica transmitir la propiedad; quien cumple debe ser propietario.

  En principio, la compraventa parece exigir solo la entrega, pero el saneamiento por evicción (arts. 1461 y 1475 CC) matiza esta visión: si un tercero (verus dominus) arrebata la cosa al comprador por sentencia firme, el vendedor debe responder. Es decir, si entregó cosa ajena, el comprador tiene acción de saneamiento. Esto muestra que la entrega sin transmisión de dominio no es suficiente, y que el vendedor responde si no transmite un dominio efectivo y pacífico.

  Además, el saneamiento por vicios ocultos protege al comprador cuando la cosa entregada no está en condiciones adecuadas para su uso, salvo que conociera los defectos. En la permuta, el artículo 1538 habla expresamente de «dar», lo que implica obligación de transmitir la propiedad. Si uno entrega cosa ajena, el otro puede negarse a cumplir y exigir la devolución, según el artículo 1539.

  En resumen, aunque el Código Civil no lo diga expresamente, del régimen del saneamiento y la función del contrato se deduce que sí existe una obligación del vendedor de transmitir la propiedad. Si no lo hace, el comprador puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato conforme al artículo 1124 CC.

2. Elementos Subjetivos de la Compraventa

Capacidad para Celebrar el Contrato

• –  ¿Quién puede celebrar contrato de compraventa? los que tengan capacidad de obligarse (1457 CC)

Venta entre Cónyuges (Art. 1458 CC)

• –  Los cónyuges pueden venderse bienes recíprocamente (1458 CC)

Prohibiciones de Adquirir por Compra (Art. 1459 CC)

No podrán adquirir por compra aunque sea en subasta pública (1459 CC):

• –  tutor respecto bienes del tutelado

• –  mandatarios respecto de los bienes cuya administración está bajo su cargo

• –  albaceas respecto bienes a su cargo

• –  empleados públicos respecto a bienes del estado, municipio, o establecimientos públicos cuya administración esté a su cargo

• –  magistrados y jueces, abogados y procuradores de los bienes en litigio ante el tribunal de su jurisdicción y los que están defendiendo

• –  Exceptuando de esta regla el caso de que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o cesión en pago de créditos o garantía de los bienes que posean

  Se trató en muchos casos de autocontratos en los que existe un claro conflicto de intereses. En cualquier caso, la consecuencia de un contrato realizado por las personas mencionadas es la nulidad del mismo por contrarias prohibición legal y no anulabilidad por incapacidad, pues no estamos ante una regla de capacidad sino de una norma imperativa que prohíbe la compraventa entre ciertas personas perfectamente capaces por lo demás.

3. Elementos Objetivos: La Cosa y el Precio

Para que exista una compraventa válida, debe haber una cosa y un precio. Si falta alguno de estos elementos, el contrato será nulo o pertenece a otra categoría (como la donación o la permuta).

La Cosa Vendida

a) La cosa (debe ser posible, lícita y determinada)

• ●  Posible: Si es imposible o ha perecido antes de la perfección, el contrato será nulo (art. 1460 CC).

• ●  Lícita: Debe estar dentro del comercio.

• ●  Determinada o determinable, como ocurre en las obligaciones genéricas.

¿Debe ser Propiedad del Vendedor?

¿Debe ser propiedad del vendedor? No es necesario que lo sea al perfeccionarse el contrato. Puede adquirirla antes de la entrega. Además, se puede vender una cosa futura (como una cosecha aún no recolectada).

Tipos de Compraventa de Cosa Futura

Tipos de compraventa de cosa futura:

• ●  Emptio spei (venta de la esperanza): el comprador paga aunque la cosa no llegue a existir.

• ●  Emptio rei speratae (venta de cosa esperada): el comprador solo paga si la cosa llega a existir.

El Precio

b) El precio

• ●  Determinado o determinable, según el art. 1447 CC.

• ●  Puede fijarse: Por referencia a una cosa cierta, por una persona determinada (no una de las partes), por precios de mercado, bolsa, etc. (art. 1448).

• ●  No se permite que el precio quede al arbitrio de una sola parte (arts. 1449 y 1256 CC), ya que haría el contrato inválido.

• ●  ¿Debe ser justo el precio? No es necesario. El contrato sigue siendo válido aunque el precio sea inferior al habitual. Solo se invalida si es simbólico o irrisorio, lo que lo convierte en una donación encubierta (negotium mixtum cum donatione).

