Los Derechos de Uso y Habitación
El Código Civil regula los derechos de uso y habitación en el Capítulo II del Título VI de su Libro II (arts. 523 a 529). Estos derechos han de ser considerados como derechos reales con entidad propia. Se diferencian del usufructo porque el goce se limita al aprovechamiento directo en cuanto baste para hacer frente a las necesidades básicas de alimentación y vivienda.
Derecho de Uso
El titular del derecho de uso puede percibir una parte de los frutos de la cosa, pero solamente para satisfacer las exigencias de la vida diaria. El usuario disfruta para satisfacer una necesidad y no puede obtener beneficios más allá de esta. Por eso, no puede vender los frutos para, con el precio de su venta, satisfacer otras necesidades.
Así, dice el art. 524 CC que el uso da derecho a percibir los frutos de la cosa ajena que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque esta aumente. En el mismo sentido se pronuncia el art. 526 CC al establecer que el que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive.
El concepto de necesidad se refiere a la satisfacción de necesidades primarias o de subsistencia, mientras que la noción de familia alude al componente parental o dependiente del usuario, por indiscutible vínculo de parentesco, convivencia o dependencia (STS 808/2001, de 26 de julio).
Derecho de Habitación
El derecho real de habitación es una forma de derecho de uso caracterizado por el objeto sobre el que recae. Lo define el art. 524 CC como la facultad de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Naturalmente, no existe obligación de pago de renta para quien ostenta su titularidad.
El derecho de habitación puede extenderse a favor de las personas que normalmente deban vivir en compañía del titular del derecho (STS de 23 de marzo de 1923).
Aunque normalmente los padres, al casarse alguno de sus hijos, les entregan una vivienda para que habiten en ella, lo cierto es que esa cesión de uso y disfrute, sin señalamiento y exigencia de pago de renta, no puede considerarse, mientras no conste lo contrario, un derecho de habitación, sino que constituye un verdadero precario (STS de 30 de noviembre de 1964).
El Derecho de Uso sobre la Vivienda Familiar
La vivienda familiar es objeto de un singular tratamiento en nuestro Derecho, en general tendente a la protección de los miembros más débiles del grupo familiar, dado que en ella es donde se asienta y desarrolla la vida de la persona, como refugio que sirve a la satisfacción de sus necesidades primarias y protección de su intimidad. Así, cuando existen hijos menores se origina la obligación de satisfacer sus necesidades más básicas, entre las que se encuentran las de habitación. Por ello, cuando se produce la ruptura de la vida en común de sus progenitores, esta necesidad cobra aún más importancia, pues se debe procurar que el hijo continúe su vida en las mismas condiciones que tenía antes de la crisis de la pareja a fin de evitar cambios de localización que repercutan negativamente en su desarrollo. Por ello, en los casos de nulidad, separación y divorcio, el legislador articula un derecho de uso de la vivienda familiar dirigido a impedir que, a la separación de los padres, que amenaza su bienestar, se sume la pérdida de la vivienda en la que han convivido hasta el momento, con evidente repercusión en su crecimiento, desarrollo y nivel de relaciones.
Los Censos: Concepto, Clases y Régimen Jurídico
Extinción de los Censos
Los censos se extinguen por las causas generales de todos los derechos reales y, también, por las siguientes reglas, propias de todos los censos:
- Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente la finca gravada con censo, quedará este extinguido, cesando el pago de la pensión (art. 1625 CC).
- El censatario puede redimir el censo (esto es, liberarse de él) a su voluntad, aunque se pacte lo contrario (art. 1610 CC). Para ello tendrá que devolver al censualista, de una vez y en metálico, el capital que hubiese entregado para constituir el censo consignativo (art. 1658 CC), o el capital en que se hubiese fijado el valor de la finca al establecerse el censo reservativo o enfitéutico (arts. 1662 y 1651 CC). Además, deberá estar al corriente en el pago de las pensiones (art. 1610 CC), avisar al censualista con un año de antelación o anticiparle el pago de una pensión anual (art. 1609 CC) y que la redención no sea parcial salvo que exista pacto expreso (art. 1610 CC).
- Por prescripción extintiva del derecho real de censo. Esto tendrá lugar a los treinta años contados desde el último pago de la pensión (art. 1970 CC).
- Por expropiación forzosa de la finca gravada. En tal caso, con carácter general, el precio de la expropiación quedará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas, quedando este extinguido (art. 1627 CC).
El Derecho Real de Superficie
El derecho real de superficie se rige por las disposiciones del Capítulo III del Título VIII de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) (en adelante, LS), por la legislación civil en lo no previsto por ella y por el título constitutivo del derecho.
Concepto del Derecho de Superficie
El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo (art. 53.1 LS).
Los Derechos de Sobreelevación y Subedificación
Son derechos reales que permiten a quien lo ostenta, elevar más plantas sobre un edificio (sobreelevación) o construirlas bajo su suelo (subedificación). Su titular, al constituir este derecho, se hace dueño de lo edificado, pero no de una manera temporal como en el derecho de superficie, sino definitiva (RDGRN de 5 de febrero de 1986), pasando a formar parte de una comunidad de propietarios con los titulares del resto de lo construido.
Los derechos de sobreelevación o subedificación son concedidos por el propietario único del edificio o por los propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, mediante acuerdo unánime adoptado por la Junta de propietarios (art. 17.6º LPH). En el primer caso, se constituirá un régimen de propiedad horizontal y, en el segundo, se modificará el existente.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es requisito constitutivo de los derechos de sobreelevación y de subedificación (STS 140/1993, de 23 de febrero) (art. 16.2º RH), pero sí es indispensable que esté inscrito el edificio preexistente que les sirve de base física a estos derechos.
