Modelo de carta terminación de contrato de arrendamiento por el arrendatario


El negocio jurídico es una declaración o cuerdo de voluntades entre particulares que se proponen conseguir un resultado que el derecho estima de especial tutela en base solo a esa declaración o cuerdo.Contrato de arrendamiento blanqueo de capitales inversiones extranjeras liquidación de gananciales constitución de sociedades,testamentos o derecho notarial.

-La forma es escritura pública.

-Notario hay que ir con un acuerdo previo.

Es importante la autonomía de la voluntad ya que son sujetos libres, para otorgar ese negocio jurídico, y no puede ser conculcado por ningún poder legislativo ejecutivo o judicial. Los Límites de esta autonomía de la voluntad es la ley imperativa, moral y orden público.La influencia del derecho administrativo hace que cada vez la autonomía de la voluntad esté más reducida:
contrato forzoso.

Los elementos esenciales del negocio jurídico



*consentimiento

Es el más importante. Buscamos un resultado por lo que cabe oferta y aceptación tácita. Por eso cabe un contrato de transporte sin declaración expresa.

Los elementos del consentimiento son:


-interno

Conciencia y voluntad saber o creer. Saber lo que se hace.

-externo

Declaración de voluntad. Querer lo que se hace.

Vicios del consentimiento


De la voluntad (error y dolo) y de la libertad (violencia e intimidación).Estos vicios pueden llevar anular la declaración de voluntad. Debe ser una voluntad seria: El animus iocandi no se tiene en cuenta como declaración de voluntad, aunque depende del contexto*.


*Objeto

Posible, lícito, determinado, estar en el comercio de los hombres. No lo estarán, El tráfico de armas o los explosivos.


*Causa:

Nuestro ordenamiento jurídico es enormemente causalista.

Dumoulin: “”No hay en el turbulento océano del Derecho piélago más profundo y peligroso que el tratado de la divisibilidad e indivisibilidad”.

-No hablamos de la divisibilidad del objeto, sino de la divisibilidad de la prestación.

–Obligaciones divisibles son aquellas que tienen por objeto una prestación susceptible de ser cumplida por partes, sin que se altere la esencia de la obligación. –Obligaciones indivisibles son aquellas cuya prestación no puede realizarse por partes.

Causa es la razón que justifica la función económico-social del negocio jurídico. Tiene su causa en sí mismo: compraventa o donación..Causa jurídica de un poder para pleitos a procuradores y abogados. Depende de un primer contrato arrendamiento de servicios (negocio principal).Articulo 1275 y siguiente CC: “Los contratos sin causa o con causa ilícita (préstamo usurario) no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral”.



*Forma

El NJ no se concreta por la forma.

El documento puede ser: vehículo a la manifestación de voluntad, fijar una declaración de voluntad ya realizada.

Hay voluntad de elección:

–Artículo 37 LAU: las partes pueden optar por la forma escrita.

–Artículo 1280 CC: “Deberán constar en documento público….” (inmuebles, matrimonio, herencia,..).

-La forma es “ad probationem”, como mecanismo de prueba.

-(“ad solemnitatem”) en que la manifestación de voluntad deba expresarse a través de determinada forma: O se realiza en esa forma o no hay negocio jurídico. Ejemplo: Donaciones de bienes inmuebles, testamento abierto ante notario, capitulaciones matrimoniales, todas por escritura pública.

Es documento público  aquel que es autorizado por notario o funcionario público competente.

Es  documento privado
:
El contrato de arrendamientos urbanos (art. 37 LAU) puede ser público o privado.

Requisitos

Identidad de las partes, identificación de la firma, renta pactada, duración del contrato.

El artículo 1 de la Ley cambiaría y del cheque establece que los requisitos del documento privado son pocos: lugar, fecha, identificación de las partes (nombre y apellidos, estado civil –separación de bienes hay que probarlo, gananciales no; inscritos en el RC genera efectos contra terceros-, acuerdos concretos, por duplicado (especificarlo).

el reconocimiento de deuda:
Siempre ha existido, más en tiempos de crisis. Si no está reconocida, habrá que probar la existencia: Documento privado, burofax requiriendo de pago y proceso monitorio.

El reconocimiento de deuda en escritura pública presenta ventajas, como que constituye título ejecutivo por sí mismo. No hay que demostrar nada. Ahora bien, es difícil que el deudor nos firme un documento público.