• ●  ¿Y si el precio supera el legalmente tasado? Tres posibles soluciones:

  1. Nulidad total del contrato.

  2. Nulidad parcial (solo del precio, que se sustituye por el legal).

  3. Contrato válido, pero con sanción administrativa.

  Ninguna opción es plenamente satisfactoria, y la jurisprudencia suele optar por la nulidad parcial.

4. Elementos Formales y Perfección del Contrato

El contrato de compraventa es un contrato meramente consensual, por lo que la promesa de compraventa es compraventa en sí. La mera promesa da lugar al contrato y los contratantes pueden exigir el contenido del mismo, por lo que no parece haber distinción entre las promesa y el contrato en sí.

La compraventa, como es consensual, se perfecciona automáticamente con el acuerdo de voluntades, pero en algunos tipos esenciales se duda sobre cuándo se produce de verdad ese acuerdo y la consecuente perfección.

Compraventa a Calidad de Ensayo o Prueba

• –  Compraventa a calidad de ensayo o prueba: el comprador puede probar e inspeccionar la cosa y luego rechazarla, pero el vendedor podrá comprobar periódicamente que la cosa es conforme al contrato y que el comprador estará obligado a aceptar en ese caso.

Compraventa Ad Gustum

• –  Compra venta ad gustum de cosas que es costumbre gustar o probar: En este tipo de compraventa, el desistimiento unilateral es completamente libre, pues el comprador puede desechar la cosa por el simple hecho de que no le gusta, sin ningún criterio. El libre desistimiento del consumidor durante un plazo no es normal jurídicamente, pero esta forma contractual parece estar detrás de muchas compraventas dentro del consumo masivo en las que el consumidor puede devolver las cosas que compra sin tener que alegar nada.

  Lo que caracteriza estas compraventas, más que una perfección diferida del contrato, es que hay una facultad de desistimiento unilateral que alcanza su apogeo en la compraventa, ad gustum en la que el comprador puede desistir de contratos simplemente porque no le gusta la compraventa se perfecciona por mero consentimiento, pero hay un derecho de desistimiento.

5. Los Riesgos en la Compraventa

Una de las cuestiones más debatidas en el ámbito de la compraventa es la determinación de a quién corresponde el riesgo cuando la cosa vendida perece, se pierde o se deteriora después de perfeccionado el contrato pero antes de la entrega, sin culpa del vendedor y antes de que este se constituya en mora.

En principio, el vendedor está obligado a conservar la cosa diligentemente, y responde si la pérdida se debe a su culpa, si está en mora o si ha comprometido la entrega a más de una persona. Pero el verdadero problema jurídico se plantea cuando la desaparición es fortuita y no imputable al vendedor. Existen dos grandes soluciones teóricas:

• ●  Res perit venditori: el vendedor pierde la cosa y, al no poder entregarla, no puede exigir el precio. Esta es la solución que mejor se ajusta al sinalagma funcional del contrato: si el comprador no recibe nada, no debe pagar nada.

• ●  Res perit emptori: el comprador asume el riesgo desde la perfección del contrato y debe pagar el precio aunque no reciba la cosa. Esta solución parte de la idea de que el riesgo sigue a la propiedad, y si esta se ha transmitido desde la perfección (como ocurre en muchas compraventas de cosa específica), el comprador es quien soporta el riesgo.

  En nuestro ordenamiento, los daños o provechos de la cosa, una vez perfeccionado el contrato, se regulan por lo dispuesto en los artículos 1096 y 1182. En el caso de cosas fungibles, el riesgo no pasa al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, salvo que se haya constituido en mora. Sin embargo nada se dice expresamente sobre si se extingue también la obligación del comprador de pagar.

  De este silencio parece deducirse que el Código Civil se inclina por la solución res perit emptori, al menos en los casos de cosa específica, dado que si la obligación de entregar se extingue por imposibilidad sobrevenida, pero no se menciona la del comprador de pagar, esta seguiría vigente. Esta conclusión se refuerza con el art. 1186, que prevé que, en caso de pérdida imputable a tercero, el vendedor entregue al comprador las acciones correspondientes, lo que confirma que el riesgo se ha trasladado ya al comprador. Además, esta solución es coherente con el principio de quien tiene derecho a los frutos o se beneficia de las mejoras, también debe soportar los riesgos.

