Introducción a la Tasación Inmobiliaria
La tasación inmobiliaria es la acción de fijar oficialmente el precio de un bien inmueble.
Se entiende por bien inmueble los edificios, solares, suelo urbano o rústico.
Objeto y Evolución de la Tasación Inmobiliaria
El objeto de la tasación inmobiliaria es establecer los criterios, métodos, procedimientos e instrucciones técnicas a las que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de los bienes inmuebles.
Las tasaciones inmobiliarias han experimentado un notable incremento en los últimos años, impulsado por el auge del mercado inmobiliario, lo que ha propiciado la creación de un gran número de sociedades de tasación. Este aumento se ha debido, entre otros, a los siguientes aspectos:
- La reciente regulación legal del mercado hipotecario.
- El extraordinario auge de las operaciones hipotecarias (préstamos, etc.).
- Los contenciosos derivados de hipotecas y préstamos impagados.
- El incremento de las sociedades de tasación.
- El control de la administración sobre entidades financieras y aseguradoras.
- El mayor nivel de exigencia, rapidez, calidad y precisión, derivados de factores económicos y de competencia.
- Actuaciones profesionales en el campo de la tasación, como valoraciones, pruebas periciales e informes técnicos.
Diferencias entre Tasación y Valoración
La tasación posee un carácter oficial, mientras que las valoraciones, aunque emplean el mismo procedimiento y determinan un valor, carecen de dicho carácter oficial.
Demanda de las Tasaciones Inmobiliarias
Entidades Públicas
La demanda de tasaciones por parte de entidades públicas incluye:
- Hacienda (para el cobro de impuestos o embargos ejecutivos).
- Hacienda autonómica.
- Hacienda local (ayuntamientos y diputaciones).
- Seguridad Social.
- Los juzgados (procedimientos contenciosos, embargos, etc.).
Entidades Privadas
En el ámbito privado, la demanda proviene de:
- Sociedades de tasación.
- Bancos y entidades financieras.
- Entidades de inversión pública.
- Profesionales y particulares (para operaciones de compraventa, procedimientos contenciosos, etc.).
Competencias Profesionales del Tasador
La competencia del técnico para realizar tasaciones dependerá de sus atribuciones, tal como se expresa en el Artículo 37 del Real Decreto 685/1982.
Artículo 37: El informe del técnico de tasación, así como el certificado en el que se sintetiza el mismo, deberá ser firmado por un arquitecto o arquitecto técnico cuando se trate de fincas urbanas, solares o inmuebles edificados con destino residencial.
Funciones del Técnico Tasador
El Técnico Tasador al Servicio de la Sociedad de Tasación
Dentro de una sociedad de tasación, se distinguen las siguientes categorías profesionales:
- Profesional Vinculado: Titulado que dispone de la competencia profesional exigida por la normativa de tasación y con una experiencia mínima de 3 años. Establece un contrato con la sociedad de tasación y realiza fundamentalmente funciones de control interno, revisando el cumplimiento de la normativa por parte de los tasadores de la sociedad.
- Profesional Tasador: Titulado que dispone de la competencia profesional exigida por la normativa de tasación y con una experiencia mínima de 3 años. Establece un contrato con la sociedad de tasación y realiza y suscribe tasaciones para la misma.
- Colaborador: Persona que asiste al tasador en la elaboración del informe de tasación, especialmente en la toma de datos, inspección y visita de los inmuebles a tasar, cálculo de superficies, etc.
En el Ejercicio Independiente
Se pueden desarrollar actividades profesionales de tasación o valoración de inmuebles, para lo cual se deberá disponer de la competencia profesional exigida.
Al Servicio de la Administración
Se pueden desarrollar actividades profesionales de tasación o valoración de inmuebles, para lo cual se deberá disponer de la competencia profesional exigida. Esto incluye la administración central, autonómica o local, e incluso para la realización de expedientes de ruinas o como perito de la administración.
En Pruebas Periciales
Son actuaciones que sirven para prestar apoyo en procedimientos judiciales y se actuará de la siguiente forma:
- Perito de la Parte Demandante: Informes y tasaciones realizados para la parte demandante del proceso.
- Perito de la Parte Demandada: Informes y tasaciones realizados para la parte demandada del proceso.
- Perito Judicial: Si las partes en el proceso judicial no llegan a un acuerdo y el juez lo considera oportuno a petición de alguna de las partes, el juzgado nombrará a otro perito dentro del proceso judicial que dictaminará sobre la demanda y la valoración, y al cual podrán interrogar cada una de las partes en el proceso.
Al Servicio de la Agencia Tributaria
Es lo que se conoce como perito tercero (no es un perito judicial).
Su actuación viene regulada por la Ley General Tributaria (Art. 52) y su función es la de arbitrar entre la administración y el sujeto pasivo, si existe contradicción entre la valoración de uno y otro sobre un determinado bien. La administración realiza una comprobación fiscal de los bienes declarados por el sujeto pasivo y emite la valoración correspondiente de estos con el objeto de recaudar los tributos pertinentes. Si el sujeto pasivo no está conforme con la tasación pericial de la administración, podrá promover la tasación pericial contradictoria, que será realizada por el perito tercero.
Para la designación del perito tercero, la Agencia Tributaria solicitará a los diferentes colegios profesionales que envíen una lista de colegiados dispuestos a actuar como tal. Elegido el primero por sorteo, las restantes designaciones se efectuarán a partir del mismo y teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes tasados.