El notario , suele contestar a lo que le pregunta el firmante. En el documento debe figurar: nombre y apellidos, estado civil (nombre y domicilio del cónyuge), DNI (o tarjeta de residencia, pasaporte).

Firma digital

Conjunto de datos en forma electrónica consignados junto a otros o asociados con ellos, que pueden ser utilizados como medios de identificación del firmante.

Ley 59/2003, 19 Diciembre, de firma electrónica (vigente hasta el 02/10/2016). Se trata de una ley muy técnica y complicada con conceptos como firma electrónica avanzada o firma electrónica reconocida.

 La firma es más bien un sello.



*El documento electrónico

Datos consignados electrónicamente que pueden ser utilizados como medio de identificación del firmante y serán soportes de (art. 6):

1-Documentos públicos: por estar firmados electrónicamente por funcionarios que tengan legalmente atribuida la facultad de dar fe pública, judicial, notarial o administrativa, siempre que actúen en el ámbito de sus competencias con los requisitos exigidos por la ley en cada caso.

2-Documentos expedidos y firmados electrónicamente por funcionarios o empleados públicos en el ejercicio de sus funciones públicas, conforme a su legislación específica.

3-Documentos privados

Los documentos “1” y “3”tendrán el valor y la eficacia jurídica que corresponda a su respectiva naturaleza. Será admisible como prueba documental en juicio.

¿Es la firma electrónica un plus añadido para el documento? No. El documento sigue siendo el mismo, solo es la forma (que igual terminará siendo un papel).Internet.

Requiere acuse de recibo. Plazo de rectificación: Si me he confundido, rectifico por otro medio más rápido.

Lugar de celebración del contrato: Si interviene un consumidor, será el lugar en el que el consumidor tenga su residencia habitual. Entre empresarios o profesionales, el lugar del establecimiento del prestador de servicios.

1262 CC y 54 Cco: Proceso formativo del contrato (oferta y aceptación). En el caso de procedimientos automáticos, hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación (no desde su recepción, que rige en los contratos normales).


EL ARRENDAMIENTO


El artículo 1280 del Código Civil establece la libertad de forma, si bien la norma establece que deberá constar en documento público los arrendamientos de bienes inmuebles por un periodo superior a 6 años, siempre que deban perjudicar a terceros.

La escritura pública donde constará el contrato de arrendamiento es a cargo del arrendatario.

También cabe mencionar el artículo 1278 y 1279 del Código Civil.


Artículo 1278

Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.


-Artículo 1279

Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.

El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la forma en que debe realizarse dicho contrato.

-Artículo 37: Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Implicaciones fiscales:


A)Impuesto de transmisiones patrimoniales


RD legislativo 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Artículo 12: “1. La cuota tributaria de los arrendamientos se obtendrá aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la Comunidad Autónoma (tabla supletoria).                                                  

 Podrá satisfacerse la deuda tributaria mediante la utilización de efectos timbrados en los arrendamientos de fincas urbanas, según la escala anterior”. Hay dos opciones:

-Estanco: Calcular los efectos timbrados por el periodo de duración pactado. Una vez redactado, se corta por la mitad.-

-Oficina de liquidación de la Comunidad Autónoma: Se presenta el contrato allí directamente. Puede no pasar nada en caso de obviarlo pero, si no, toca pagar: importa, multa e intereses de demora (una vía de reclamación de cantidad por Administración Pública).

LA BASE IMPONIBLE


Es el importe de la renta por un determinado o por todo el periodo de duración del contrato. Si no consta el periodo de duración, Hacienda tendrá en cuenta 6 años. En los casos de prórroga forzosa (de la ley antigua, distinta a la prórroga obligatoria de la Ley 1994), se fijan 3 años como base imponible.

B) IVA


Se aplica en el caso de arrendamiento de un local de negocio, si está sujeto a IVA, no estará sujeto al ITP-AJD,(impuesto de transmisiones patrimoniales-actos jurídicos documentados) por tanto no es necesario que el contrato esté realizado bajo efectos timbrados. El IVA excluye las transmisiones patrimoniales. Pero, ¿habría que pagar los actos jurídicos documentados? No.

En el caso de arrendamientos de locales de negocio, dado que comporta IVA, es necesario realizar factura.

En el caso de gastos de comunidad, es mejor que lo abone el arrendador y, si le interesa, podría repercutirlo al arrendatario. En caso de que el que pague dichos gastos sea el arrendatario, en caso de que no pague, podría proceder un embargo.