No obstante, esta postura presenta problemas desde el punto de vista del sinalagma funcional. Exigir el precio sin que el comprador reciba nada puede interpretarse como un desequilibrio contractual, lo que lleva a algunos autores a defender la aplicación del art. 1274 (que vincula la obligación de pago a la entrega de la cosa) o incluso a permitir la resolución del contrato por incumplimiento (art. 1124) cuando el comprador no recibe contraprestación alguna.

En conclusión, el Código Civil español parece optar por la solución res perit emptori en caso de cosa específica y pérdida fortuita tras la perfección del contrato, aunque no falten argumentos doctrinales y de justicia contractual que justifican una solución contraria en defensa del sinalagma funcional

6. Obligaciones del Vendedor: La Entrega de la Cosa

Según el art. 1461 del Código Civil, el vendedor está obligado a entregar y sanear la cosa vendida. La entrega (art. 1462) consiste en poner la cosa en poder y posesión del comprador, siendo requisito esencial para la transmisión de la propiedad conforme al art. 609 (título y modo). Esta entrega incluye los accesorios de la cosa (arts. 1097 y 1258).

Los gastos de entrega corresponden al vendedor, y los de transporte al comprador, salvo pacto en contrario (art. 1465). El vendedor puede suspender la entrega si el comprador no ha pagado (art. 1466) o si, habiéndose pactado un plazo, se descubre que el comprador es insolvente (art. 1467), salvo que afiance el pago.

Formas de Entrega (Traditio)

Las formas de entrega pueden ser:

• ●  Real: entrega física de la cosa.

• ●  Ficta: cuando no hay entrega material, pero se produce el efecto jurídico. Puede ser:

  • ○  Instrumental: escritura pública (art. 1462.2).

  • ○  Simbólica: entrega de llaves (art. 1463).

  • ○  Consensual: solo acuerdo entre partes (art. 1463).

  • ○  Brevi manu y constitutum possessorium: se cambia el título posesorio sin mover la cosa.

  • ○  Longa manu: señalamiento del inmueble al comprador.

  • ○  Bienes incorporales: entrega de títulos o consentimiento del uso (art. 1464).

    La cosa debe entregarse en el estado en que estaba al perfeccionarse el contrato (art. 1468), y se aplican también las reglas generales de las obligaciones de dar (art. 1094).

Desajustes en Cabida o Calidad de Inmuebles

En caso de desajuste en la cabida o calidad de inmuebles, el Código Civil permite:

• ●  Rebaja proporcional o resolución si la diferencia es notable (art. 1469).

• ●  Pago del exceso o desistimiento si hay mayor cabida (art. 1470).

• ●  Prevalecen los linderos sobre la cabida (art. 1471).

• ●  El plazo para ejercitar estas acciones es de 6 meses desde la entrega (art. 1472).

La Doble Venta (Art. 1473 CC)

En caso de doble venta (art. 1473), adquiere:

• ●  Para muebles: quien primero posea con buena fe.

• ●  Para inmuebles: quien inscriba primero; si no hay inscripción, el primero en poseer de buena fe; y si nadie posee, el de título más antiguo con buena fe.

7. El Saneamiento en la Compraventa

El saneamiento constituye una obligación accesoria del vendedor, que se suma a la obligación principal de entrega de la cosa. Su finalidad es garantizar que la posesión del comprador sea pacífica y útil, extendiendo en el tiempo los efectos de la entrega. Se concreta en tres formas distintas: saneamiento por evicción, por gravámenes ocultos y por vicios ocultos.

1. Saneamiento por Evicción

Recogido en los artículos 1475 y ss. del Código Civil, protege al comprador frente a la pérdida de la cosa por una sentencia firme que reconozca un derecho anterior a la compraventa. En otras palabras, la cosa era de un tercero y no del vendedor. La evicción puede ser total o parcial, y en este último caso puede incluso conllevar la resolución del contrato si la parte perdida es esencial.

El saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato de compraventa, pudiendo ser modificado o suprimido por pacto expreso. No obstante, la renuncia será nula si el vendedor actuó de mala fe. Si se produce evicción, el comprador puede exigir la devolución del precio, frutos, costas judiciales, gastos del contrato y daños y perjuicios, especialmente si hubo mala fe (arts. 1476-1478 CC).

