Derechos Reales en el Código Civil y Comercial: Concepto, Clasificación y Tipos

Derechos Reales en general

Concepto: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

Estructura: La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

Convalidación: Si quien constituye o transmite un derecho real no lo tiene, pero lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

Distinción entre derecho real y derecho personal

– Noción:

Derechos reales: Es el poder o facultad que se tiene directamente sobre una cosa.
Derechos personales: Es el poder o facultad que se tiene de exigir de otra persona el cumplimiento de una obligación.

– Elementos:

Derechos reales: 2 elementos: el titular y la cosa sobre la que se ejerce el derecho.
Derechos personales: 3 elementos: sujeto activo o acreedor, sujeto pasivo o deudor, y lo debido o prestación (obligación de dar, de hacer o de no hacer).

– Oponibilidad:

Derechos reales: Son absolutos, erga omnes (frente a todos), contra cualquiera que pretenda perturbar al titular en el goce de la cosa.
Derechos personales: Son relativos, se tienen contra personas determinadas, que son el o los deudores.

– Privilegios:

Derechos reales: Ius persequendi: la facultad de hacerlo valer contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa. Ius preferendi: desplaza a todos los derechos crediticios y además determina su rango.
Derechos personales: No gozan de este privilegio. Existe igualdad completa para sus diversos titulares, salvo casos de privilegios.

– Creación:

Derechos reales: Solo pueden ser creados por la ley, y su número es limitado (numerus clausus).
Derechos personales: Son ilimitados en su género; se pueden crear tantos como convenga a sus intereses.

– Formalidades:

Derechos reales: Tienen formalidades para la transmisión de los mismos.
Derechos personales: Nacen y se transmiten sin ninguna formalidad.

– Adquisición:

Derechos reales: Se pueden adquirir por usucapión.
Derechos personales: No se pueden adquirir por usucapión.

– Duración:

Derechos reales: Son ilimitados en el tiempo y no se extinguen por el no uso; no rige la prescripción liberatoria.
Derechos personales: Opera la prescripción liberatoria respecto de todos los derechos crediticios no ejercidos en los plazos fijados por la ley.

Caracteres: persecución y preferencia

El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentre, y de hacer valer su preferencia respecto de otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

Ius persequendi
Ius preferendi
Inoponibilidad
Publicidad
Exclusividad
Absoluto
Numerus clausus

Enumeración: son derechos reales en este Código

El dominio
El condominio
La propiedad horizontal
Los conjuntos inmobiliarios
El tiempo compartido
El cementerio privado
La superficie
El usufructo
El uso
La habitación
La servidumbre
La hipoteca
La anticresis
La prenda

Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad

Adquisición y transmisión

– Título y modo suficiente: La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficiente. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por fin transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.

– Inoponibilidad: La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad con las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

– Boleto de compraventa de inmueble: El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

el comprador contrató con el titular registral;
el comprador pagó como mínimo el 25% del precio;
el boleto tiene fecha cierta;
la adquisición tiene publicidad suficiente.

Prescripción adquisitiva

– Concepto: La prescripción adquisitiva es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

– Prescripción adquisitiva breve: La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años.

– Prescripción adquisitiva larga: Si no existe título o buena fe, el plazo es de 20 años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.

Clasificación de los derechos reales

Derechos reales sobre cosa propia o ajena: Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los demás recaen sobre cosa ajena.
Derechos reales principales y accesorios: Los derechos principales son todos excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables: Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el registro respectivo a los efectos que correspondan.
Ejercicio por la posesión y actos posesorios: Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.

Posesión y tenencia

Conceptos

– Enumeración: Las relaciones de poder de un sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.

– Posesión: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

– Tenencia: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Sujeto y objeto de la posesión

El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

Intervención de la causa posesoria

Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder por su mera voluntad, ni por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando quien tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta, por actos exteriores, la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Clases

Intervención: Nadie puede cambiar la especie de su poder por su mera voluntad, ni por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando quien tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen efecto.
Innecesariedad de título: El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene la obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, salvo en el caso en que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.