El arrendador de local de negocio tiene la obligación fiscal de retener en factura. En la factura debe figurar el nombre del propietario, la fecha de expedición, el recibí, la renta, el desglose de IVA así como el desglose de la retención por IRPF (19%).

El importe a considerar es la suma de la renta + el IVA – la retención por IRPF.

Entre las obligaciones genéricas del contrato de arrendamiento está la fianza que está regulada en el artículo 36 de la LAU. En el caso de viviendas, se trataría de un mes de fianza. En caso de arrendamiento de negocio, dos mensualidades. Dicha fianza debe ser entregada por el arrendador ante la oficina de la vivienda correspondiente.

Cuando la duración del contrato de arrendamiento exceda de 3 años la fianza se puede actualizar de acuerdo a lo que estipulen las partes.

Respecto al aval bancario a primer requerimiento, se ejecuta en caso de incumplimiento hasta la exhibición del aval sin necesidad de demostrar nada.

En la fianza, la LAU (disposición adicional tercera) establece que las CC.AA podrán establecer la obligación a los arrendadores de finca urbana de depositar la fianza en el organismo correspondiente y si transcurre un mes desde la extinción del contrato de arrendamiento se devengará interés legal.

Si no entregas la fianza en el plazo correspondiente (30 días hábiles por parte del propietario) llevará un recargo del 2% y posibles sanciones que pueden alcanzar la de 90000 euros por falta grave o 6000 euros por falta no grave.

En el caso de la vivienda, el objeto es facilitar vivienda o espacio de negocio. Es necesaria la permanencia en la vivienda.

Respecto a la duración del contrato, se puede establecer un periodo de prórroga obligatorio (antes eran 5 años, ahora 3). Se pacta según la voluntad de las partes.Es importante ver los pactos en caso de querer irse antes. Puede obligarse al pago de la renta por el periodo que resta de contrato.


Es conveniente mencionar la acción de desistimiento recogido en la LAU, donde a los 6 meses se puede ir el inquilino independientemente del pacto.

Respecto al pago de la renta, en defecto de pacto las pagas serán mensuales dentro de los siete primeros días del mes. Se puede pactar en plazo más corto o más largo. Se suele pagar por meses anticipados. El arrendador no puede exigir más de una mensualidad.

Respecto al lugar del pago debe regir la voluntad de las partes. En defecto de pacto deberá pagarse en metálico en la vivienda arrendada. Debe constar por separado los distintos conceptos, así como la identidad de las partes, la fecha y periodo de pago así como el importe.

Lugar de pago

Domicilio del arrendador o del arrendatario.


*Forma de pago

Puede ser objeto de pacto. Será por talón, transferencia, domiciliación bancaria o, en defecto de pacto, en metálico.

Respecto a la*
prueba de pago, el arrendador está obligado a dar recibo. Si no, se sanciona con recaer en él todos los gastos que se originen con motivo de probar el pago.

El recibo debe incluir:

-Identidad de las partes.-Fecha y periodo de pago.-Importe total satisfecho.

Tienen que constar separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos: Renta, gastos de comunidad, otros gastos (IBI, IRPF, IVA).

Por último, en relación a la actualización de la renta no se puede actualizar hasta que se haya transcurrido un año desde la celebración del contrato. Se debe mostrar el IPC a fecha. Se calcula dividiendo la renta x índice actual / índice inicial.

Se debe comunicar al arrendatario y sería de aplicación al mes siguiente.

El IPC no produce efectos retroactivos. Sólo se puede actualizar cuando se publique.

Gastos de comunidad



-Ordinarios

Electricidad, seguridad, calefacción central. Son gastos de gestión: repercutibles.

-Extraordinarios

Albañilería, carpintería, pintura, fontanería. No repercutibles.

Si el inmueble es antiguo, los gastos por antigüedad no son imputables al inquilino. Si es más nuevo, los gastos de uso son sufragables por el inquilino.

Los gastos de ascensor por su propio funcionamiento son de cuenta del inquilino. En cambio, si corresponde un cambio complejo en el sistema del ascensor (a voluntad de la comunidad de propietarios o por sentencia judicial) será por cuenta del propietario.


Los gastos por averías en los elementos comunes corren a cargo del propietario.

