La Comunidad de los Derechos Reales
1. Definición y Origen de las Comunidades
Dos o más personas son titulares del mismo derecho real sobre la misma cosa. Esto ocurre cuando una persona comparte la propiedad con otro u otros. Por ejemplo, si usted es dueño de una mesa con sus dos hermanas, o si es usufructuario con sus dos hermanos, todos ustedes son comuneros, ya que los tres poseen el mismo derecho sobre la misma cosa.
Es fundamental que sea el mismo derecho sobre la misma cosa, pues existen situaciones en las que personas pueden tener derechos diferentes sobre el mismo bien sin ser comuneros. Por ejemplo, si una persona es dueña de una casa, otra tiene un usufructo sobre ella y una tercera es acreedor hipotecario, los tres derechos (propiedad, usufructo e hipoteca) son distintos; por lo tanto, no hay comunidad.
Cuando se comparte la propiedad, se denomina copropiedad. Sin embargo, si lo que se comparte es el usufructo, se llama comunidad de usufructo. A veces se cree erróneamente que la comunidad aplica solo a la propiedad.
Origen de la Comunidad
La comunidad nace de tres formas:
- Por vía contractual: Es la forma más común. Por ejemplo, si una persona necesita dinero para comprar un vehículo y lo adquiere junto con otras dos, haciéndose dueños los tres por vía consensual. También puede originarse por una donación.
- Por vía legal: Ocurre, por ejemplo, cuando un padre fallece sin haber hecho testamento. Los herederos se hacen dueños de los bienes en partes iguales de todo lo que él poseía en vida.
- Por sentencia judicial: Se da cuando, ante una disputa sobre la titularidad de un bien (como un anillo de diamante que pertenece a personas diferentes), y al no llegar a un acuerdo, la ley establece que se constituyan en comuneros por decisión judicial.
2. Duración de la Comunidad (Art. 768 C.C.)
El principio general es que la ley no obliga a nadie a permanecer en comunidad. Así, cualquier comunero que no desee continuar en ella puede solicitar la partición, es decir, la división de la comunidad.
Si el bien es mueble o inmueble divisible, se fracciona y cada comunero recibe su parte. Si es indivisible, uno de los comuneros puede adquirir la parte de los demás, o el bien se vende a un tercero y el dinero se distribuye según las cuotas de participación.
Excepciones a la Partición
- a) Caso de la Comunidad Conyugal: En una comunidad conyugal, por ejemplo, aunque haya desacuerdos, no se puede exigir la partición de bienes como el vehículo o la casa en cualquier momento. La partición se solicita cuando se disuelve el vínculo conyugal o por el fallecimiento de uno de los cónyuges.
- b) Caso de Indivisión Forzosa (Art. 769 C.C.): Por ejemplo, en un condominio, no se puede exigir a la junta de condominio la partición de elementos comunes como el ascensor o la terraza. Esto se debe a que, por la naturaleza de la institución, esta comunidad es forzosa.
- c) Pactos de Indivisión (Art. 768, primera parte C.C.): Se observa frecuentemente en sociedades mercantiles. Si tres personas deciden ser socias y constituir una panadería, saben que la salida temprana de uno de ellos afectaría el negocio. Por ello, pueden pactar no disolver la comunidad en los próximos tres años. Si existe un pacto de indivisión, la partición no puede solicitarse hasta la fecha de su culminación. En Venezuela, la ley no permite pactos de indivisión por un período superior a cinco años.
- d) Por Disposición del Testador (Art. 1067 C.C.): Por ejemplo, un testador puede establecer que la comunidad sobre una hacienda se mantenga hasta que el menor de los herederos alcance la mayoría de edad. En este caso, los comuneros están obligados a permanecer en comunidad hasta que se cumpla la condición establecida.
3. Régimen de la Comunidad (Arts. 759 C.C. y siguientes)
El régimen de la comunidad se basa en la proporción de las cuotas de participación. Por ejemplo, si un comunero posee el 50% de la cuota, y otros dos el 25% cada uno, el primero deberá contribuir en mayor proporción a los gastos. De igual forma, si el bien se alquila y genera Bs. 100,00 de alquiler, Bs. 50,00 corresponderán al comunero con el 50% de la cuota. Las ganancias y pérdidas se distribuyen en función de la cuota de participación.
Sin embargo, vivir en comunidad puede ser complejo, ya que requiere adecuarse a la voluntad de los demás comuneros.
Reglas de Aplicación
- a) Pactos entre los Comuneros: La ley fomenta que los comuneros lleguen a acuerdos y decidan sobre la administración del bien. Por ejemplo, pueden pactar el uso rotatorio de un bien: “Hoy lunes me quedo yo con la mesa, tú te la quedas el martes y él, el miércoles”.
- b) Disposiciones Especiales: Si los comuneros no logran un acuerdo y existe una ley especial que regule la materia, se aplicará dicha ley. Por ejemplo, si se trata de un bien de la comunidad conyugal, se aplicarán las normas especiales de esa materia; si es un condominio, se aplicarán las leyes de propiedad horizontal.
- c) Normas Generales del Código Civil: Si no existe una ley especial o esta no regula la situación específica, se aplicarán las normas generales del Código Civil.
4. Extinción de la Comunidad
La comunidad puede extinguirse por el cumplimiento de un plazo preestablecido, como en el ejemplo del nieto menor de la abuela de Guasdualito al alcanzar la mayoría de edad. No obstante, esta no es la forma más común.
Formas de Extinción
- a) Perecimiento de la Cosa: La forma más común de extinción de la comunidad es por el perecimiento del bien. Si el bien sobre el cual todos son titulares se extingue o se destruye, la comunidad termina.
-
b) Consolidación de la Propiedad o Derecho en un Comunero: Se produce cuando la propiedad o el derecho se consolida en la cabeza de uno solo de los comuneros.
- b1) Por Renuncia de los Demás Comuneros: En Venezuela, es común en materia de herencia que los hijos renuncien a favor de su madre a la herencia dejada por el padre, para que ella se quede con la casa. Esto se debe a que, al fallecer la madre, ellos heredarán de igual forma.
- b2) Por Adquisición en Virtud de Usucapión: Si uno de los comuneros ejerce la posesión exclusiva del bien común, con el tiempo podrá adquirirlo por usucapión.
- b3) Por Adquisición de las Cuotas de los Demás Comuneros: Si, por ejemplo, de tres copropietarios, dos deciden vender su cuota a uno de ellos, este último se convierte en el único dueño, extinguiéndose la copropiedad. Esta es una de las formas más frecuentes.
- c) Adquisición por Parte de un Tercero: La comunidad también se extingue cuando se decide vender el bien a un tercero.
- d) Por Partición de la Cosa Común: Puede ser una división material o una división civil (sustitutiva de la material). Por ejemplo, si tres personas son dueñas de una mesa y uno de ellos no desea continuar en comunidad, puede solicitar al juez la partición. Si los demás comuneros no desean adquirir su parte, el bien se venderá a un tercero. El juez siempre declarará la partición, a menos que se presente alguna de las excepciones. Si el bien es divisible, cada copropietario recibe su parte; si es indivisible, se subasta y el dinero se distribuye según la cuota de participación.