2. Saneamiento por Gravámenes Ocultos

Regulado en el art. 1483 CC, se aplica cuando la cosa está afectada por cargas o limitaciones jurídicas no aparentes (como servidumbres o embargos) que disminuyen significativamente el valor o utilidad de la cosa. Si estos gravámenes eran desconocidos por el comprador y son de tal entidad que no la habría adquirido de haberlos conocido, puede resolver el contrato o exigir una indemnización.

Esta acción caduca en un año desde la escritura, y si el gravamen se descubre más tarde, se dispone de un año adicional desde su descubrimiento para reclamar la indemnización.

3. Saneamiento por Vicios Ocultos

Se recoge en los artículos 1484 a 1499 CC. El vendedor responde de los defectos no aparentes que hacen la cosa impropia para su uso o disminuyen notablemente su utilidad, aunque los ignore (salvo pacto en contrario y buena fe).

Se requiere que el vicio sea oculto, grave y preexistente a la venta. El comprador puede optar por:

• ●  La acción redhibitoria (resolución del contrato y devolución del precio).

• ●  La quanti minoris (rebaja proporcional del precio).

  El plazo para ejercer estas acciones es de seis meses desde la entrega de la cosa (art. 1490). Si el vendedor actuó de mala fe, deberá también indemnizar los daños y perjuicios. En casos especiales como la venta de animales, se aplican reglas específicas con plazos más cortos y particularidades según el art. 1493 y ss.

4. Compatibilidad de Acciones

El saneamiento puede coexistir con otras acciones contractuales. Si el vendedor incumple lo pactado, el comprador puede ejercitar las acciones generales del art. 1101 y 1124 CC, incluida la resolución por incumplimiento. Asimismo, si el defecto afecta al consentimiento (error o dolo), puede acudirse a la acción de anulabilidad (arts. 1301 y ss.), aunque no siempre sea posible ejercitar estas acciones de forma acumulada.

8. Obligaciones del Comprador

La compraventa es un contrato bilateral que genera obligaciones recíprocas para ambas partes. En lo que respecta al comprador, el Código Civil establece principalmente dos grandes obligaciones: pagar el precio convenido y recibir la cosa comprada. Estas obligaciones se desarrollan en los artículos 1455, 1465 a 1468 y 1500 a 1505 del Código Civil.

En primer lugar, el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubiera estipulado nada al respecto, el pago deberá realizarse en el momento y lugar de la entrega de la cosa (art. 1500). Además, el comprador estará obligado al pago de intereses cuando así se haya pactado expresamente, cuando la cosa vendida produzca frutos o rentas, o cuando incurra en mora (art. 1501).

El comprador puede, sin embargo, suspender el pago del precio si es perturbado en la posesión o en el dominio de la cosa, o si tiene un temor fundado de serlo por una acción de reivindicación o hipotecaria. Ahora bien, dicho temor debe ser razonable y no fruto de una simple desconfianza o actitud pesimista (art. 1502). Esta situación puede ser previa al ejercicio de las acciones de saneamiento por evicción.

En segundo lugar, el comprador debe recibir la cosa comprada, salvo causa justificada que le habilite a rechazarla. Desde la perfección del contrato, los frutos producidos pertenecen al comprador (art. 1468.2.o), por lo que este debe abonar los gastos que se hayan realizado para su producción, recolección y conservación (art. 356). Asimismo, le corresponde abonar los gastos de transporte si no se ha pactado otra cosa (art. 1465), los de primera copia de escritura y posteriores a la venta (art. 1455), así como los derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los impuestos asociados a la adquisición.

Frente al riesgo de impago, el vendedor puede contar con garantías contractuales (como hipoteca o reserva de dominio) o legales, tales como:

• ●  El derecho de retención si conserva la posesión de la cosa (arts. 1466 y 1467).

• ●  La posibilidad de acudir a la acción de resolución o cumplimiento (art. 1124).

• ●  En caso de inmuebles, el art. 1503 permite promover la resolución si el vendedor teme con fundamento la pérdida del precio y del inmueble, aunque no haya aún incumplimiento.

  En el caso específico de inmuebles, el art. 1504 establece que, incluso si se ha pactado la resolución automática por impago, el comprador podrá pagar hasta que sea requerido judicial o notarialmente. Tras el requerimiento, ya no podrá solicitar un nuevo plazo. Además, el art. 59 del Reglamento Hipotecario exige la constancia de ese requerimiento para inscribir la propiedad a favor del vendedor y que surta efectos frente a terceros.

