Aspectos Fundamentales de la Propiedad Horizontal en España

1. Concepto y Naturaleza de la Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal se entiende como el régimen especial de propiedad que recae en edificios y conjuntos inmobiliarios donde coexisten la propiedad privada de los titulares de un inmueble y la copropiedad de esos mismos titulares sobre elementos comunes del complejo, según el artículo 396 del Código Civil (CC).

La regulación de este régimen se encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el artículo 396 del Código Civil, y en los Estatutos o Normas de Régimen Interno.

En cuanto a su ámbito de aplicación, el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal se aplica a:

Comunidades de propietarios con título constitutivo.
Comunidades de propietarios sin título constitutivo, pero que cumplen con los requisitos del artículo 396 CC.
Complejos inmobiliarios privados, compuestos por al menos dos edificios con una copropiedad indivisible sobre elementos o servicios comunes.
Subcomunidades.
Entidades urbanísticas de conservación.

En cuanto a su naturaleza jurídica, se trata de una propiedad de carácter especial. Posee una estructura y está dotada de órganos para el desarrollo de la vida interna y externa de la comunidad. Aunque no tiene personalidad jurídica propia, las comunidades pueden ser titulares de relaciones jurídicas y formar parte de procesos civiles, ya sea como demandantes o demandados.

2. Principios Fundamentales

La propiedad horizontal se rige por los siguientes principios:

No se permite el tanteo o retracto sobre elementos comunes en caso de venta de un elemento privativo.
Prohibición de división de elementos comunes.
Aplicación prioritaria de la LPH.
Prevalencia del IUS COGENS frente a disposiciones particulares.

3. Constitución: Título Constitutivo y Estatutos

Para que la propiedad horizontal exista, es necesario que concurran ciertos elementos esenciales. En primer lugar, debe haber una construcción dividida en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, ya sea que estén construidos o en proceso de construcción, y que cuenten con elementos comunes inherentes a la propiedad. Además, debe existir una pluralidad de propietarios. Por último, es imprescindible el otorgamiento del título constitutivo de propiedad horizontal, que formaliza esta modalidad de propiedad.

El título constitutivo es el documento que, desde el momento de su otorgamiento, acredita la existencia de la propiedad horizontal. Este puede elaborarse antes de la finalización de la construcción del edificio (en el caso de prehorizontalidad) o después de su conclusión. Aunque no es obligatorio que se formalice en escritura pública, es recomendable hacerlo, ya que los documentos privados no tienen acceso al Registro de la Propiedad, lo que podría limitar su eficacia jurídica. El título puede ser otorgado tanto por un único propietario, como el constructor del edificio, como por los copropietarios al adquirir los inmuebles.

En cuanto a su contenido, el título constitutivo debe incluir elementos obligatorios y voluntarios. Entre los elementos obligatorios, se encuentra la descripción del edificio y de todos los inmuebles que lo integran, además de la fijación del coeficiente o cuota de participación correspondiente a cada inmueble. Este coeficiente es esencial, ya que determina las cargas y beneficios que recaen sobre cada propietario dentro de la comunidad.

Por otro lado, entre los elementos voluntarios están los estatutos y las normas de régimen interior. Los estatutos son reglas que regulan la constitución y el ejercicio de los derechos de la comunidad, abarcando aspectos como la administración, conservación y uso de los elementos comunes. Aunque no es obligatorio incluirlos en el título constitutivo, hacerlo es recomendable para facilitar la organización de la comunidad. Cabe destacar que, para que los estatutos tengan efectos frente a terceros, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, y cualquier modificación de los mismos requiere unanimidad de los copropietarios. Las normas de régimen interior, por su parte, son disposiciones que regulan el uso y la conservación de los espacios y servicios comunes, siempre respetando lo establecido por los estatutos y por la Ley de Propiedad Horizontal.

En definitiva, la constitución de la propiedad horizontal, a través del título constitutivo y los estatutos, proporciona el marco legal y funcional necesario para garantizar la organización, convivencia y gestión adecuada de las comunidades de propietarios.

4. Elementos Privativos, Comunes y Cuota de Participación

En el régimen de propiedad horizontal, los elementos privativos son aquellos que constituyen el objeto del derecho de propiedad de cada titular. Se pueden definir como espacios debidamente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, tales como pisos o locales de un edificio, o incluso las partes de estos que puedan ser utilizadas de manera autónoma debido a que tienen salida propia hacia un elemento común o la vía pública.

