1. Instrumentos de planeamiento urbanístico
El objetivo del equipo redactor consiste en diseñar el modelo urbanístico de la totalidad del término municipal con tres fines primordiales:
- Mejorar la ciudad existente.
- Localizar y planificar los futuros usos del suelo.
- Proteger el territorio rural y los valores naturales.
Por su parte, el objetivo del Plan General (PG) es orientar y regular la actividad de los agentes constructores (AC), integrados por los propietarios del suelo, los promotores o empresas constructoras y las administraciones públicas.
¿Cómo se alcanza este objetivo?
- Dividiendo el territorio municipal en áreas funcionales y homogéneas.
- Fijando taxativamente aquello que es susceptible de ser construido.
Técnicas básicas de planeamiento
Las dos herramientas conceptuales y operativas básicas son la clasificación y la calificación del suelo.
Clasificación del suelo
Su objetivo es dividir el término municipal en tres clases básicas de suelo:
- Suelo urbano / urbanizado: corresponde a la ciudad ya existente y consolidada.
- Suelo urbanizable / de transformación urbanística: reservado para la expansión futura de la ciudad.
- Suelo rural / no urbanizable: suelo rústico protegido de la transformación urbana.
Calificación del suelo
Tiene como objetivo señalar pormenorizadamente las condiciones urbanísticas de las diferentes zonas integradas dentro de cada clase de suelo:
- Usos: discriminación entre usos lucrativos y no lucrativos.
- Tipologías: fijación de las características morfológicas y tipológicas de la edificación.
- Edificabilidad: delimitación de la cantidad máxima de edificación permitida, calculada en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo (m²/m²).
- Zonas: delimitación de ámbitos territoriales homogéneos que comparten similares condiciones de uso y volumen de edificación.
Sistemas y redes de dotaciones públicas
Situación: constituyen una clase especial de suelo expresamente reservada y destinada a usos públicos, agrupados en infraestructuras, equipamientos y espacios libres.
Tema clave: estas redes pueden localizarse indistintamente en cualquier tipo o clase de suelo dentro del término municipal: urbano, urbanizable o rústico.
Tipologías de sistemas:
- Autopistas y redes supramunicipales: dispuestas al servicio de territorios más amplios (Estado, comunidad autónoma, provincia), cuya competencia y financiación son estrictamente públicas.
- Sistemas generales: estructurados al servicio del conjunto del municipio, de competencia y financiación pública (por ejemplo: redes de metro, alcantarillado general o el Parque del Retiro).
- Sistemas locales: orientados al servicio específico de barrios o sectores urbanos delimitados, cuya ejecución y financiación son de carácter privado (por ejemplo: gimnasios de uso comunitario, pequeños parques de barrio o centros de salud locales).
El papel de los agentes constructores (AC)
La finalidad del Plan General es determinar con exactitud dónde y qué se puede edificar en el territorio municipal. Para los agentes constructores, esto se traduce en la asunción vinculante del régimen urbanístico del suelo, conformado por un equilibrio indisociable entre derechos y deberes.
Derechos básicos:
- Derecho a urbanizar los terrenos.
- Derecho a construir y materializar el aprovechamiento reconocido.
Deberes básicos:
- Cumplir estrictamente lo estipulado en las determinaciones del Plan General.
- Compartir con la comunidad local parte de las plusvalías y ganancias patrimoniales generadas por el proceso de transformación urbana de la ciudad.
2. Suelo urbano y delimitación del suelo urbanizado
La delimitación del suelo urbano responde a la concurrencia de criterios legales y técnicos reglamentarios:
- Grado de urbanización: terrenos que cuentan de facto con los servicios urbanos esenciales (acceso rodado integrado en la malla urbana, abastecimiento de agua potable, red de saneamiento y evacuación de aguas residuales, y suministro de energía eléctrica).
- Grado de edificación: terrenos consolidados por la edificación en al menos dos terceras partes (2/3) de los espacios aptos para el parcelamiento.
- Criterio por planeamiento: terrenos no urbanizados ni edificados que el Plan General decide incorporar formalmente a la delimitación urbana por responder a situaciones especiales de ordenación o remate.
Categorías de suelo urbano
- Suelo urbano consolidado: áreas que comprenden tejidos plenamente urbanizados y/o edificados. En ellos, el Plan General delimita zonas homogéneas de uso y tipología.
- Suelo urbano no consolidado: áreas vacías o vacíos urbanos (con o sin urbanización y edificación previa), donde el Plan General prevé actuaciones integrales de reforma o desarrollo a través de futuros proyectos urbanos.
I. Suelo urbano consolidado
Situación 1: Tejido urbano común
Se encuentra dividido en zonas homogéneas de uso y tipología edificatoria, compuesto tanto por parcelas ya edificadas como por parcelas vacías.
- Objetivo del PG: conservar y mantener los edificios en las parcelas edificadas; y regular detalladamente las condiciones de uso y nueva edificación en las parcelas vacías.
- Instrumento de planeamiento: la Ordenanza Zonal, que establece regulaciones normativas de aplicación directa para la edificación sobre el solar.
- Acción de los propietarios: redacción y tramitación de los proyectos de edificación y urbanización precisos, junto a la obtención de las preceptivas licencias municipales.
- Contenido sustantivo de las ordenanzas:
- Parcelación: fijación de dimensiones mínimas de parcela (frente y superficie).
- Posición: definición precisa de alineaciones y retranqueos respecto al viario y linderos.