  Los efectos de la resolución serán los previstos en el art. 1124: restitución recíproca de las prestaciones. El comprador deberá devolver el inmueble y el vendedor reembolsar el precio recibido, pudiendo, en su caso, retener parte de este en concepto de indemnización o penalización, a veces pactada mediante cláusula penal (el comiso), que puede ser moderada por el juez (art. 1154).

  En cuanto a los bienes muebles, el art. 1505 prevé la resolución de pleno derecho si el comprador no se presenta a recibir la cosa en el momento pactado o no ofrece el precio, salvo que se haya establecido un plazo adicional para el pago.

COMPRAVENTA (II) Y PERMUTA

1. Garantía de los Productos de Consumo

El régimen legal de garantías en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) resulta aplicable a los contratos de compraventa de bienes de consumo, incluidos aquellos que se han de fabricar o producir, así como al suministro de contenidos y servicios digitales. Este régimen, que ha sustituido al del saneamiento por vicios ocultos del Código Civil en estas materias, tiene como objetivo garantizar que los bienes o contenidos entregados sean conformes al contrato celebrado, sin perjuicio de que el consumidor pueda también exigir la indemnización de daños y perjuicios conforme a la normativa civil y mercantil.

El eje de la regulación es el concepto de conformidad, que implica que los bienes o contenidos entregados cumplan tanto los requisitos objetivos como los subjetivos. Entre los requisitos objetivos se incluye que el bien sea apto para los fines ordinarios, que se ajuste a la descripción o modelo mostrado, que se entregue con los accesorios e instrucciones que el consumidor pueda razonablemente esperar, y que presente las características esperables en cuanto a durabilidad, funcionalidad, compatibilidad o seguridad. Los requisitos subjetivos, por su parte, exigen que el bien se ajuste a lo pactado en el contrato, sea apto para el uso específico informado por el consumidor y aceptado por el empresario, y se entregue con las actualizaciones o asistencia acordadas.

En caso de falta de conformidad, el consumidor puede exigir la reparación o sustitución del bien, siendo estas opciones gratuitas y debiendo realizarse en un plazo razonable y sin mayores inconvenientes. Solo si estas medidas son imposibles o desproporcionadas, cabrá solicitar la reducción del precio o la resolución del contrato, medidas subsidiarias en aplicación del principio de conservación del contrato. El consumidor puede suspender el pago mientras la falta de conformidad no sea subsanada.

El plazo general de garantía es de tres años desde la entrega del bien y de dos años en caso de contenidos o servicios digitales. Durante los dos primeros años (o uno en caso de servicios digitales únicos) se presume que la falta de conformidad ya existía, salvo prueba en contrario o que sea incompatible con la naturaleza del bien. Para bienes de segunda mano, se permite pactar un plazo no inferior a un año. Además, si el bien es reparado, el plazo queda suspendido y se reanuda tras la entrega del bien conforme.

El consumidor también cuenta con una acción directa contra el productor, aunque limitada a la reparación o sustitución, y no incluye la resolución ni reducción del precio. Si el empresario ha respondido por una falta imputable a un tercero (por ejemplo, al productor), puede ejercer una acción de repetición en el plazo de un año desde la ejecución de la medida correctora.

Finalmente, junto a la garantía legal, puede existir una garantía comercial, incluyendo una garantía de durabilidad, ofrecida por el productor, con el compromiso de reparación o sustitución durante un plazo determinado. Además, la ley obliga a garantizar un servicio técnico y repuestos durante 10 años desde que el producto deja de fabricarse.

2. El Retracto Convencional

El retracto convencional es un pacto accesorio a la compraventa por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, cumpliendo con determinadas condiciones. Este derecho se encuentra regulado en los artículos 1507 a 1520 del Código Civil. Su ejercicio requiere el reembolso del precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo realizado para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

A diferencia de la hipoteca, el retracto convencional no depende del incumplimiento de ninguna obligación por parte del comprador. También se distingue del pacto de reserva de dominio, ya que en este último el dominio no se transfiere hasta el cumplimiento total de las obligaciones, mientras que en el retracto el dominio se transmite desde el inicio, aunque con posibilidad de resolución retroactiva si se ejercita el derecho.

El retracto convencional ha sido históricamente empleado en ocasiones para encubrir préstamos usurarios, lo que ha generado recelo tanto económico como ético. En este sentido, la Ley 537 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra contempla una «venta con pacto de retro a carta de gracia», considerándola préstamo con garantía de recuperación del bien, si el pacto tiene por finalidad asegurar la devolución de una suma de dinero.