Por otro lado, los elementos comunes son aquellos que no están contemplados como elementos privativos, incluso cuando no figuren explícitamente como tales en el título constitutivo. Dentro de los elementos comunes, se encuentran aquellos que lo son por naturaleza o por destino. Los elementos comunes por naturaleza son esenciales, ya que su uso y aprovechamiento es compartido por todos los copropietarios. Se identifican como aquellos que, por su propia esencia, están destinados al uso común. Además, existen elementos comunes por su destino, los cuales, aunque no son esenciales, cumplen un propósito colectivo.

Un ejemplo de estos se encuentra en el listado no taxativo de elementos comunes, como:

Suelo y vuelo.
Elementos estructurales (cubiertas, pilares, muros, vigas).
Fachadas y revestimientos exteriores de ventanas y balcones.
Portal, escaleras, porterías, corredores.
Ascensores.
Instalaciones, conducciones y canalizaciones (agua, luz, gas, telecomunicaciones, etc.).

En cuanto a la cuota de participación, esta se utiliza para determinar la proporción en que cada propietario debe contribuir a las cargas y beneficios de la comunidad. Adicionalmente, la cuota de participación define el peso del voto de cada propietario en las decisiones de la comunidad. La asignación de esta cuota puede realizarse por el propietario único al construir el edificio, por unanimidad en el acuerdo de propietarios, o mediante laudo arbitral o resolución judicial. Para su fijación, se toma como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.

En este contexto, el llamado elemento procomunal se refiere a aquellos bienes o espacios que, aunque puedan parecer exclusivos o privativos, cumplen una función común dentro de la comunidad, lo que refuerza la importancia de una gestión equitativa y transparente en la propiedad horizontal.

5. Derechos y Obligaciones de los Propietarios

5.1. Derechos de los Propietarios

En el régimen de propiedad horizontal, los propietarios tienen una serie de derechos que garantizan tanto su autonomía sobre sus elementos privativos como su participación en los asuntos comunitarios. Estos derechos se pueden enumerar de la siguiente manera:

Derecho de disposición de sus elementos privativos: Cada propietario tiene la libertad de disponer de su propiedad privativa, ya sea mediante venta, cesión o cualquier otra forma de transmisión, sin que esto afecte las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal. La transmisión de un elemento privativo incluye, de manera inherente, la transmisión de la cuota de participación correspondiente en los elementos comunes.
Derecho de uso y disfrute de los elementos comunes: Todos los propietarios tienen derecho a utilizar los elementos comunes de manera adecuada, respetando su destino y evitando causar daños. El uso inapropiado o negligente que cause perjuicios puede derivar en la responsabilidad civil del propietario frente a la comunidad.
Derecho a modificar elementos privativos: Los propietarios pueden realizar modificaciones en los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propiedad privativa sin necesidad de obtener la aprobación de la junta de propietarios, siempre y cuando informen previamente y estas modificaciones no comprometan la seguridad del edificio ni perjudiquen los derechos de otros propietarios.
Derecho de asistencia a la junta y voto: Cada propietario tiene derecho a asistir a las reuniones de la junta de propietarios de manera personal o a través de un representante autorizado mediante un escrito que lo acredite. En caso de usufructo, el usufructuario podrá representar al nudo propietario de manera tácita, salvo en los acuerdos que requieran unanimidad o mayoría cualificada, en cuyo caso se necesita autorización explícita. El voto nunca será secreto y puede privarse este derecho a los propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas vencidas.
Derecho a incluir puntos en el orden del día: Cualquier propietario tiene el derecho de proponer puntos para ser incluidos en el orden del día de las reuniones de la junta, sin necesidad de someter esta acción a votación.
Derecho a solicitar la convocatoria de una junta: Cualquier propietario tiene la facultad de solicitar la convocatoria de una junta para tratar temas de interés comunitario.
Derecho de información: Los propietarios tienen derecho a recibir toda la información necesaria para participar y votar de manera informada en los acuerdos que se someten a consideración. Este derecho incluye la posibilidad de incluir temas en el orden del día de las reuniones y el acceso a la documentación de la comunidad, garantizando la transparencia en la gestión comunitaria.

