Plazo Máximo para la Emisión de Informes Urbanísticos por la Administración
El plazo máximo es de dos meses. Si el informe no se emite en ese tiempo y no es preceptivo ni vinculante, el procedimiento administrativo continúa. Esto evita el bloqueo de tramitaciones por falta de respuesta (art. 81 TRLOTUP).
Diferencia entre Aprovechamiento Objetivo y Subjetivo
El aprovechamiento objetivo es el total edificable según el planeamiento urbanístico. El aprovechamiento subjetivo es lo que le corresponde al propietario tras descontar el porcentaje de cesión obligatoria a la administración (art. 72 TRLOTUP).
Consecuencias de la Adscripción de Elementos de la Red Primaria en la Edificabilidad de un Sector (LOTUP)
Los terrenos adscritos a la Red Primaria se incluyen en el cálculo del aprovechamiento tipo. Esto reduce el aprovechamiento subjetivo de los propietarios y distribuye proporcionalmente las cargas de urbanización (art. 78 TRLOTUP).
Reparcelación: Objeto y Criterios de Adjudicación
La reparcelación redistribuye las parcelas de un ámbito según los derechos preexistentes y el planeamiento urbanístico. Los criterios de adjudicación son:
- Superposición: Adjudicación en la misma ubicación original.
- Proximidad: Adjudicación en una ubicación cercana a la original.
- Proporcionalidad: Adjudicación según la aportación del propietario al conjunto.
Variables que Definen una Zona de Ordenación Urbanística
Las variables que definen una zona de ordenación urbanística son: el uso urbanístico, el sistema de ordenación, la tipología edificatoria y parámetros como la altura, la ocupación o la edificabilidad. Todas ellas definen el modelo urbanístico específico de cada zona.
Silencio Administrativo en la Concesión de Licencias de Edificación de Nueva Planta
Si la administración no responde en plazo a una solicitud de licencia de edificación de nueva planta, se aplica el silencio negativo. Esto significa que la solicitud se considera desestimada, salvo disposición normativa en contrario (art. 232 y 245 TRLOTUP).
Coeficiente de Canje
El coeficiente de canje permite convertir diferentes usos del suelo mediante coeficientes que los homogeneizan económicamente. Su objetivo es garantizar la equidad en la distribución del aprovechamiento urbanístico (art. 78 TRLOTUP).
Tipos y Definición de Infracciones Urbanísticas
Las infracciones urbanísticas se clasifican en muy graves, graves y leves. Las más graves suelen ser aquellas que afectan a suelo protegido o se realizan sin la licencia preceptiva. La clasificación determina el tipo y la cuantía de la sanción aplicable según su impacto sobre el orden urbanístico.
Silencio Administrativo
El silencio administrativo es la falta de resolución expresa por parte de la administración en el plazo legalmente establecido. Puede entenderse como una aceptación (silencio positivo) o como una denegación (silencio negativo), según el tipo de solicitud y la normativa aplicable.
Derecho de Reversión
El derecho de reversión permite al expropiado recuperar el bien si no se cumple la finalidad pública prevista para la expropiación, o si el bien deja de destinarse a ese fin. Se ajusta el precio pagado y se devuelve la propiedad si hay un cambio de uso (art. 63 LEF).
Coeficiente de Ocupación
El coeficiente de ocupación es la relación entre la superficie edificada en planta baja y la superficie total de la parcela. Regula la densidad de ocupación del suelo y garantiza la existencia de espacios libres mínimos dentro de la parcela.
Criterios para Determinar un Área de Reparto
Unos terrenos forman parte de un área de reparto cuando comparten el mismo aprovechamiento tipo y se distribuyen las cargas y beneficios de forma proporcional. Es una unidad técnica utilizada para equilibrar los derechos y deberes urbanísticos entre los propietarios.
Acta de Replanteo
El acta de replanteo es un documento técnico que marca el inicio de obras públicas o de urbanización. Su finalidad es verificar que el proyecto es viable sobre el terreno y que se ajusta a lo aprobado y autorizado.