Este retracto puede ser convencional (pactado entre las partes) o legal (reconocido por la ley en ciertos supuestos con finalidad protectora). El artículo 1507 establece que tendrá lugar cuando el vendedor se reserva expresamente ese derecho. Si se ejercita, se resuelve la compraventa con carácter retroactivo, de modo que el vendedor se entiende como no haber perdido nunca la titularidad dominical. Si no se ejercita en plazo, la compraventa se consolida definitivamente.

Existe debate doctrinal sobre el carácter real o personal del retracto. Aunque la mayoría lo considera un derecho personal, admite inscripción registral y puede oponerse a terceros no protegidos por el principio de buena fe registral, de conformidad con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y el artículo 1510 del Código Civil.

Legitimación Activa y Pasiva

La legitimación activa corresponde al vendedor, a sus herederos o a quienes adquieran el derecho de este. Incluso los acreedores del vendedor podrían ejercitarlo si han embargado previamente sus bienes. El retracto puede ejercerse también contra el comprador, sus herederos o subadquirentes, salvo que estos estén protegidos como terceros registrales.

En cuanto al ejercicio del derecho, el plazo será de cuatro años desde la celebración del contrato. No obstante, puede pactarse otro plazo, aunque nunca podrá exceder de diez años, ni siquiera mediante prórrogas sucesivas. El retracto se perfecciona mediante una declaración unilateral del retratista y el abono de las cantidades legalmente exigibles.

En caso de que la cosa vendida haya producido frutos, el artículo 1519 prevé que los frutos existentes al tiempo del retracto pertenecerán al comprador en proporción al tiempo que haya poseído la cosa, liquidándose en función del último año anterior al retracto. Asimismo, el vendedor deberá soportar los arrendamientos celebrados de buena fe por el comprador y según la costumbre del lugar.

Finalmente, si hay varios titulares del derecho de retracto por haber adquirido la cosa indivisa en común, deberán ejercitarlo conjuntamente, salvo que la venta original se haya realizado por cuotas separadas. Del mismo modo, si el comprador ha fallecido y la finca ha pasado íntegramente a uno de sus herederos, podrá ejercitarse el retracto contra este por la totalidad.

3. La Venta de Universalidades

La venta de una universalidad supone una compraventa un tanto especial porque el objeto de la misma es un universo de objetos que pueden ser muy diversos entre sí. En el CC está recogida la venta de herencia en el art. 1531: «El que venda una herencia sin enumerar las cosas de que se compone, solo estará obligado a responder de su cualidad de heredero», por lo que se limita la responsabilidad del vendedor. El siguiente artículo, con carácter más general, prescribe que «El que venda alzadamente o en globo la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos cumplirá con responder de la legitimidad del todo en general; pero no estará obligado al saneamiento de cada una de las partes de que se componga, salvo en el caso de evicción del todo o de la mayor parte». En este artículo podría situarse, por ejemplo, la compraventa de una empresa

4. La Compraventa por Suministro

La compraventa por suministro o con entregas repartidas también representa cierta especialidad por razón del objeto. Se trata de un contrato cuya ejecución es de tracto sucesivo y en el que se fracciona el objeto total de la prestación (tanto el de la obligación como el pago del precio) y normalmente tienen una duración larga en el tiempo, como por ejemplo la suscripción a un periódico que se entrega diariamente en casa del comprador.

Tiene en común con la compraventa que es un intercambio de cosa por precio, trasladándose el dominio de la cosa, pero se diferencia por su tracto sucesivo. En la venta por suministro la duración en el tiempo y el tracto sucesivo cualifica el régimen del contrato que es atípico. Así, su regulación será la pactada por las partes y en su defecto habrá que acudir al régimen típico de la compraventa

5. Venta con Pacto de Exclusiva

Se sustancia en una obligación de no hacer: no contratar con terceros, no comprar a terceros y no vender a terceros. Su contenido puede suponer una limitación a la libertad de comercio, lo que puede suponer una restricción de la libre competencia. Si bien la cláusula de exclusiva está generalmente admitida, conviene delimitarla objetiva, espacial y temporalmente. Si no hubiera un límite temporal podría acudirse analógicamente a lo que ocurre en el contrato de sociedad de duración indefinida, de tal manera que cabría una posible resolución por la voluntad de los contratantes.

