1. Extensión y Límites del Derecho de Dominio sobre Bienes Raíces
Definición de Derecho de Dominio (Art. 582 CC)
Es el derecho real que recae en una cosa corporal para usar, gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.
Extensión del Derecho de Propiedad de Bienes Raíces
Se deben distinguir dos planos:
- Horizontalmente: Está dado por los deslindes de la propiedad.
- Verticalmente: El Código Civil (CC) no dice nada al respecto, y el dominio está más bien determinado por su utilidad (Breves menciones al plano vertical en los Arts. 931 y 942 CC).
Respecto del Subsuelo
El dueño es titular igualmente, sin perjuicio de que existe una cierta normativa especial (Derecho Minero) que hace dueño al Fisco de minas y sustancias fósiles del subsuelo. Los predios superficiales quedan sujetos a una especie de gravamen, debiendo facilitar la exploración, explotación y beneficio de estas minas.
Límites del Derecho de Dominio
Señales en el Art. 582: la ley y el derecho ajeno.
Teoría del Abuso del Derecho
Ocurre cuando los actos que importan el ejercicio del dominio son absolutamente contradictorios con los fines de la propiedad, o bien, no existe utilidad alguna para el titular, y solo generan un perjuicio a la contraparte.
- Consecuencia jurídica: Juicio para indemnizar perjuicios causados y obtener la cesación o término de las acciones que generan perjuicio.
2. Relación entre Tradición, Prescripción y Posesión
Estos son conceptos fundamentales en la adquisición y protección de los derechos reales:
Tradición (Art. 670 CC)
Es un Modo de Adquirir el Dominio (MAD). Consiste en la entrega que el dueño hace de la cosa a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por otra parte la capacidad e intención de adquirirlo.
Posesión (Art. 700 y ss. CC)
Es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.
- Relación con la Prescripción: La posesión permite adquirir el dominio por prescripción.
Prescripción (Art. 2492 y ss. CC)
Una de ellas es la Prescripción Adquisitiva. Es un MAD por haberse poseído las cosas en un tiempo determinado y concurriendo los demás requisitos legales.
- Requisito esencial: Requiere como un elemento de su esencia la posesión.
3. La Accesión y sus Efectos
Definición (Art. 643 CC)
Es un MAD por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella.
Grupos de Accesión
Accesión de Frutos (Lo que la misma cosa produce)
- Naturales: Los que da la naturaleza, ayudada o no de la industria humana.
- Civiles: Precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, intereses de capitales exigibles, o impuestos o fondos precarios.
Accesión por Continuación (Lo que se junta a la cosa)
i) Accesión de Inmueble a Inmueble (4 casos)
- Aluvión
- Avulsión
- Cambio de cauce de un río
- Formación de islas nuevas
ii) Accesión de Mueble a Mueble
- Adjunción: Dos cosas muebles se juntan, pero de modo que puedan separarse y subsistir cada una por separado. El dueño de la cosa principal accede al dominio de lo accesorio. (Criterios para determinar la principal: valor, uso, volumen, equidad).
- Especificación: Materia de una persona usada por otra para hacer obra o artefacto cualquiera.
- Regla General (RG): El dueño de la materia se hace dueño del producto, pagando la mano de obra.
- Excepción: Si el valor de la obra excede al de la materia, el dueño será el especificante, pagando la materia prima y los perjuicios.
- Mezcla: Se forma una cosa por mezcla de materias áridas o líquidas de distintos dueños, no habiendo conocimiento de hecho por una parte ni mala fe por la otra. Ambos pasarán a ser comuneros de la mezcla y serán copropietarios entre ellos.
iii) Accesión Mueble a Inmueble (Casos de siembra o construcción)
El dueño principal será el del suelo, se hará con dominio de lo plantado o construido, pagando cierta indemnización.
Reglas Generales de la Accesión
- Derecho de separación.
- Restitución.
- Presunción de consentimiento.
- Art. 667: Especificación sin justificación sujeta a perder lo suyo y pagar por los perjuicios al dueño.
