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1. ¿Qué podía haber
Hecho el acreedor hipotecario para impedir que disminuyera el valor de la finca
“R”, y por tanto, la garantía de su crédito?
La finca “R” ha resultado
Perjudicada por haber procedido el propietario de ella y deudor hipotecario a
Explotarla desordenadamente, lo que va a provocar una pérdida de valor de esa
Finca. En el derecho real de hipoteca inmobiliaria hay que distinguir dos fases:
1) La fase de seguridad: transcurrirá desde que queda constituida la hipoteca,
Que, al ser un derecho real de ejecución registral, precisa de su registro en
El RP, hasta el momento de vencimiento de la obligación que dicha hipoteca
Garantiza, en el que habrá que proceder al pago y de no suceder esto, se
Entraría en la 2ª fase: 2) La fase de realización de valor o de ejecución
Hipotecaria: siempre y cuando porque se trata de un derecho civil, así lo
Demande el acreedor hipotecario acudiendo a los Tribunales o notario si se
Pactó que la ejecución fuera extrajudicial y se proceda a ejecutar y obtener el
Valor del bien hipotecado para poder cobrarse la deuda impagada. Como el
Derecho real de hipoteca inmobiliaria se caracteriza, además de por ser un derecho
De constitución registral porque el bien objeto de la hipoteca continúa en
Posesión del deudor hipotecario o en su caso del deudor hipotecante, no siempre
Ha de coincidir el deudor hipotecario con el hipotecante, pero un tercero puede
Hipotecar un bien en garantía de una deuda ajena. Como no es un requisito para que se
Constituya la hipoteca del traspaso posesorio del bien hipotecado del
Hipotecante al acreedor hipotecario, puede resultar que el hipotecante realice
Actos materiales o incluso jurídicos sobre el objeto de la hipoteca que la
Perjudique, con lo que, puede ver mermada la garantía el acreedor hipotecario,
Puede resultar que ese perjuicio sea de tal calibre, que incumplida la
Obligación y ejecutado el bien, lo que se obtenga por él, no se suficiente para
Cubrir el crédito que garantiza. Precisamente por esto, porque cabe esta
Posibilidad desde que el hipotecante sea deudor o tercero, es por lo que en la
Fase de seguridad se le reconocen determinadas facultades y acciones para
Impedir esos comportamientos lesivos al derecho real de hipoteca al acreedor
Hipotecario. Una de las acciones con las que cuenta el acreedor hipotecario
Para impedir que se perjudique el objeto de la hipoteca y con ello la garantía
Hipotecaria, es la que contiene el art.
117 LH que se conoce con el nombre de
“acción de devastación”. Interpuesta esta acción y acreditado por el
Demandante, el acreedor hipotecario, que se está procediendo por el hipotecante
A perjudicar su garantía temíéndose que sea insuficiente en caso de impago de
La obligación que garantiza, el Juez procederá en primer lugar a que cese de
Ese comportamiento que perjudica y desvaloriza el inmueble y si es posible a
Que ponga remedio y que por tanto restablezca o restaure el inmueble a la
Situación que tenía con anterioridad al ejercicio de esas conductas permiciosas
O perjudicables para el inmueble. Si el hipotecante no atendiera este
Requerimiento, lo incumpliera o persistiera en su actitud, podrá el juez
Incluso, poner la finca en administración judicial, es decir, nombrar un
Administrador controlado por el Juez que proceda a explotar la finca siendo
Privado de ello el hipotecante y en su caso, que ponga remedio al daño causado
A esa finca. Este precepto del art. 117 LH, en su último párrafo, señala que esta
Acción se ventilará a través del procedimiento que establecen los arts. 720 y
Ss. LEC, estos arts. Se refieren al juicio verbal en la regulación que recibíó
En la LEC de 1981 y ya derogada, por lo que habrá que reinterpretar ese párrafo
Conforme a la vigente LEC de 7 de Enero de 2000, en la que el juicio verbal
Aparece regulado en los arts. 437 y ss. Pero la LH es anterior a la LEC.
2. ¿Se extiende la Hipoteca sobre la finca “R” al edificio construido en ella?
En los arts.