Sujetos Responsables de las Actuaciones Urbanísticas
Los principales sujetos responsables de las actuaciones urbanísticas son la Administración, el urbanizador y los propietarios. La administración regula y supervisa, el urbanizador ejecuta las obras y los propietarios aportan el suelo, costean la urbanización y reciben las parcelas resultantes.
Condiciones para la Revisión de Precios en Contratos de Obras Públicas
La revisión de precios en un contrato de obras públicas solo procede si existen modificaciones justificadas del proyecto, imprevistos técnicos o cambios legales que afecten significativamente el coste. Requiere autorización administrativa y debe respetar los límites legales establecidos.
Condiciones para la Construcción de Viviendas en Suelo No Urbanizable
La construcción de viviendas en suelo no urbanizable solo es posible si están vinculadas a usos agrícolas, ganaderos o forestales, o si son autorizadas mediante una Declaración de Interés Comunitario (DIC). Deben respetar el entorno y cumplir estrictos requisitos ambientales y paisajísticos.
Alturas Edificatorias
La altura edificatoria es la distancia desde la rasante oficial de la calle al punto más alto del edificio. Se regula por el número de plantas o por metros, y su objetivo es asegurar la armonía y la integración de la edificación con el entorno urbano o rural.
Plazo de Vigencia de las Declaraciones de Interés Comunitario (DIC)
Las Declaraciones de Interés Comunitario (DIC) tienen una duración máxima de 30 años. Son prorrogables si se justifica su utilidad pública o social y se mantienen las condiciones iniciales que motivaron su concesión. Son necesarias para autorizar usos especiales en suelo no urbanizable.
Diferencias entre Coeficiente de Edificabilidad Neto y Bruto
El coeficiente de edificabilidad bruto se calcula sobre la totalidad de la superficie del ámbito, incluyendo el suelo de cesión obligatoria para dotaciones públicas. El coeficiente de edificabilidad neto se aplica únicamente sobre las parcelas privadas edificables, por lo que su valor suele ser mayor.
Diferencias entre Índice de Edificabilidad Neto y Bruto
Ambos índices miden la intensidad edificatoria. El índice de edificabilidad bruto incluye la superficie total del suelo, incluso las zonas públicas. El índice de edificabilidad neto se calcula sobre el suelo útil, es decir, el suelo privado edificable.
Clasificación del Suelo: Situaciones Naturales
Las situaciones básicas del suelo son las tres categorías fundamentales: suelo urbano (consolidado y con servicios), suelo urbanizable (previsto para desarrollo futuro) y suelo no urbanizable (preservado o protegido). Estas categorías determinan los usos permitidos y los deberes del propietario.
Clasificación del Suelo según la LOTUP
La LOTUP (Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje) distingue entre suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable. Este último se subdivide en común y protegido, cada uno con usos permitidos y obligaciones legales específicas.
Régimen del Suelo: Derechos y Deberes del Propietario
Los propietarios de suelo tienen el derecho a edificar y urbanizar, pero también el deber de ceder suelo dotacional, costear la urbanización y conservar las edificaciones. Los derechos y deberes varían significativamente según la clasificación y situación del suelo (art. 16 y ss. TRLOTUP).
Esquema del Sistema de Planeamiento de la LUV
El sistema de planeamiento de la LUV (Ley Urbanística Valenciana, anterior a la LOTUP) se estructuraba en:
- Planeamiento General: Principalmente el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
- Planeamiento de Desarrollo: Planes Parciales, Planes de Reforma Interior.
- Estudios de Detalle: Para ajustes menores.
Cada instrumento detallaba con mayor precisión las determinaciones del anterior.
Esquema del Sistema de Planeamiento de la LOTUP
La LOTUP diferencia entre:
- Plan General Estructural (PGE): Define el modelo territorial y la clasificación del suelo.
- Plan de Ordenación Pormenorizada (POP): Desarrolla el PGE con mayor detalle.
A estos se suman otros instrumentos como planes especiales, planes parciales y estudios de detalle.
Alineaciones de Calle
Las alineaciones de calle son las líneas que definen el límite entre la vía pública y la propiedad privada. Determinan dónde puede comenzar la edificación y son fundamentales para garantizar una urbanización coherente y ordenada.