Buena fe

El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.

Adquisición, ejercicio, conservación y extinción de la posesión

– Adquisición de poder: Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse voluntariamente por:

el sujeto capaz, excepto menores de edad;
por medio de un contrato con la cosa.

– Tradición: Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa.

– Relación de poder vacua: Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar posición alguna.

– Conservación: La relación de poder se extiende hasta su extinción.

– Extinción: La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. Hay extinción cuando:

se extingue la cosa;
otra persona priva al sujeto de la cosa;
el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia.

Derechos y deberes inherentes a la posesión

El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto.

La propiedad privada en la constitución y el dominio

Dominio perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se demuestre lo contrario.

Caracteres

Perpetuidad: el dominio es perpetuo.
Exclusividad: el dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.
Facultad de exclusión: el dominio es excluyente.
Extensión: El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o sus accesorios.

Modos

Modos originarios: el titular es el primero en tener el dominio.
Modos derivados: existe un dominus anterior que transmite la cosa al adquirente.

Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.

Dominio fiduciario: Es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, con el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

Condominio

Definición: El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, salvo que la ley o el título dispongan otra proporción.

Destino, uso y goce de la cosa: El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino.

Propiedad horizontal

Concepto: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio y que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica, que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establecen el título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

Cosas y partes

Comunes: Son comunes todas o algunas de las unidades funcionales, las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad, y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes que no están determinadas se consideran comunes.
Propias: Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de balcones.

Consorcio: El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

Usufructo

Concepto: El usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia si se trata de una cosa cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Objeto: El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o sobre una parte indivisa de los siguientes objetos:

una cosa no fungible;
un derecho, solo en los casos en que la ley lo prevé;
una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales.

Modos de constitución: El usufructo puede constituirse:

por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
por la transmisión de la nuda propiedad a una persona y del uso y goce a otra.

Servidumbre

Concepto: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante una determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Clasificación:

Continuas: su uso puede ser continuo sin un hecho actual del hombre.
Discontinuas: exigen un hecho actual del hombre.
Aparentes: se anuncian por signos exteriores.

Modos de constitución:

Contrato oneroso o gratuito traslativo de propiedad
Por destino del padre de familia
Servidumbre que revive
Por ley
Usucapión

Derechos reales de garantía

Hipoteca: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

Anticresis: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Prenda: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.

Nuevos derechos reales

Conjuntos inmobiliarios: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente de que el destino sea vivienda permanente o temporaria.
Tiempo compartido: Existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines, y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Superficie: El derecho real de superficie es un derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno y que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo.

Acciones de integración patrimonial

Integración: Busca mantener la integridad del patrimonio del deudor, porque es la garantía de pago que tienen los acreedores.

Acción de simulación: Recurso que permite a una persona solicitar al juez que declare la simulación del acto jurídico, es decir, cuando se pone el bien a nombre de otro.
Acción revocatoria o pauliana: Cuando el deudor vende los bienes, la venta hace que estos salgan de su patrimonio; al estar en garantía, constituye un fraude.
Acción subrogatoria u oblicua: Si el deudor no hace nada, los acreedores se colocan en la situación jurídica del deudor y reclaman a los deudores del deudor que le paguen para mejorar la garantía de cobro.

Ejecución

El patrimonio funciona como garantía de dos formas, que se distinguen entre sí por las reglas de procedimiento:

Ejecución individual: prioridad de embargantes.
Ejecución colectiva: ejecuciones relacionadas entre sí que actúan en conjunto contra el patrimonio del deudor.

a Composición del patrimonio

Art. 15: Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio, conforme con lo que se establece en este Código.

Art. 16: Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del Art. 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones relativas a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

Art. 743: Bienes que constituyen la garantía. Los bienes presentes y futuros del deudor constituyen la garantía común de sus acreedores. El acreedor puede exigir la venta judicial de los bienes del deudor, pero solo en la medida necesaria para satisfacer su crédito. Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes en posición igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia.

b Clasificación de las cosas

Cosas muebles: Son las que se transportan de un lugar a otro. Se desplazan ya sea por sí mismas o por una fuerza externa.