5.2. Obligaciones de los Propietarios

En el marco de la propiedad horizontal, los propietarios tienen una serie de obligaciones que garantizan la convivencia y el mantenimiento adecuado de la comunidad. Estas obligaciones se enumeran a continuación:

Obligación de no realizar actividades prohibidas o molestas: Los propietarios deben abstenerse de llevar a cabo actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad, así como aquellas que puedan resultar molestas, insalubres, peligrosas o dañinas para la finca o los vecinos.
Respetar las instalaciones y elementos comunes: Es responsabilidad de los propietarios respetar las instalaciones generales de la comunidad y los elementos comunes, sean de uso general o privativo de otro propietario, independientemente de si están incluidos en su piso o local. Además, deben contribuir al buen estado de estos elementos, evitando cualquier menoscabo.
Consentir reparaciones y servidumbres: Los propietarios están obligados a permitir que en su inmueble se realicen las reparaciones necesarias y a aceptar las servidumbres requeridas para la realización de obras o la creación de servicios comunes.
Permitir el acceso a su propiedad: Cuando sea necesario, deben permitir la entrada en su propiedad para la realización de las acciones mencionadas en los puntos anteriores, como reparaciones, instalación de servicios comunes o cualquier otra intervención autorizada.
Contribuir al pago de gastos comunes: Cada propietario debe contribuir al pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios que no sean atribuibles exclusivamente a uno o varios pisos o locales. En caso de venta del inmueble, el nuevo adquirente asumirá las deudas del anterior titular hasta los tres años naturales anteriores, correspondientes a la cuota de participación. Para evitar este problema, el Secretario, con la acreditación del Presidente, podrá emitir un certificado que acredite que el propietario está al corriente de pago.
Contribuir al fondo de reserva: Los propietarios deben aportar, en proporción a su cuota de participación, al fondo de reserva destinado a la conservación y reparación de los elementos comunes de la comunidad.
Comunicar un domicilio para notificaciones: Cada propietario debe comunicar al Secretario de la comunidad un domicilio en España donde se puedan realizar las notificaciones oficiales. Si no se comunica ningún domicilio, se considerará el propio piso o local como tal, y, en caso contrario, las notificaciones se realizarán mediante su publicación en un lugar visible del tablón de anuncios de la comunidad.
Notificar el cambio de titularidad del inmueble: Es obligación del propietario comunicar al Secretario cualquier cambio de titularidad del inmueble. En caso de que esta notificación no se realice, pero la comunidad tenga conocimiento del cambio por otros medios, el incumplimiento supondrá la responsabilidad solidaria de las deudas que genere el nuevo propietario.

En conclusión, estas obligaciones aseguran la participación equitativa de los propietarios en el mantenimiento y la convivencia dentro de la comunidad, así como la transparencia en las relaciones entre sus miembros.

6. Órganos de Gobierno y Acuerdos Comunitarios

En el régimen de propiedad horizontal, los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios se clasifican en órganos obligatorios y potestativos. Estos órganos son fundamentales para la administración y el buen funcionamiento de la comunidad, estableciendo las bases para la toma de decisiones y la resolución de conflictos.

6.1. Órganos Obligatorios

Junta de Propietarios: La Junta de Propietarios es el órgano rector colectivo de la comunidad y está compuesta por todos los propietarios. Tiene la responsabilidad de tomar decisiones sobre cuestiones comunitarias y cuenta con amplias facultades para gestionar los asuntos del inmueble. Existen tres tipos de Juntas:
- Ordinarias: Son obligatorias y deben celebrarse al menos una vez al año para aprobar los gastos y las cuentas del ejercicio anterior. La convocatoria debe realizarse con un plazo mínimo de seis días antes de la celebración.
- Extraordinarias: Se convocan para tratar asuntos específicos y pueden celebrarse siempre que todos los propietarios hayan sido informados de la convocatoria.
- Universales: Pueden celebrarse sin convocatoria previa cuando concurran todos los propietarios.
La Junta de Propietarios solo puede ser convocada por el Presidente o a petición de los propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. La convocatoria debe incluir el orden del día con un mínimo de dos puntos, el lugar, el día y la hora de la reunión, así como la lista de propietarios que no estén al corriente de sus pagos, quienes carecerán de derecho a voto. Para que la Junta sea válida, en la primera convocatoria se requiere la mayoría de los propietarios; en caso de no alcanzarla, se puede celebrar media hora después sin necesidad de cumplir este requisito.
Las principales competencias de la Junta de Propietarios son:
- Nombrar y destituir a los órganos de gobierno.
- Resolver reclamaciones de los propietarios.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras necesarias.
- Ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador.
- Aprobar o reformar los estatutos y las normas de régimen interior.
- Conocer y decidir sobre los asuntos de interés general de la comunidad.
Presidente: El Presidente es el representante legal de la comunidad, tanto en juicio como fuera de él. Debe ser uno de los propietarios de la comunidad, nunca un inquilino ni un usufructuario. Entre sus competencias se encuentran convocar la Junta de Propietarios, fijar el orden del día, requerir a los propietarios que realicen actividades prohibidas, otorgar certificados de estar libre de cargas, firmar el acta de la Junta, ser informado de las medidas urgentes adoptadas y aprobar acuerdos que no requieran mayoría cualificada.
Secretario: El Secretario tiene funciones clave para garantizar la gestión administrativa de la comunidad. Estas incluyen certificar los acuerdos adoptados en las Juntas, custodiar los libros de actas durante un periodo mínimo de cinco años y firmar los certificados de deuda de los propietarios. En muchas comunidades, el Secretario y el Administrador son la misma persona.
Administrador: El Administrador puede ser un propietario o una persona externa. Si es externo, debe ser un profesional acreditado. Su nombramiento es obligatorio y corresponde a la Junta de Propietarios. Sus competencias abarcan:
- Velar por el buen régimen de la comunidad, sus servicios e instalaciones.
- Preparar y presentar el plan de gastos a la Junta.
- Ejecutar los cobros y pagos necesarios para el funcionamiento de la comunidad.
- Atender reparaciones urgentes, informando posteriormente a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras.
- Actuar como Secretario de la Junta, conservando la documentación de la comunidad.
- Desempeñar cualquier otra atribución que se le confiera por la Junta.