Fuga de tuberia del piso:

-Lo paga el inquilino: Lo repercute al propietario, siempre que existan las condiciones de habitabilidad para el uso de la vivienda.

-Por cuenta del propietario: Se lo arregla al inquilino y luego puede ejercitar acciones judiciales contra la comunidad.

El artículo 27.4 LAU regula la resolución del contrato de arrendamiento por impago de la renta:

 Requerimiento notarial para que pague en 10 días. Distracción de asuntos de la judicatura: jurisdicción voluntaria (registradores de la Propiedad y notarios).

Para la jurisdicción voluntaria es necesario:

-En el Registro de la Propiedad.

´-Prevista en el contrato la estipulación por la que el contrato podrá quedar resuelto por impago de la renta.

-El notario va a requerir de pago: Si no paga o no responde, por ese acta estará resuelto el contrato.

Además, dado que el notario no es juez, no puede desahuciar al inquilino.

Protección del arrendamiento inscrito


Frente a terceros nadie puede desconocer la existencia de ese derecho (protección especial). Si se enajena esa propiedad inscrita, el adquirente de buena fe deberá respetar el contrato según su duración (1-3 años). Pero, si la finca no está inscrita (1571 CC) el propietario (notificación más 3 meses) podrá resolver el contrato.

Notario en arrendamientos urbanos:

-Actos de presencia: Para probar algo. -Notificación de transmisiones de fincas.


Cuando el comprador se la encuentra ocupada, por falsedad del vendedor o no, sea cual sea la causa, hay que manifestar si está arrendada y notificar la compraventa al inquilino.  La LAU dice que hay que notificar la transmisión (por correo certificado con acuse de recibo); independientemente de que haya pactado la renuncia a la adquisición preferente. Derecho de adquisición preferente en artículo 25 LAU.

Para que surja el derecho de adquisición preferente debe pactarse de una venta (pactada o judicial). No surge con la permuta, pues no hay contraprestación. Tampoco en el caso de una sociedad. Solo surge con la compraventa convencional (autonomía de la voluntad pactada) o judicial, o siempre que haya contraprestación.

No surge con


Renta vitalicia ni con la liquidación de la comunidad.

El derecho existe al margen del Registro (publicidad), por lo que la inscripción no es constitutiva. La diferencia de efectos frente a terceros supone que si figura en el Registro de la Propiedad tiene acceso a un crédito territorial.

En el contrato de arrendamiento de local de negocio existe una mayor autonomía de la voluntad, sobre todo tras la reforma de 2013.

BLANQUEO DE CAPITALES:


española suelen incluir el informe GAFI.

*El procedimiento de blanqueo consta de:


-Colocación

Fracciona el ingreso (de menor cuantía) en: Negocios de hoteles y restaurantes; bancos y otros sector financiero; casas de cambio, agencias de valores; antigüedades, metales preciosos.

Suelen contar con la complicidad del propio banco (a veces dirigidos por los propios delincuentes) y por omisión de la norma (conoces al Director General.

Desplazan fondos por una entidad a otra constantemente: Transferencias con falsos certificados o falsos comprobantes de cambios).

También mezclan fondos lícitos o ilícitos (inmuebles, automóviles de lujo). O coger el dinero en una maleta (movimientos transfronterizos).


-Amontonamiento

Desligar los fondos ilícitos de su origen. Operaciones financieras para eliminar la huella contable del primer ingreso (cheques bancarios, órdenes de pago, reventa de bienes adquiridos, transferencia electrónica de fondos–).

– 

Integración

Concebir una apariencia de legalidad. Sobre todo en el tema inmobiliario: Debido a la fluctuación de precios, si compro barato y vendo caro, justifico la ganancia. También por préstamos simulados en paraísos fiscales (que me pago yo mismo), o falsas facturas de importación/exportación.




Los sujetos obligados vienen regulados en el artículo 2: Las entidades de crédito, entidades aseguradoras autorizadas, empresas de servicios de inversión, sociedades gestoras de instituciones de inversión colectiva, entidades gestoras de fondos de pensiones, sociedades gestoras de entidades de capital riesgo, sociedades de garantía recíproca, entidades de pago y entidades de dinero electrónico, personas que ejerzan profesionalmente actividades de cambio de moneda, servicios postales respecto de las actividades de giro o transferencia, personas dedicadas profesionalmente a la intermediación en la concesión de prestamos o créditos, los promotores inmobiliarios, los auditores de cuentas, los notarios y los registradores, los abogados y procuradores, las personas que de manera profesional presten servicios a terceros, los casinos de juego, las personas que comercien profesionalmente con joyas, piedras o metales preciosos, objetos de arte o antigüedades, actividades de protección a los consumidores, actividades de depósito, comercialización de loterías, personas físicas que realicen movimientos de medios de pago, fundaciones y asociaciones.