4. Formas de Tradición de Bienes
Definición de Tradición (Art. 670 CC)
Es el MAD que consiste en la entrega que el dueño hace de la cosa a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por otra la capacidad e intención de adquirirlo.
Tradición de Cosas Corporales Muebles (Art. 684 CC)
Deberá hacerse significando (creación teórica, no hay una entrega real, por eso algunos autores señalan que solo regularía tradiciones fictas) una de las partes a la otra que le transfiere el dominio, figurando dicha transferencia por uno de los medios mencionados en el artículo (ejemplo: permitiéndole la aprehensión material de una cosa presente – listado taxativo).
Tradición de Cosas Muebles por Anticipación (Art. 685 CC)
La tradición se verifica en el momento de la separación de estos objetos del bien inmueble principal.
Tradición de Bienes Corporales Inmuebles (Art. 686 CC)
Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (RCBR).
- Excepción: El derecho real de servidumbre se efectúa por escritura pública.
- Contraexcepción: Las servidumbres de alcantarillado en bienes urbanos sí requieren inscripción en el CBR.
5. Usufructo y Cuasiusufructo: Un Paralelo
Derecho de Usufructo (Art. 764 y ss. CC)
Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia y de restituirla si no es fungible, o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor, si la cosa fuese fungible.
Requisitos
- Concurrencia de tres sujetos: usufructuante, nudo propietario y usufructuario.
- Plazo.
- Bien susceptible de usufructo: La doctrina señala una gran libertad, abarcando las cosas comerciables o susceptibles de apropiación.
Diferencias entre Usufructo y Cuasiusufructo
El Art. 764 presenta una diferencia crucial basada en la naturaleza del bien:
- Si el usufructo recae sobre cosas no fungibles, estamos en presencia de un Usufructo propiamente tal.
- Si se constituye sobre cosas fungibles, se denomina Cuasiusufructo.
Efectos de la Distinción
- Que el usufructo recaiga sobre cosa fungible concede disposición del bien; por lo tanto, un cuasiusufructo pasa a ser un título traslaticio de dominio y no de mera tenencia.
- Respecto de las cosas no fungibles, al término del usufructo hay acción reivindicatoria de carácter real. Respecto de la fungible, hay acción restitutoria solamente personal.
- En el usufructo de cosa no fungible opera la fuerza mayor como forma de extinguir la obligación. Cuando se trata de cosa fungible, la obligación de restituir no se extingue.
6. La Tradición a Non Domino y la Acción Reivindicatoria
Tradición por un No Dueño (Art. 682 CC)
Si el tradente no es el verdadero dueño de la cosa, la tradición ya no sería un MAD, sino que se convierte en un elemento para que se pueda configurar una posesión respecto de la cosa, pudiendo el adquirente adquirir por prescripción, cumpliéndose los requisitos y formas que establecen las leyes.
La Posesión y sus Ventajas
La posesión (tenencia con ánimo de señor o dueño, que contiene un elemento objetivo y subjetivo) establece una presunción legal de dominio para el poseedor, así como acciones posesorias.
- Prescripción: Si el poseedor actúa de buena fe y la posesión es regular, el plazo puede ser de 5 años. Si la posesión es irregular, la prescripción sería extraordinaria (10 años).
Acción Reivindicatoria
Es la acción del dueño de una cosa de la cual no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla.
Problemática: La Prueba Diabólica
El poseedor tiene ventaja porque tiene la presunción legal de dominio, lo que invierte la carga de la prueba, obligando al dueño real a probar su dominio de manera exhaustiva.
Indemnizaciones al Poseedor Vencido
En caso de que la acción reivindicatoria fuese exitosa (el dueño real gana), el poseedor vencido debe ser indemnizado por los gastos e inversiones, dependiendo de su buena o mala fe:
- Gastos invertidos en la producción de frutos (ejemplo: si un caballo fuera semental).
- Mejoras introducidas en la cosa:
- Alimentos y cuidados especiales para conservar la cosa (Mejoras Necesarias).
- Herraduras de oro (si actuó de buena fe, se indemnizan las Mejoras Útiles).