- Volumen: ocupación máxima de parcela, número de plantas, alturas reguladoras de planta y especificaciones constructivas sobre y bajo rasante.
- Usos: tipificación pormenorizada de usos principales, complementarios y prohibidos.
- Otras condiciones: parámetros de estética, composición de fachada, dotación de plazas de aparcamiento y normativas de seguridad e higiene.
Situación 2: Áreas especiales
Corresponden a tejidos urbanos deteriorados, áreas con singular valor histórico o sectores que sufren un déficit acusado de dotaciones e infraestructuras.
- Objetivo del PG: rehabilitar el tejido, conservar los valores ambientales y proveer los equipamientos necesarios.
- Instrumentos de planeamiento: los Planes Especiales (PE). Para tejidos comunes deteriorados se aplica el Plan Especial de Mejora Urbana; para tejidos históricos se tramita el Plan Especial de Protección, Conservación y Rehabilitación.
- Responsable de redacción: el propio ayuntamiento o la administración pública competente.
Situación 3: Edificios fuera de ordenación
Son aquellas construcciones incompatibles con las nuevas determinaciones del planeamiento por incurrir en disconformidades graves de alineación o exceso de volumen edificado.
- Objetivo del PG: rectificar a largo plazo la anomalía urbanística existente, abocando al inmueble a su futura demolición.
- Acción de los propietarios: autorización exclusiva de obras mínimas de mantenimiento, conservación, seguridad e higiene hasta que se consume su demolición.
II. Suelo urbano no consolidado
Situación general: comprende grandes bolsas de suelo vacante o áreas con usos obsoletos e incompatibles con la ciudad. Puede pertenecer a uno o varios agentes constructores.
- Objetivo del PG: promover la ordenación urbanística integral del ámbito delimitado.
- Instrumento de planeamiento: el Plan Parcial de Ordenación Urbana (PP) o figuras análogas de desarrollo.
- Acción de los agentes constructores: redacción técnica y tramitación formal de dicho Plan Parcial.
Situación 1: Áreas reducidas y de gestión sencilla
Orientadas al corto o medio plazo y pertenecientes a uno o varios agentes constructores. Se estructuran mediante el Plan Parcial vinculado a una Unidad de Actuación (UA).
- Objetivo del PG: facilitar una redacción ágil del planeamiento derivado, suministrando información pormenorizada de su ordenación espacial.
- Acción de los AC: formulación del Plan Parcial y de los proyectos de urbanización y reparcelación asociados.
- Información provista por el PG para las UA: condiciones pormenorizadas que incluyen superficie total, usos, densidad de viviendas, cesiones obligatorias de suelo, condiciones y plazos de desarrollo previos a la licencia y delimitación clara del sistema de ejecución responsable de su materialización.
Situación 2: Áreas amplias y de gestión compleja
Orientadas al medio o largo plazo, con multiplicidad de propietarios o intervenciones de calado urbano. Se articulan mediante el Plan Especial de Reforma Interior (PERI).
- Información provista por el PG: parámetros y datos de carácter general (superficie del ámbito, asignación global de usos, número orientativo de viviendas y reserva para sistemas generales).
- Acción de los AC: formulación y redacción integral de los documentos correspondientes, abarcando el plan de ordenación pormenorizada y los proyectos de urbanización y edificación complementarios.
III. Otros instrumentos del PG para el suelo urbano
- Catálogo de Edificios y Elementos Protegidos: instrumento sectorial que dictamina los niveles y grados de protección patrimonial para aquellos inmuebles y elementos singulares que no han sido incluidos dentro de un Plan Especial de Protección específico.
- Estudio de Detalle: figura menor de planeamiento aplicable a ámbitos que requieren adaptar, completar o concretar con exactitud tres aspectos morfológicos básicos: el reajuste de las alineaciones, la fijación de rasantes y la ordenación de los volúmenes edificables sin alterar el aprovechamiento del suelo.
3. El régimen urbanístico del suelo urbano
Derechos urbanísticos
- Derecho a urbanizar las fincas hasta transformarlas en solares aptos.
- Derecho a edificar conforme a las intensidades y condiciones normativas fijadas por el Plan General.
Deberes urbanísticos
1. Suelo urbano consolidado
Afecta a nivel de parcela al propietario individual, quien debe cumplir las siguientes obligaciones:
- Completar la urbanización del frente de parcela si fuese necesario para que adquiera la condición legal de solar.
- Solicitar licencia y edificar respetando escrupulosamente los parámetros del planeamiento.
2. Suelo urbano no consolidado
Afecta al conjunto de un área o sector y compromete a varios agentes constructores en régimen cooperativo:
- Costear y ejecutar materialmente las obras de urbanización y edificación contempladas en los planes de desarrollo.
- Garantizar el principio de equidistribución, repartiendo de manera solidaria y equitativa las cargas (coste material y de gestión) y los beneficios (plusvalías inmobiliarias) generados por el proceso de transformación urbana.
- Ceder obligatoria y gratuitamente a la administración local los suelos destinados a dotaciones y sistemas públicos (equipamientos, viario, zonas verdes).
- Ceder al ayuntamiento el porcentaje legalmente fijado del aprovechamiento urbanístico lucrativo obtenido del proceso transformador.
Nota: Este paquete de obligaciones en suelo urbano no consolidado presenta una naturaleza sustancialmente equiparable a los deberes exigidos para el suelo urbanizable.