Edificación Aislada
La edificación aislada es una construcción que se encuentra separada de otras edificaciones, dejando retranqueos respecto a los linderos de la parcela. Este tipo de edificación proporciona mayor ventilación, iluminación y privacidad, siendo típica de zonas residenciales unifamiliares.
Definición Volumétrica
La definición volumétrica se refiere a los límites geométricos (altura, ocupación, retranqueos, etc.) dentro de los cuales debe encajar una edificación. Determina su forma externa, su tamaño máximo y su integración en el entorno urbano o rural.
Suelo Urbanizado
El suelo urbanizado es aquel que cuenta con acceso rodado pavimentado, redes de agua potable, saneamiento y suministro eléctrico. Está listo para edificar sin necesidad de actuaciones previas de urbanización y forma parte de la malla urbana consolidada (art. 28 TRLOTUP).
Suelo Rural
El suelo rural es sinónimo de suelo no urbanizable. Puede ser común o protegido y no está destinado al desarrollo urbano. Solo admite actividades agrarias, ganaderas, forestales o aquellas autorizadas mediante una Declaración de Interés Comunitario (DIC).
Aprovechamiento Tipo
El aprovechamiento tipo es la media de edificabilidad atribuida a un área de reparto. Sirve para calcular el aprovechamiento subjetivo de cada propietario y para equilibrar las cargas y beneficios urbanísticos dentro de esa área (art. 78 TRLOTUP).
Modalidades de Retribución al Urbanizador
La retribución al urbanizador puede realizarse mediante la entrega de suelo urbanizado (parcelas resultantes), pagos económicos por parte de los propietarios o una combinación de ambas. La modalidad se establece en el Programa de Actuación Integrada (PAI).
Deberes y Derechos del Propietario según LOTUP
Según la LOTUP, los propietarios tienen derechos como edificar, urbanizar y participar en los procesos. Sus deberes incluyen ceder suelo dotacional, pagar los costes de urbanización, entregar parte del aprovechamiento a la administración y conservar las construcciones. Estos derechos y deberes varían según la clasificación y situación del suelo (art. 16 y ss. TRLOTUP).
Concepto de Licencia
Una licencia es la autorización administrativa, generalmente municipal, necesaria para ejecutar obras o realizar determinados usos del suelo. Garantiza que el proyecto cumple con la legalidad urbanística, técnica y ambiental antes de iniciar la actividad.
Licencia de Ocupación
La licencia de ocupación permite usar legalmente un edificio una vez construido. Acredita que la obra ha sido terminada conforme al proyecto aprobado y que cumple con las condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad. Es obligatoria para contratar los suministros básicos.
Declaración de Interés Comunitario (DIC)
La Declaración de Interés Comunitario (DIC) es una autorización que permite actividades no urbanísticas en suelo no urbanizable. La concede la Generalitat si se justifica un interés público, se cumplen las condiciones adecuadas y se establece una vigencia limitada (30 años).
Declaración Responsable
Una declaración responsable es una manifestación firmada por el interesado en la que afirma cumplir con todos los requisitos legales para iniciar una actividad. En ciertos casos, sustituye a la licencia y permite comenzar la actividad sin autorización previa, bajo la responsabilidad del declarante.
Justiprecio
El justiprecio es la compensación económica que la administración paga al expropiado por la privación de su propiedad. Debe reflejar el valor real del bien y garantizar que la pérdida de propiedad sea justa y conforme a la ley.
Jurado Provincial de Expropiación
El Jurado Provincial de Expropiación es un órgano administrativo encargado de resolver las discrepancias sobre el justiprecio entre la administración expropiante y el expropiado. Su decisión es vinculante, aunque puede ser recurrida judicialmente.
Expropiación Forzosa
La expropiación forzosa es la privación legal de una propiedad o derecho por causa de utilidad pública o interés social, con el correspondiente derecho a una compensación económica (justiprecio). Está regulada por la Constitución y la Ley de Expropiación Forzosa.