Implica identificarse a partir de 1000 euros. O respecto a personas físicas y jurídicas que pretendan establecer relaciones ocasionales. Excepciones: Pago de loterías y otros juegos de azar.

Documentos


-DNI o pasaporte.  -Tarjeta de residencia o pasaporte. -Datos identificativos de personas jurídicas. -Representación legal o voluntaria.

-Entidades sin personalidad:  Documento de creación e inscripción en el Registro Público correspondiente (Libro de la Comunidad de Propietarios debidamente diligenciado en el Registro de la Propiedad, donde conste el nombramiento del presidente).

Si existe una cadena de sociedades, se deben reflejar todas: Al final siempre debe aparecer una persona física. Excepciones: Sociedades estatales, entidades de crédito, Iglesia, las que cotizan en Bolsa,.., pues no tienen un titular real. Aplicables a empresas españolas y extranjeras.

Cuando no hay titulares reales, hay que decirlo. Ejemplo: Fundación. Normalmente los patronos no tienen un capital ni derecho de voto.

Documento de titularidad real


¿Cuándo estamos ante blanqueo de capitales?

Por ejemplo:

-Tres o más sociedades en un mismo día, o en el periodo de un mes. -Al menos coincide un socio. -.Al menos uno no es residente.
-No son conocidos.

También:

-Sociedades con capital social totalmente desembolsado y menores en ellos. -Administradores de sociedades, quienes no tienen la cualificación al efecto (desempleados, personas sin ingresos, sin domicilio conocido,..). -Nombramiento de administrador único y solidario en tres sociedades. -Desembolsos en efectivo superiores a 30.000 euros (más del 25% del capital social). -Por personas jurídicas no residentes en España (o de paraísos fiscales). -Vender participaciones de sociedad aún no inscrita. -Movimientos de un residente a no residente. -Cantidades depositadas ante notario sin motivo aparente.  -Compraventa de inmuebles con pago en efectivo o al contado 300.000 euros (25% del total de la operación).

-Alta consecutiva de un mismo inmueble en poco tiempo (plusvalías).


La ley de prevención del fraude fiscal (Ley 36/2006) modifica artículos de la Ley del notariado (1862): LEER artículos 23, 24 y 27.


-Artículo 24

“En las escrituras públicas a las que se refieren este artículo y el artículo 23 de esta Ley, el Consejo General del Notariado suministrará a la Administración tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de esta ley, la información relativa a las operaciones en las que se hubiera incumplido la obligación de comunicar al Notario el número de identificación fiscal para su constancia en la escritura, así como los medios de pago empleados y, en su caso, la negativa a identificar los medios de pago. Estos datos deberán constar en los índices informatizados”.

 -Salida y entrada del territorio nacional y movimiento por territorio nacional de medios de pago: Límite en la entrada y salida de capitales de territorio nacional: 9.999 euros. Es la cantidad máxima a entrar o sacar sin justificar. Dinero en efectivo o cheque nominativo.

-Dentro del territorio nacional no es necesaria la declaración previa de cantidades inferiores a 100.000 €, por lo que está permitido 99.999 €. Con cantidades más altas, o con cheques bancarios, medios físicos y electrónicos: Obligación de declaración previa de movimiento de capitales (medios de pago). Se trata del modelo “S1” sellado por el banco. En el SEPBLAC, bancos, aduanas, AEAT, Tesoro,..

Si te pillan, todas las cantidades quedan intervenidas, salvo 1000 euros por persona y día (necesidades primarias.

Por tanto, si vienen al notario con 150.000 € en metálico, habrá de negarse, porque debe justificarlo. Si está justificado, no hay problema: El notario incorpora a la escritura el “S1” como documento unido.


-Artículo 23

Enumera los medios supletorios de identificación en las escrituras públicas y acatas notariales.