Estos órganos obligatorios son el pilar fundamental para el funcionamiento adecuado de las comunidades de propietarios, garantizando la gestión eficiente de los recursos y la toma de decisiones en beneficio de todos los copropietarios.

6.2. Órganos Voluntarios

Además de los órganos obligatorios en la comunidad de propietarios, existen los órganos voluntarios, cuya creación depende de lo dispuesto en los estatutos o de las decisiones tomadas en la Junta de Propietarios. Entre estos órganos destacan:

Vicepresidente: El Vicepresidente tiene la función de sustituir al Presidente durante sus periodos de ausencia o en caso de vacante. Asimismo, puede asistir al Presidente en las reuniones de las Juntas, colaborando en las labores de representación y gestión comunitaria.
Otros órganos: Estos son aquellos que se establecen en los estatutos de la comunidad o que se acuerdan en la Junta de Propietarios. Su finalidad es apoyar las labores de los órganos de gobierno obligatorios y atender las necesidades específicas de la comunidad.

El nombramiento de los órganos de gobierno, tanto obligatorios como voluntarios, se realiza generalmente por un plazo de un año, salvo que los estatutos dispongan un periodo diferente. En caso de que los estatutos establezcan un plazo fijo para estos nombramientos, no podrá modificarse en la Junta.

6.3. Régimen de Adopción de Acuerdos

Para la adopción de acuerdos válidos en una comunidad de propietarios, se requiere, por regla general, el voto favorable de la mayoría numérica o personal, así como de la mayoría económica (calculada según las cuotas de participación). No obstante, existen situaciones en las que, debido a la trascendencia de la materia, se requiere unanimidad.

El sistema de mayorías se detalla de la siguiente manera:

Mayoría simple: Aplicable en la mayoría de los casos. En la primera convocatoria, se requiere al menos la mitad más uno de los propietarios; si no se alcanza, en la segunda convocatoria basta con mayoría simple de los asistentes.
Unanimidad: Requerida exclusivamente para casos de especial relevancia, como la modificación del título constitutivo o los estatutos de la comunidad.
Tres quintas partes: Se utiliza para decisiones significativas como la supresión de la portería, el arrendamiento de elementos comunes, o la limitación o condicionamiento del uso del inmueble para alquiler vacacional.

6.4. Impugnación de Acuerdos

Todos los acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios pueden ser impugnados en vía judicial mediante la acción de anulabilidad. El plazo para ejercer esta acción comienza a correr desde el cierre del acta de la reunión. Las causas principales de impugnación son:

Contravención de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o de los estatutos: Estos acuerdos tienen un plazo de caducidad de un año para ser impugnados.
Lesividad grave para los intereses de la comunidad o en beneficio de ciertos propietarios: En estos casos, el plazo para la impugnación es de tres meses.
Grave perjuicio para algún propietario: Esto incluye situaciones en las que un propietario se ve afectado de manera significativa por un acuerdo que no tiene la obligación jurídica de soportar. También en este caso el plazo de caducidad es de tres meses.

