La Acción Posesoria y la Protección del Poseedor
La acción posesoria protege el mero hecho de poseer, con independencia de que se tenga o no derecho a ello. El art. 446 CC otorga legitimación activa a todo poseedor, sin excepción: incluido el poseedor vicioso (el que adquirió por violencia o clandestinidad), pues el art. 444 CC establece que los actos violentos o clandestinos no afectan a la posesión del que los sufre, y a su vez el victimario queda también amparado posesorialmente frente a terceros o frente al antiguo poseedor si este intenta recuperar la cosa por sus propios medios en lugar de acudir a los tribunales.
El plazo para ejercer la acción posesoria es de un año desde el acto de perturbación o despojo (no se admitirán demandas pasado ese plazo). Transcurrido el año sin haber actuado, solo queda la vía petitoria (acción reivindicatoria), que exige probar el dominio.
Diferencia clave con la acción reivindicatoria
La acción posesoria solo exige acreditar la existencia de un estado posesorio y que ha sido alterado indebidamente. La acción reivindicatoria (art. 348 CC) exige probar: (1) el dominio del demandante, (2) la posesión del demandado y (3) la identidad de la cosa: la correspondencia entre lo que se posee y lo que se reivindica. Probar el dominio implica demostrar todos los eslabones de la cadena transmisiva hasta la adquisición originaria —la llamada probatio diabolica—, lo que la hace mucho más difícil.
Efecto de cosa juzgada: La sentencia posesoria NO lo produce. Los mismos hechos pueden discutirse después en un juicio declarativo ordinario para resolver la cuestión de fondo: el título.
El Registro de la Propiedad y la Fe Pública Registral
El art. 34 LH recoge el principio de fe pública registral: el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
- Quien confía de buena fe en lo que publica el Registro y adquiere un derecho sobre esa base, queda protegido aunque después se descubra que la realidad era diferente.
Requisitos del tercero hipotecario
Para quedar protegido, el llamado tercero hipotecario debe reunir de forma acumulativa los siguientes requisitos:
- Transmitente inscrito: Adquiere de quien figure inscrito en el Registro con facultades para transmitir.
- Título oneroso: La adquisición es a título oneroso. Los adquirentes a título gratuito no gozan de protección propia.
- Buena fe: Ignora la inexactitud del Registro. Se presume (iuris tantum); la mala fe la prueba quien la alega.
- Inscripción propia: Inscribe su propia adquisición. Sin inscripción, no se consolida la protección.
La inscripción no convalida: El art. 33 LH aclara que la inscripción no sana los actos nulos. La protección no opera entre las partes del contrato nulo, sino solo frente al tercero que adquirió confiando en el Registro. Límites temporales de la fe pública: durante los 2 años posteriores a una inmatriculación o a una adquisición hereditaria, la fe pública queda suspendida (aunque no la legitimación registral). También se suspende en caso de doble inmatriculación.
Calificación Registral e Inmatriculación
La calificación registral es el juicio que el registrador emite sobre la legalidad del título y la validez del negocio jurídico que contiene, antes de practicar la inscripción. Su objeto comprende la forma, la capacidad de los otorgantes y el contenido del negocio.
- Subsanable: Afecta a elementos accesorios o da lugar a anulabilidad. Supone la suspensión de la inscripción. El asiento de presentación se prorroga 60 días desde la notificación de la calificación negativa.
- Insubsanable: Afecta a elementos esenciales, nulidad de pleno derecho u obstáculos del Registro. Supone la denegación de la inscripción y se pierde el asiento de presentación.
Procedimientos de inmatriculación
Inmatricular es hacer ingresar por primera vez una finca en el Registro de la Propiedad, abriendo su folio. Existen tres procedimientos principales:
- Art. 203 LH (Expediente de dominio): Tramitado ante notario.
- Art. 205 LH (Doble título público): Requiere título público propio, título del transmitente anterior (≥ 1 año) y certificación catastral.
- Art. 206 LH (Certificado administrativo): Reservado para Administraciones Públicas.
Principios Registrales Fundamentales
- Tracto sucesivo: Exige que cada transmisión traiga causa directa de la titularidad inscrita.
- Asiento de presentación: Es el primer asiento en el Libro Diario. Su efecto principal es la prioridad. Dura 60 días hábiles.
- Eficacia de la inscripción: En nuestro sistema es mayoritariamente declarativa, salvo excepciones constitutivas como la hipoteca y el derecho de superficie.
- Principio de especialidad: Todo lo relativo a la finca debe constar en su folio real.