La función económica de este pacto aporta seguridad en la adquisición y en la colocación de los bienes y servicios sometidos a este pacto. Cuando se produce una violación de un pacto de exclusiva generalmente hay un tercero implicado y un contrato que desde luego no padece ningún vicio de invalidez o de ineficacia por suponer la violación de un pacto de exclusividad anterior. Lo normal será que los vinculados por el pacto de exclusiva puedan exigirse los contenidos del contrato o incurrir en RCC en su caso, mientras nada se podrá exigir en virtud del contrato al tercero y únicamente, quizás, se pueda intentar la RCE.

6. El Pacto de Reserva de Dominio

Es uno de los pactos especiales de las compraventas, normalmente producidos en aquellas en las que el pago de todo o parte del precio queda aplazado y por ello la reserva del dominio a favor del vendedor supone una garantía adicional para el pago total del precio.

Por este pacto el comprador no adquiere el dominio sobre la cosa, aunque pueda tener la posesión de esta, por lo que no puede disponer de ella. Así, llegado el caso de impago del precio, el vendedor podrá ejercitar la resolución y siempre podrá recuperar la cosa que no ha podido ser transmitida a terceros.

Por otro lado, el dominio que se reserva el vendedor solo tiene virtualidad como garantía, de tal manera que no puede disponer de él, ni constituir derecho real sobre la cosa. Por esta razón a veces se ha entendido que la reserva de dominio más bien es una garantía real, de tal manera que el comprador adquirirá la propiedad, aunque esté gravada por esta garantía. En cualquier caso, como consecuencia de este pacto, ni el comprador ni el vendedor tienen poder de disposición sobre la cosa, y el comprador cuando haya consumado el pago, adquiere automáticamente el dominio pleno sin necesidad de ulterior transmisión, por lo que en ocasiones se explica como si estuviera sometido a condición.

Derivado de este pacto, ante un embargo que se produjera en los bienes del comprador, el vendedor podrá ejercitar una tercería de dominio para excluir la cosa del embargo, y también es pensable lo recíproco: que se produjera un embargo de los bienes del vendedor, en cuyo caso el comprador también debería poder usar la tercería de dominio para proteger la cosa del los acreedores del vendedor. El pacto de reserva de dominio no se recoge en el CC pero sí en normas de la CF Navarra.

7. La Permuta

La permuta es el contrato por el que se intercambia cosa por cosa, siendo un precedente histórico de la compraventa. En el caso en el que el precio consista en parte el dinero y en parte en otra cosa. Para averiguar si es un contrato de compraventa de permuta, habrá que estar a la intención manifiesta de los contratantes, independientemente de su denominación, que solo servirá como indicio, y no constando esa intención dependerá de lo que tenga más valor, la cosa o el precio para calificar el contrato.

Es un contrato consensual, bilateral, oneroso y meramente obligatorio. En los últimos tiempos, una versión actualizada del mismo, la permuta de solar por pisos ha sido muy utilizada como medio jurídico para facilitar el intercambio de solar por locales o pisos a construir, de tal manera que el propietario del solar cedía este al conductor que a cambio le daba varios pisos de los que construían.

Sus diferencias fundamentales son:

• –  La permuta, existe una total simetría entre los 2 permutantes en la compraventa. El vendedor y comprador en la cv no están en la misma posición jurídica ni tienen los mismos derechos y obligaciones. En la permuta no hay precios y ambos son permanentes, y deben prestar saneamiento por vicios ocultos, por ejemplo.

• –  En el contrato de compraventa el vendedor está obligado a entregar la cosa y en el de permuta los permutantes se obligan a dar la cosa.

  Por otro lado ambos contratos tienen una función económica de intercambio y una finalidad traslativa de la propiedad.

  El régimen jurídico consta de reglas especiales que son:

1. la permuta de cosa ajena no es nula como en derecho romano pero sí que supone un incumplimiento que faculta a la otra parte a exigir la resolución

2. Si se pierde la cosa recibida en permuta por evicción, el permutante podrá optar entre recuperar la que dio a cambio, si subsiste en poder del otro permutante y sin perjuicios de los derechos adquiridos por un tercero de buena fe o reclamar una indemnización de daños y perjuicios.

En todo lo que no está contemplado en estas reglas especiales, la permuta se regirá por las reglas de la compraventa, exceptuando evidentemente las referentes al precio y las que no sean aplicables a este contrato (art. 1541).