110 a 112 LH, se establece a qué otros bienes existentes en la finca hipotecada
Se extiende la garantía hipotecada y en estos preceptos se distingue entre la
Extensión natural y la extensión convencional. La extensión natural, significa
Que los objetos o bienes mencionados en estos preceptos formarán parte de la
Garantía hipotecaria, y, por tanto, se ejecutarán en conjunto con la garantía,
Siempre y cuando no se haya pactado su exclusión. En cambio, la extensión
Convencional, implica que los objetos a los que se refiere existentes en la
Finca hipotecada, quedarán excluidos salvo que se pacte lo contrario en el
Título constitutivo. Resto es consecuencia de uno de los principios más
Importantes de hipoteca inmobiliaria: el principio de especialidad, tiene que
Estar claramente determinado el objeto de la garantía cuando se inscriba en el
RP, de no ser así el Registrador denegará la inscripción. En el art. 110.1 LH,
Se establece que la hipoteca no se extenderán las nuevas construcciones o
Edificios que se levanten en la finca hipotecada, ni se extenderá la hipoteca a
Las nuevas agregaciones de terreno a que se proceda respecto a la finca
Hipotecada. Pero en relación a nuestro caso práctico interesa lo primero. El
Precepto, no dice expresamente “salvo pacto en contrario”, lo dice el juego de
La autonomía privada, que al constituir la hipoteca, puedan pactar acreedor e
Hipotecante que dicha hipoteca sobre la finca se extienda a las nuevas
Construcciones que se realicen en ella, pero cabe entender que es posible
Derogar esta exclusión mediante acuerdos de voluntades por las partes que
Constituyen la hipoteca a estas construcciones porque el “principio de
Autonomía privada” del art. 1255 CC como principio general de nuestro derecho,
No es solo una fuente subsidiaria de segundo grado de aplicación del derecho
Privado, sino también como expresamente indica el art. 1.4 CC, es un principio
Informador de nuestro ordenamiento jurídico, es un criterio de interpretación
De las normas. El problema que presenta este precepto en relación a las nuevas construcciones,
En el caso de que no se pacte lo contrario, en el caso de que se establezca
Expresamente que la hipoteca se extiende a las nuevas construcciones, es que se
Trata de una norma incompleta porque no dice cómo ha de llevarse a cabo la
Ejecución hipotecaria en el caso de que resulte incumplida la obligación que
Esa hipoteca garantiza habiéndose construido un edificio en la finca, después
De constituida la hipoteca, no dice que solo habrá de ejecutarse la finca,
Habrá de asistir a subasta pública () . En definitiva, plantea muchos problemas
Que el legislador no ha resuelto en la norma, peor lo que sí está claro, es que
El legislador quiso excluir del objeto de la hipoteca, salvo pacto en
Contrario, las nuevas construcciones sobre la finca hipotecada, tal vez porque
Quiso fomentar la edificación incentivando al propietario de la finca a que
Invirtiera en ella, ya que de encontrarse la finca hipotecada en el edificio
Resultante de esa inversión, no iba a responder de la obligación que esa finca
Garantiza (tal vez). Esta norma es de la LH cuando se promulga por primera vez
En 1946 (tras la Guerra Civil española), no es producto de una reforma
Posterior, el legislador quiso fomentar las construcciones de nuevas
Edificaciones para beneficiar al hipotecante. Conclusión de la doctrina ante
Los problemas que plantea esta norma en relación a la ejecución de la hipoteca,
Es que habrá de procederse si resulta incumplida la obligación que garantiza la
Finca, a ejecutar el conjunto, tanto la finca como la edificación, común todo y
Con lo obtenido con el precio del remate obtenido en la ejecución, habrá en
Primer lugar que pagarle el valor de la edificación al hipotecante porque ese
Edificio no pertenecía y el sobrante irá dirigido al acreedor hipotecario hasta
Cubrir el crédito garantizado.
3. Adjudicada la
Finca “J” a D. Domingo por ejecución de la segunda hipoteca, ¿subsiste la
Primera hipoteca construida? (EXAMEN)
La finca “J” vuelve a ser hipotecada
Por D. Bienvenido y esa segunda hipoteca vence antes que la primera que
Afectaba a esa hipoteca y el acreedor hipotecario de esta segunda hipoteca D.