Todos tenemos NIF: -DNI para residentes.-Tarjeta de residente (estudiante, comunitario.-Extranjero no residente: No vale el pasaporte. Hay que sacarse el número de identificación de extranjero (NIE), que es temporal.
Si no tienes el NIF, el notario puede autorizar la escritura, pero tendrá defecto que impide su inscripción: No podría liquidar el impuesto en Hacienda (30 días).

Para residentes en el extranjero también se puede sacar el NIF en los Consulados.

Articulo 27


Crea el Índice Único Informatizado.

El notario deberá velar por la más estricta veracidad de dichos índices, así como por su correspondencia con los documentos públicos autorizados e intervenidos, y será responsable de cualquier discrepancia que exista entre aquellos y éstos, así como del incumplimiento de sus plazos de remisión.


El control de cambios es el conjunto de normas jurídicas por las que se someten o permiten someter a prohibición, autorización previa, verificación, declaración o vigilancia administrativa los movimientos de bienes o valores de cualquier naturaleza susceptibles de afectar a los recursos del Estado en medios de pago internacionales, o simplemente a la estabilidad de su moneda nacional.

¿Cómo se acredita la residencia en España? Artículo 4.4 Ley control de cambios (¿):

-Persona física de nacionalidad extranjera: Tarjeta o carnet individual de autorización de residente o cualquier otro documento público en el que conste la concesión de la autorización de residencia por el Ministerio Fiscal.

-Establecimientos y sucursales en territorio español de personas jurídicas extranjeras o personas físicas residentes en el extranjero, mediante cualquier documento público en que conste su constitución o Registro Mercantil.

-Persona física o persona jurídica española (residente en el extranjero): Se presume tiene su residencia en España, salvo prueba en contrario.

Cómp acreditar la no residencia:


                                              

-Personas físicas españoles: Por certificación de la autoridad consular española expedida con antelación máxima de 2 meses (caduca) que acredite la inscripción en el Registro de matrícula del Consulado o sección consular de la Embajada correspondiente.

-Personas físicas extranjeras, con certificación de no residencia por el Ministerio del Interior (2 meses).

-Personas jurídicas domiciliadas en el extranjero, mediante documento fehaciente que acredite su naturaleza y domicilio.

-Sucursales de establecimientos en el extranjero de personas jurídicas españolas o de personas físicas residentes en España, mediante la certificación del Cónsul español correspondiente, de que se haya constituido en el país correspondiente.

-Diplomáticos y organizaciones internacionales españolas en el extranjero:

–Por tarjeta diplomático, pasaporte diplomático (tarjeta roja), certificación del Jefe de Misión, organización internacional,…

–Diplomáticos con extranjeros en España acreditados en España: Mediante tarjeta de identidad por el MAEC.


Inversiones extranjeras:


Sujeto de una inversión extranjera:

-Personas físicas no residentes: entendiendo por tales los españoles o extranjeros domiciliados en el extranjero o que tengan allí su residencia principal. -Personas jurídicas domiciliadas en el extranjero y entidades públicas de soberanía extranjera: la “acción de oro” ha sido suprimida. Liberalizado el sistema, pero paradoja: un Estado soberano puede adquirir mediante sociedad española (Caso Endesa-Enel: Empresas españolas en manos de Estados extranjeros).

Serán inversiones extranjeras liberalizadas


Las realizadas en España y las españolas en el exterior.


*regíMenes especiales que afecten a las inversiones extranjeras (legislaciones sectoriales específicas): transporte aéreo, radio, minerales y materias primas minerales de interés estratégico, derechos mineros, televisión, juego, telecomunicaciones, seguridad privada, fabricación, comercio y distribución de armas, y actividades relacionadas con la Defensa nacional.

18/1992, 1 Julio,de inversiones extranjeras, por la que se establecen determinadas normas en materia de inversiones extranjeras en España. Artículo 1: “1. A efectos de las inversiones extranjeras en España constituyen sectores con regulación específica en materia de derecho de establecimiento los siguientes: Juego, actividades directamente relacionadas con la defensa nacional, televisión, radio y transporte aéreo”.

Cobros y pagos derivados de inversiones extranjeras: Importación y exportación de billetes: 9.999 euros es el límite de no justificación. ¿Cabe transferencia desde el exterior? Sí, pero hay que justificarlo si la cantidad es superior a 9.999 euros.