Las Cuatro Cargas Urbanísticas del Propietario
Las cuatro cargas urbanísticas principales que recaen sobre un propietario son:
- Ceder suelo para dotaciones públicas (zonas verdes, equipamientos, etc.).
- Entregar parte del aprovechamiento a la administración.
- Costear y ejecutar la urbanización del ámbito.
- Garantizar la conexión con las redes generales externas al sector.
Administración Expropiante
La administración expropiante es la entidad pública (Estado, Comunidad Autónoma, Ayuntamiento) que inicia el procedimiento de expropiación forzosa y garantiza el pago del justiprecio, siempre por razones de utilidad pública o interés social y conforme a la ley.
Beneficiario de la Expropiación
El beneficiario de la expropiación es la persona o entidad que adquiere el bien expropiado. Puede ser la propia administración expropiante o un tercero autorizado, como una empresa concesionaria, que debe abonar el justiprecio si así se establece.
Aprovechamiento Subjetivo
El aprovechamiento subjetivo es la parte del aprovechamiento urbanístico total que corresponde a un propietario individual, una vez restado el porcentaje que debe cederse a la administración. Se materializa y concreta en el proceso de reparcelación.
Aprovechamiento Objetivo
El aprovechamiento objetivo es la edificabilidad total asignada a un ámbito territorial por el planeamiento urbanístico, sin aplicar aún las cesiones obligatorias. Sirve como base para el reparto equitativo de los derechos edificatorios entre los propietarios.
Excedente de Aprovechamiento
El excedente de aprovechamiento es la diferencia entre el aprovechamiento objetivo y el aprovechamiento subjetivo que corresponde a un propietario. Este excedente debe cederse a la administración o compensarse económicamente para mantener el equilibrio urbanístico y la legalidad (art. 72 TRLOTUP).
Situación Legal de Ruina
La situación legal de ruina se declara cuando un edificio presenta un deterioro estructural grave o representa un peligro inminente, y su reparación excede ciertos límites económicos establecidos por la normativa. Esta declaración permite ordenar su demolición o rehabilitación forzosa.
Diferencia entre Planeamiento y Gestión Urbanística
El planeamiento urbanístico es la fase de diseño y ordenación, donde se define el modelo de ciudad sobre el papel (usos del suelo, redes, edificabilidad). La gestión urbanística es la fase de ejecución, que incluye la reparcelación, la urbanización y el reparto de cargas y beneficios entre los propietarios para materializar lo planificado.
Planeamiento de Desarrollo
El planeamiento de desarrollo agrupa los instrumentos que concretan y detallan las determinaciones del planeamiento general. Incluye planes parciales, planes de reforma interior, planes especiales y estudios de detalle, que ordenan el territorio con mayor precisión.
Diferencias entre Ordenación Estructural y Pormenorizada
La ordenación estructural regula los aspectos generales y fundamentales del territorio, como la clasificación del suelo, los sistemas generales (redes viarias, espacios libres) y los usos globales. La ordenación pormenorizada define con mayor detalle las alineaciones, los usos específicos y los parámetros edificatorios concretos de cada parcela.
¿Qué es una Norma Subsidiaria?
Una norma subsidiaria es un instrumento de planeamiento urbanístico básico que aplica la administración cuando un municipio carece de un planeamiento general propio (como un PGOU o PGE). Regula los usos mínimos y las condiciones urbanísticas esenciales para el desarrollo del suelo en dicho municipio.
Diferencia entre Estándares y Parámetros Urbanísticos
No, no son lo mismo. Los estándares urbanísticos fijan las dotaciones mínimas de suelo para servicios públicos (como zonas verdes, equipamientos educativos o sanitarios). Los parámetros urbanísticos, por otro lado, definen las características físicas de las edificaciones (como la altura máxima, la ocupación de parcela o los retranqueos).
Modalidades de Retribución al Urbanizador
El urbanizador puede ser retribuido de diversas maneras: mediante la entrega de suelo urbanizado (parcelas resultantes), a través de pagos económicos realizados por los propietarios, o mediante una combinación de ambas modalidades. La forma de retribución se establece en el Programa de Actuación Integrada (PAI) aprobado por el ayuntamiento.