Carlos ejerce el “ius distraendi” para obtener el precio mediante la venta
Forzosa de esa finca a través de los procedimientos legales previstos y
Mediante lo obtenido cobrarse lo que se le debe. Precisiones: 1) Según señala
El art. 107.3 LH, sobre una misma finca se puede constituir ulteriores
Hipotecas o sucesivas hipotecas, luego la posibilidad de constituir varias
Hipotecas sobre una misma finca es indefinida, dependerá de que, existiendo ya
Otras hipotecas sobre esa finca, quién conceda un crédito al propietario de
Ellas esté dispuesto a aceptar como garantía del cobro de ese crédito,
Constituir una nueva hipoteca sobre dicha finca. En definitiva, el legislador ha
Querido que se fomente al máximo el crédito territorial, el crédito
Hipotecario. 2) Esa finalidad del legislador de fomentar al máximo el crédito
Hipotecario permitiendo que se constituyan sucesivas hipotecas sobre una misma
Finca, queda patente en la prohibición que establece este mismo precepto a los
Efectos de suscripción en el Registro de la Propiedad de cualquier pacto que
Prohíba que sobre una finca hipotecada pueda constituir otras fincas
Ulteriores, ese pacto si apareciera recogido en el título constitutivo de una
Hipoteca, sería ineficaz y no podría acceder al RP porque el art. 107 LH lo
Prohíbe. El legislador para fomentar al máximo el acceso al crédito territorial
Ha hecho () no puede ser derogado lo que establece esta norma mediante un
Pacto. 3) Las hipotecas constituidas sobre una misma finca no concurren
Propiamente, sino que se suceden, con esto, lo que estamos diciendo es que
Entre esas varias hipotecas no existe respecto a los acreedor hipotecario “par
Conditio creditorum” = no son todos de la misma condición, en cuanto a los
Créditos de las fincas constituidas en una misma finca, entre esas fincas
Existe una jerarquía que determina el rango hipotecario y por tanto, se le
Aplicará la regla “prior tempore potior iuris” = el primero que inscribíó su
Hipoteca es preferido al posterior y éste respecto al siguiente, porque hay una
Jerarquía. A la hora de determinar el orden jerárquico habrá que estar no a la
Fecha de su constitución, sino de su inscripción conforme a lo que establecen
Los arts. 24 y 25 LH, ya que el derecho real de hipoteca, solo nace cuando se
Inscribe en el RP conforme a los arts. 1875 CC y 145 y 159 LH. Por eso, el RP
Cuando inscribe la hipoteca tiene que calificarla con un ordinal indicando si
Es 1ª, 2ª, 3ª y así sucesivamente para que no haya dudas en el orden entre
Ellas. La primera hipoteca subsistirá
Porque cuando se adjudica una hipoteca posterior, quién adquiere el bien
Hipotecado, lo va a adquirir gravado con las hipotecas anteriores (preferentes)
Y esto no es otra cosa que seguir aplicando el principio de que todos los
Adquirentes de derecho reales que traigan causa en un anterior titular, lo van
Adquirir en las mismas condiciones que el anterior titular lo tuviera. Si el
Derecho real estaba amenazado de invalidez y era un derecho real claudicante,
De tal manera, que si se ejercita la acción en el plazo que establece, la
Acción será nula y quien lo adquiera estará amenazado de invalidez también. En
Nuestro caso, el adjudicatario es un adquirente de un inmueble o finca ya hipotecada
En subasta pública, de lo cual le informa el RP. El adjudicatario de la finca hipotecada es un
Tercer poseedor y la figura del tercer poseedor en materia de hipoteca
Inmobiliaria es fundamental. El tercer poseedor es quien adquiere por título gratuito
O por título oneroso un inmueble, una finca ya hipotecada, sin querer que haya
Sido parte de la constitución de la hipoteca y por tanto, solo responderá si se
Ejecuta esa hipoteca con el bien hipotecado, pero nunca si lo obtenido por el
Bien hipotecado fuera insuficiente para cubrir el crédito que garantiza, con su
Propio patrimonio personal, a diferencia del deudor hipotecario que sí
Respondería con su propio patrimonio. El tercer poseedor responde, pero no debe
Porque no es deudor, solo responde con el bien hipotecado que adquiríó, pero