Para que un propietario pueda ejercer la impugnación, debe cumplir con los siguientes requisitos:

Tener legitimación activa, lo que incluye a aquellos que han salvado su voto, a los que se abstuvieron de votar, o a quienes no pudieron votar por estar privados de este derecho.
Estar al corriente del pago de todas las deudas con la comunidad o, en su defecto, consignar judicialmente las cantidades adeudadas antes de presentar la demanda.

Este sistema garantiza un equilibrio entre el respeto a las decisiones mayoritarias y la protección de los derechos individuales de los propietarios dentro de la comunidad.

7. Accesibilidad Universal y Discapacidad

Dentro del régimen de propiedad horizontal, se contemplan reglas específicas para la realización de obras relacionadas con la accesibilidad universal y la discapacidad. Estas se dividen en dos categorías principales: las obras que no necesitan autorización de la Junta de Propietarios y las que sí requieren aprobación.

7.1. Obras sin Autorización de la Junta

Existen ciertas obras que pueden realizarse sin la necesidad de aprobación por parte de la Junta de Propietarios. Estas incluyen:

Obras obligatorias o necesarias: Aquellas impuestas por la ley o cuya naturaleza hace que no puedan someterse a la aprobación de la Junta. En este caso, la Junta solo debe aprobar la derrama correspondiente. Estas obras incluyen el mantenimiento, la conservación, el cumplimiento de requisitos de seguridad y accesibilidad universal, así como aquellas destinadas a satisfacer necesidades estéticas o de adorno.
Obras urgentes: Aquellas que deben realizarse de manera inmediata para evitar daños mayores o solucionar problemas críticos.
Obras de mero entretenimiento: Estas son competencia directa del Administrador y no requieren autorización previa de la Junta.

7.2. Obras con Autorización de la Junta

Para otras obras, es necesario obtener la aprobación de la Junta de Propietarios. Estas se clasifican según el tipo de mayoría requerida:

Mayoría de un tercio de los propietarios y cuotas: Se requiere para la instalación de infraestructuras comunes destinadas a servicios de telecomunicaciones, sistemas de energías renovables o para acceder a suministros eléctricos colectivos.
Mayoría de tres quintos: Esta mayoría se necesita para obras que alteren elementos comunes, como la construcción de nuevas plantas, la división material de un inmueble privativo, el aumento de superficie al añadir o eliminar elementos y las obras de mejora.

7.3. Obras en Materia de Discapacidad y Accesibilidad

En lo que respecta a la accesibilidad universal, las obras relacionadas con la eliminación de barreras arquitectónicas o la mejora de la movilidad tienen un carácter prioritario según la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10.1.b LPH). Estas obras incluyen la instalación de rampas, ascensores, plataformas u otras medidas que faciliten el acceso o uso de los espacios comunitarios.

Reglas destacadas:

Si la solicitud proviene de propietarios mayores de 70 años o con discapacidad, la comunidad está obligada a realizar las obras, incluso sin necesidad de aprobación de la Junta.
En este caso, los costes de la obra deben distribuirse entre los propietarios, salvo que excedan de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si se supera este límite, los propietarios podrán decidir sobre la obra en Junta.
Estas normas garantizan el derecho a la accesibilidad universal y la integración de todas las personas en las comunidades, respetando la normativa vigente.

8. Extinción de la Propiedad Horizontal

La extinción de la propiedad horizontal ocurre cuando se produce la destrucción del edificio, salvo que exista un pacto en contrario. Este escenario se presume cuando el coste de reparación del inmueble supera el 50% de su valor. Además, la propiedad horizontal puede extinguirse si se decide transformar el régimen en propiedad o copropiedad ordinaria, mediante acuerdo de los propietarios.

9. Aplicación a Complejos Inmobiliarios Privados

La legislación especial en los complejos inmobiliarios privados regula las mancomunidades de propietarios que comparten elementos comunes, así como los supuestos de subcomunidades. En estos casos, los titulares tienen la opción de constituirse como una comunidad de propietarios clásica, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), o como una agrupación de propietarios, aportando un título constitutivo específico que integre a las comunidades implicadas.

Cuando se aplica la LPH en este contexto, se establecen las siguientes particularidades:

Composición de las Juntas: Las Juntas estarán integradas por los Presidentes de las comunidades que forman parte del complejo.
Acuerdos con mayoría cualificada: Estos deberán ser previamente aprobados de manera individual en cada comunidad que forma parte del complejo.
Excepción del artículo 9 de la LPH: Este artículo no será aplicable, salvo que se acuerde expresamente lo contrario.
Competencia limitada de los órganos de gobierno: Las funciones de los órganos de gobierno se restringen a las instalaciones y servicios comunes del complejo inmobiliario.