Si no está tipificado, no es inversión extranjera. Veamos sus modalidades:

-Participación en sociedades españolas: 3.000 euros. Constitución de sociedades como la suscripción y adquisición total o parcial de sus acciones, o asunción de participaciones sociales. Asimismo, quedan también incluidos la adquisición de valores tales como derecho de suscripción preferente, acciones, obligaciones convertibles en otros valores análogos que, por su naturaleza, den derecho a la participación en el capital, así como cualquier otro negocio jurídico en virtud del cual adquiera derecho político.

-Constitución/ampliación de la dotación de sucursales: Disolver Sociedad Anónima española para crear Sociedad anónima europea (con domicilio en Frankfurt), creando sucursal en España. Supone inversión extranjera por la parte correspondiente.

-Suscripción/adquisición de valores negociables representativos de empréstitos emitidos por residentes.

-La participación en fondos de inversión inscritos en los registros CNMV.

-Adquisición de bienes inmuebles sitos en España cuyo importe supere los tres millones de euros o cuando, con independencia de su importe, proceda de paraísos fiscales.



compra de inmueble en España con un valor superior a 3 millones de euros se considera inversión extranjera.

También se considera inversión extranjera cuando procede el inmueble de paraíso fiscales independientemente de su valor.

Obligaciones fiscales en caso de transmisión de inmuebles por no residentes:
Por ejemplo, un alemán. Aunque es de la UE, es no residente. Cuando un no residente transmite un inmueble se generan unas obligaciones. Hablamos de transmisión onerosa, no de donaciones ni permutas.

“Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3% o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquellos”.

Obligación del comprador de ingresar ese dinero en 30 días. No es un impuesto más, sino una retención a cuenta del IRPF del vendedor no residente (incremento de patrimonio).

¿Hay alguna posibilidad de que el extranjero vendedor recupere su dinero? Sí, en la declaración IRPF, por él o su representante. Si no hay incremento patrimonial, podrá pedir la devolución del 3% a la AEAT (tendrá el comprobante del ingreso a cuenta por el comprador): Tres ejemplares.

Si el comprador no ingresa a cuenta el 3%, la finca queda afecta al pago del impuesto: La finca responde subsidiariamente (embargo sobre el inmueble comprado).

Excepciones: No se efectuará la retención cuando la transmisión se efectúe por contribuyente no residente que tribute por obligación real por mediación de establecimiento permanente.


Tampoco cuando no se trate de una transmisión onerosa. O cuando, aun tratándose de transmisión onerosa, concurra una cualquiera de estas tres circunstancias:

-El transporte acredite su contribución al régimen de IRPF.

-Acreditar al notario que ya pagó, por lo que está exento.

-Diplomáticos españoles acreditados en el extranjero (residentes en España).

Si el inmueble pertenece a una comunidad de dos o más personas con residentes y no residentes, solo afecta a la participación indivisa del no residente. Retenemos el 3% sobre su 50%. Se da mucho con herencias o separación de bienes.

Si la transmisión en el exterior es inversión extranjera.

Todo esto implica una obligación de declarar:



-Declaración previa

Cuando la inversión proceda de paraíso fiscal hay que declarar previa y posteriormente.

Inversión extranjera en valores negociables, ya sean emitidos públicamente, ya sean negociables en un mercado secundario oficial o no, así como las participaciones en fondos de inversión inscritos en los registros de la CNMV.

Cuando la participación extranjera no supere el 50% de capital de la sociedad española destinataria de la inversión.


-Declaración posterior

Con carácter general, para todo tipo de inversión extranjera. Por supuesto, para aquellas que se han sometido a declaración previa.

La obligación de declarar es del titular inversor.

Normalmente el registrador informará sobre dichas inversiones al Registro de inversiones. Para ello deben rellenarse por triplicado dos modelos de declaración de inversión, a rellenar por el abogado o por el oficial de la notaría.

Si no se presenta el papel, y dado que el notario ha informado, puede haber sanción.

El NIE es clave para realizar una inversión extranjera. Y designar una persona en España para recibir notificaciones. La declaración se firma (apartado 12) ante el notario cuando se produce la inversión extranjera.

Sean españoles, extranjeros, residentes o no residentes, cuando se produzca la adquisición de un inmueble en estas zonas es necesaria la autorización del Consejo de Ministros.

Se impone la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad en un plazo de 18 a 24 meses: Por necesidades del crédito territorial, suele ser conveniente en el resto de España, pero en Ceuta y Melilla es obligatorio: Si no, el negocio es nulo.

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