Nunca con su patrimonio personal, por eso no es deudor hipotecario, para que lo
Fuera tendría que existir un pacto de asunción de deuda que tendría que ser
Aceptada expresa o tácitamente por el acreedor, vendedor y comprador del
Inmueble hipotecado. Consecuencia de
Esto, es que cuando se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria de un
Inmueble anteriormente hipotecado sobre el que pesa una primera hipoteca, el
Art. 666 puesto en relación con el 681.1 LEC, ordena que en el precio de salida
Para la subasta del inmueble se reduzca el crédito que está garantizado con la
Primera hipoteca porque quién resulta adjudicatario de esa subasta del inmueble
Va a seguir respondiendo de esa hipoteca porque el inmueble está hipotecado. ¿Qué
Pasará en el procedimiento de ejecución hipotecaria de la primera hipoteca al
Adjudicatario? – Habrá que iniciar el procedimiento de ejecución de la primera
Hipoteca y se le deberá comunicar a D. Domingo. El art. 126 LH, le permite a
Que actúe de una de estas tres maneras: 1) Pagar el crédito que garantizaba la
Primera hipoteca: si pagas queda extinguida la obligación. La hipoteca es
Accesoria de un derecho de crédito, aunque sea un derecho real. 2) Desamparar
El bien: dejar que ejecuten la finca, en este caso, según el art. 223 LH, la
Finca se considera como si estuviera en poder del deudor hipotecario y por
Tanto, se procederá a su venta forzosa en subasta pública para pagar la deuda
Que tenía el deudor hipotecario cuando contrajo la hipoteca como garantía de
Ella. El remanente de lo conseguido en subasta irá a parar al tercer poseedor
(adjudicatario). 3) Ni pague ni desampare la finca: al requerimiento no
Contesta ni de una manera ni de otra, en este caso, el adjudicatario como
Tercer poseedor responderá además de con el bien hipotecado que es ya de su
Propiedad, con su propio patrimonio, pero solo de los intereses de demora desde
Que tuvo que haber contestado el requerimiento y se inició el requerimiento y
De las costas judiciales, pero se beneficiará de que será parte en el proceso
De ejecución judicial y esto significa que podrá alegar, si es que concurre
Alguna de las causas de oposición al procedimiento de ejecución hipotecaria que
Establece el art. 695 LEC.
4. ¿Cómo puede
Afectar a D. Domingo el hecho de que la deuda de D. Bienvenido frente a D.
Alfredo no está cubierta por el valor de la finca “R”?
El art. 119 LH,
Expresamente ordena que cuando se hipotecan varias fincas en garantía de un
único crédito como en nuestro caso, es imprescindible de una norme imperativa
Que entre esas fincas se distribuya el crédito garantizado indicando qué parte
De la cuantía del crédito se le asigna a cada una de las fincas (finca “R” y
Finca “J” cada una 300.000€), lo que se está evitando son las denominadas
Hipotecas solidarias. La finalidad que se persigue es la que señala o se deduce
Del art. 120 LH, la de proteger al tercer poseedor de alguna de las fincas
Hipotecadas otorgándole a ese tercer poseedor una situación de inmunidad
Respecto a lo que no se obtenga para cubrir íntegramente las otras fincas
Hipotecadas. El tercer poseedor está muy
Protegido y solo responde hasta la cantidad que se le asignó y si sobra será
Para él.
5. Si el valor en
Venta de ambas fincas fuese insuficiente para hacer efectivo su derecho, ¿qué
Podría hacer D. Alfredo?
Tal y como establece el art. 105 LH, puede
Ejercitar la acción personal y dirigirse contra el patrimonio del deudor
Hipotecario y si en éste hay bienes suficientes, embargarlos a través del
Procedimiento de ejecución ordinaria, obtener lo que falte y no el de ejecución
Hipotecaria por ser especial. El deudor hipotecario seguirá respondiendo si es
Insuficiente lo obtenido de la ejecución, igual que cualquier otro deudor (art.
1911 CC). Lo que establece el art. 579 LEC, si ejecutado el bien ejecutado, lo
Obtenido no fuera suficiente para cubrir el crédito garantizado, el acreedor
Podrá proceder al procedimiento de ejecución ordinaria para embargar los bienes
Del deudor hipotecario.