Resolución de Conflictos sobre Servidumbres de Desagüe
10a. La Servidumbre como Negocio Jurídico Gratuito: Requisitos de Validez
Nos encontramos con que el edificio Turquino es el predio dominante y el edificio Escambray es el predio sirviente. El presidente del predio sirviente interpone una demanda alegando que no quedó constituida ninguna servidumbre de desagüe, ejercitando la acción negatoria para que el tribunal obligue al edificio Turquino a que deje de evacuar sus aguas cerrando las tuberías y que evacúe las aguas a través de un pozo.
La Comunidad de Propietarios del predio dominante se opone a la pretensión mediante la acción confesoria, con el fin de que se declare la existencia de dicha servidumbre y que sean los propietarios del predio sirviente los que tengan que soportarla.
En cuanto a la primera circunstancia de que el acuerdo verbal se hizo con ánimo de liberalidad y que el promotor del predio sirviente no recibió precio alguno del promotor del predio dominante, cabe señalar lo siguiente:
- El artículo 536 del Código Civil (Cc) señala que las servidumbres pueden ser voluntarias o forzosas.
- En este supuesto, sería voluntaria en sentido estricto y, para ello, ha de existir un acuerdo de voluntades entre el predio sirviente y el dominante, que se manifiesta a través de un título, el cual también puede ser verbal.
No obstante, en relación a la situación planteada, el hecho de que se haya pretendido constituir a través de un negocio jurídico gratuito, sin que el predio sirviente reciba contraprestación por parte del dominante, implica que dicha servidumbre se está adquiriendo por donación. Esto hace necesario un requisito especial que debe completar los requisitos generales para la validez de los contratos. La donación recaerá sobre bienes inmuebles, ya que así lo expresa el art. 334 Cc (inmuebles por analogía).
Requisitos de Forma en la Donación Inmobiliaria
En nuestro Código Civil, para que un contrato despliegue efectos, son necesarios los requisitos de consentimiento, causa y objeto del art. 1261, además del art. 1278 que instaura el principio de libertad de forma. Estos artículos se establecen con carácter general para todos los contratos; sin embargo, la mayoría de ellos han recibido una regulación especial. Si alguna norma de esa regulación especial establece un requisito distinto a los generales, esa norma especial está derogando la general, y esto es lo que sucede con la regulación de la donación inmobiliaria.
El art. 633 Cc establece para la validez de las donaciones que el contrato se celebre en escritura pública. Esto constituye una excepción a la regla general. Un contrato verbal presenta más dificultad de prueba que uno por escrito; si se formaliza en documento público, se puede estar incluso preconstituyendo la prueba, como indica el art. 1218 Cc. Al ser un contrato celebrado ante un fedatario público como un notario, lo que en el contrato figure no podrá ser contradicho fácilmente ante los tribunales.
En nuestro caso práctico, la servidumbre no pudo nunca haberse constituido porque la adquisición de un derecho real de servidumbre de forma gratuita equivale a una donación, y la donación inmobiliaria, según el art. 633 Cc, exige para su validez que conste en escritura pública.
10b. La Servidumbre como Contrato Oneroso y el Principio de Libertad de Cargas
A continuación, resolveremos el supuesto de si se tratara de un contrato de carácter oneroso, consistente en la compra de una servidumbre. Para ello, deben concurrir los requisitos esenciales generales del art. 1261 Cc, ya que para la constitución de un contrato de servidumbre predial no es necesario ningún requisito esencial de forma. En principio, ese acuerdo verbal sería suficiente para que haya quedado válidamente constituida la servidumbre de desagüe, pero no es suficiente por sí solo, ya que debe atender a otros aspectos:
Partiendo de un contrato de compraventa, oneroso y verbal, surge la duda: ¿ha nacido necesariamente una servidumbre predial? Para responder a esta cuestión, hay que empezar señalando que el Tribunal Supremo (TS) ha declarado que constituye un principio general el de libertad de cargas, mediante el cual se indica que el derecho de propiedad se presume libre de cargas y gravámenes y, por tanto, pleno.
La Presunción Iuris Tantum y la Duda Contractual
Al ser una presunción iuris tantum, según el TS, tiene que ser plena y no puede presentar duda. Por lo tanto, si se plantea duda sobre si se quiso constituir un derecho real de servidumbre o un arrendamiento de carácter temporal del pozo de la finca que está recibiendo las aguas residuales (para resolver un problema momentáneo y no crear una servidumbre perpetua), se aplicará el principio general de presunción de libertad de cargas.
En nuestro caso, ese acuerdo de voluntades verbal da lugar a dudas, porque lo que pudieron pretender los dos promotores era instalar esa tubería de desagüe de un edificio en el pozo del otro como una solución transitoria y momentánea. Además, si lo que se hubiese querido constituir fuera una servidumbre, esta no figura ni en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal del predio sirviente ni del dominante, cuando esto es lo habitual en el tráfico jurídico.
Por tanto, existen dudas más que razonables, con lo que no quedará destruida la presunción de libertad de cargas.