La STS 389/2009, de 27 de mayo, admite que en el momento de la formación de la propiedad horizontal el propietario inicial del edificio se reserve en el título constitutivo o en los Estatutos, ciertos elementos en principio comunes de la finca para su construcción posterior, como es el suelo y el vuelo. Esta actuación unilateral del propietario único o los pactos acerca del modo de construir, duración y demás requisitos que impone el art. 16.2 RH forman el contenido real del derecho, por lo que tienen eficacia frente a terceros, que deben tener conocimiento de la exacta determinación de su naturaleza y extensión que, por otra parte, se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El Derecho de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles
A partir de la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, nos vamos a referir a los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico; si bien, esta ley contempla también la regulación de tres figuras contractuales más: el contrato de adquisición de productos vacacionales de larga duración, el contrato de reventa y el contrato de intercambio.
Concepto del Derecho de Aprovechamiento por Turno
Los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico son aquellos de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación.
Su concepto legal atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios (art. 23 LS).
Régimen Jurídico
Naturaleza del Derecho de Aprovechamiento por Turno
El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles podrá constituirse como un derecho real limitado de goce o disfrute (art. 23.1 LS); o con carácter obligacional, siempre que se configure como un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada o como otra modalidad contractual de duración superior a un año (art. 23.6 LS).
La Ley 4/2012 realiza una regulación muy exhaustiva sobre el derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles como derecho real, pero no como derecho obligacional, remitiéndose en este último caso a lo establecido en la LAU de 1994.
El derecho real de aprovechamiento por turno de inmuebles no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.
Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo.
El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de todo o parte de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado (art. 23.4 LS).
Duración del Régimen
La duración del régimen será superior a un año y no excederá de cincuenta años, a contar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción (art. 24.1 LS). Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna (art. 24.2 LS).
Conviene aclarar que todos aquellos contratos firmados con posterioridad a la derogada Ley 42/1998 de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, deberán tener una duración de entre uno y cincuenta años (STS 96/2016, de 19 de febrero), aunque la Ley 42/1998 fijaba una duración de estos derechos entre tres y cincuenta años.
El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos y, dentro de un mismo régimen, los turnos podrán tener o no la misma duración. Deberá, además, quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen (art. 23.3 LS).
La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen (art. 23.4, párrafo 3º LS).
Transmisión del Derecho de Aprovechamiento por Turno
El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente disponer de su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen (art. 33.1 LS).
El titular de derechos de aprovechamiento por turno que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos reales constituidos sobre los mismos quedará sujeto a lo dispuesto en esta Ley. Los adquirentes de estos derechos quedarán subrogados en los que correspondan al titular del derecho de aprovechamiento por turno con arreglo a esta Ley y, en especial, los que le corresponden frente al propietario del inmueble (art. 33.2 LS).
En el caso del párrafo anterior, si el derecho de aprovechamiento por turno no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real o cedente del derecho personal, el adquirente o cesionario podrá solicitar la inscripción del derecho de aprovechamiento por turno a nombre del transmitente o cedente, por el procedimiento regulado en el art. 312 RH (art. 33.3 LS).
Protección y Defensa del Dominio
Evidentemente, la titularidad del derecho de propiedad, como la de cualquier otro derecho subjetivo, confiere al propietario no solo el poder o poderes de actuación sobre el objeto de su derecho, sino también la posibilidad de defenderlo frente a ataques o perturbaciones por parte de otras personas. Sin la existencia de unos mecanismos de tutela adecuados, cualquier derecho quedaría en nada y su contenido se tornaría una mera ilusión. Más aún si se trata de la propiedad, más expuesta a injerencias y usurpaciones que otros derechos de contenido patrimonial.
Por esta razón, el Código Civil (art. 348), a la par que lo define, se encarga de establecer el primer y más importante instrumento de defensa del derecho de propiedad, que es la acción reivindicatoria, para reclamar la entrega de la cosa de aquel que la posee indebidamente. Pero no es el único medio de defensa existente. Lo cierto es que el ordenamiento civil contiene un conjunto de acciones dirigidas a obtener un adecuado grado de protección ante las conductas que, de una manera u otra, desconozcan o inquieten al propietario en su legítima titularidad.
Puede afirmarse que todas estas acciones (declarativa, negatoria, precautoria, etc.), tengan o no una regulación específica, comparten como fundamento la idea general de protección, de las facultades de goce y disposición, contenida en el art. 348 CC. En este sentido, la jurisprudencia señala que la acción que el precepto otorga al propietario como fundamental defensa de su derecho tiene un amplio contenido, comprendiendo tanto la que se dirige contra el tenedor o poseedor de la cosa para reintegrarla al dueño, acción estrictamente reivindicatoria; cuanto la que pretende la afirmación del derecho dominical ante el que, en cualquier forma, lo desconoce, acción declarativa; y, asimismo, todas aquellas acciones que, sin tener en la ley una reglamentación específica, van dirigidas ya a la inicial afirmación del derecho de propiedad, o bien a fijar materialmente el objeto sobre el que este recae y a hacer efectivos los derechos de gozar y disponer que constituyen la esencia del dominio (STS 502/1991, de 27 junio).
Expondremos en este apartado la generalidad de estas acciones, reservando para el siguiente el estudio concreto de la acción reivindicatoria que, por su relevancia y contenido, exigen un tratamiento aparte.