Deberes y Derechos del Propietario según LOTUP
Según la LOTUP, los propietarios tienen derechos como edificar y urbanizar su suelo. Sin embargo, también tienen deberes importantes: ceder suelo para dotaciones públicas, pagar los costes de urbanización, entregar parte del aprovechamiento a la administración y conservar las construcciones existentes. Estos varían según el tipo de suelo.
Concepto de Licencia
Una licencia es la autorización municipal que permite la ejecución de obras o la realización de determinados usos del suelo. Su finalidad es garantizar que el proyecto cumple con todas las normas urbanísticas, ambientales y técnicas vigentes antes de su inicio.
Licencia de Ocupación
La licencia de ocupación es el documento que permite usar legalmente una edificación una vez que ha sido construida. Acredita que la obra está terminada correctamente y que cumple con las condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad necesarias para su uso.
Relación entre Sector, Unidad de Ejecución y Actuación Integrada
El sector es el ámbito territorial más amplio que se planifica para su desarrollo urbanístico. La unidad de ejecución es una parte del sector donde se lleva a cabo la reparcelación y la urbanización de forma conjunta. La actuación integrada engloba todo el proceso de desarrollo del suelo, desde el planeamiento hasta la ejecución y entrega de las parcelas, incluyendo tanto el sector como las unidades de ejecución.
Actuación Aislada
La actuación aislada permite urbanizar o edificar una parcela individual sin necesidad de una intervención conjunta con otras parcelas. Procede si la parcela ya está urbanizada o si cumple con los requisitos específicos establecidos en el planeamiento urbanístico para este tipo de intervención.
Actuación Integrada
La actuación integrada es el sistema habitual y preferente de gestión urbanística. Implica un proceso conjunto que incluye el planeamiento de desarrollo, la reparcelación, la urbanización y la entrega del suelo dotacional, todo ello en una única actuación coordinada.
Área de Reparto
Un área de reparto es un ámbito territorial delimitado por el planeamiento urbanístico que comparte un mismo aprovechamiento tipo. Su función es permitir la distribución equitativa de los derechos edificatorios y las cargas de urbanización entre todos los propietarios del suelo incluidos en ella.
Ensanche Urbano
El ensanche urbano es un tipo de crecimiento urbano planificado, caracterizado por un trazado regular de calles, manzanas amplias y una ordenación reticular. Un ejemplo paradigmático es el Eixample de Barcelona, diseñado para expandir la ciudad de forma ordenada.
Suelo Dotacional
El suelo dotacional es aquel que se destina a servicios públicos y equipamientos colectivos, como zonas verdes, parques, centros educativos, sanitarios o deportivos. Se obtiene mediante las cesiones obligatorias de suelo que realizan los propietarios en los procesos urbanísticos.
Autorización Ambiental Integrada (AAI)
La Autorización Ambiental Integrada (AAI) es un permiso único que permite la implantación y funcionamiento de actividades industriales o instalaciones que pueden generar contaminación. Sustituye a varias licencias sectoriales y fija condiciones ambientales estrictas. La concede la Generalitat (Ley 6/2014, Anexo I).
Licencia Ambiental
La licencia ambiental es una autorización municipal necesaria para actividades con un impacto ambiental moderado. Exige el cumplimiento de normas técnicas y, en ocasiones, puede requerir informes sectoriales previos para su concesión (Anexo II Ley 6/2014).
Declaración Responsable Ambiental
La declaración responsable ambiental sustituye a la licencia en el caso de actividades de bajo impacto ambiental. El interesado declara bajo su responsabilidad que cumple con todos los requisitos legales y técnicos. Permite iniciar la actividad sin una autorización previa expresa (Anexo III Ley 6/2014).
Comunicación de Actividad Inocua
La comunicación de actividad inocua es una simple notificación que se presenta a la administración para iniciar actividades que no tienen efectos negativos relevantes sobre el medio ambiente o la seguridad. No requiere licencia ni evaluación previa, solo el cumplimiento de las condiciones técnicas establecidas.