Cosas inmuebles:

a) Inmuebles por naturaleza: son inmuebles por naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.
b) Inmuebles por accesión: son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable.
c) Inmuebles por su destino y su carácter representativo.

Cosas divisibles: Son cosas que, siendo divididas, no alteran su sustancia. A su vez, pueden ser fungibles o no fungibles:

a) Fungibles: se identifican por especie, cantidad o calidad (pueden ser sustituidas). Son consumibles y se agotan con el primer uso.
b) No fungibles: cuando al dividir la cosa se destruye.

Cosas principales: Son las que pueden existir por sí mismas, es decir, tienen relevancia y existencia propia.

Cosas accesorias: Son aquellas cuya existencia y naturaleza están determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas; no existen sino en la cosa principal.

Frutos: Son cosas que se obtienen de otra cosa, sin desmedro de la misma.

Productos: Son objetos no renovables que, separados o sacados de la cosa, alteran o disminuyen su sustancia; es decir, lo que se obtiene de la cosa con desmedro de su sustancia.

Cosas dentro del comercio: No tienen prohibición de ser objeto de tráfico jurídico.

Cosas fuera del comercio: Tienen prohibición por ley. Hay materiales que están prohibidos para los particulares.

c Las cosas en relación con las personas

Clasificación en cuanto al titular:

Bienes de dominio público: son bienes pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por leyes especiales: a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales; b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y playas marítimas; c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas.
Bienes de dominio privado: Cuando el Estado adquiere algo, lo hace bajo la forma de derecho privado.
Bienes de dominio particular: Son los que no pertenecen a ninguno de los anteriores.

El empresario

Concepto de empresa: Disposición material de capital, trabajo y establecimiento, que busca un objetivo. La empresa se crea para obtener algo que de forma individual no se podría obtener. El nuevo Código suprime la figura del comerciante y del comercio; ahora se habla de empresario y empresa. En la actividad civil no se busca una ganancia sino la satisfacción de necesidades.

Contabilidad y estados contables: Están obligadas a llevar contabilidad todas las personas jurídicas privadas y quienes realizan una actividad económica organizada o son titulares de una empresa o establecimiento comercial.

Modos de llevar la contabilidad: La contabilidad debe llevarse sobre una base uniforme de la que resulte un cuadro veraz de las actividades y de los actos que deben registrarse, de modo que se permita la individualización de las operaciones y de las correspondientes cuentas de acreedores y deudores. Los asientos deben respaldarse con la documentación respectiva, todo lo cual debe archivarse en forma metódica y de modo que permita su localización y consulta. Los registros indispensables son:

diario;
inventario;
aquellos que correspondan a una adecuada integración de un sistema de contabilidad;
los que en forma especial impone este Código u otras leyes.

Mandato y representación aparente: Antes se presumía que el mandato comercial no era expreso sino tácito. Quien responde por los actos realizados por otro, aunque no le haya otorgado mandato, responde como si lo hubiera hecho él mismo. Si alguien realiza un acto con mi tolerancia, yo debo responder como si lo hubiera hecho yo.

El Registro Público de Comercio

Definición: Órgano de control de las actividades comerciales o de las personas jurídicas, y de las referidas a las sociedades comerciales. Su función es verificar el cumplimiento de las normas. La Inspección General de Personas Jurídicas es la encargada de las sociedades por acciones.

La hacienda comercial

Concepto: Es el establecimiento donde confluyen los factores de la producción bajo la dependencia del factor empleador de dicho establecimiento.

Factor estático: capital y organización administrativa.
Factor dinámico: trabajo.

Marcas: Pueden registrarse como marcas una o más palabras con o sin contenido conceptual, los dibujos, los emblemas, los monogramas, entre otros.

Propiedad de marcas: Surge el problema de cuánto valen. Tiene derecho de propiedad quien la inscribe en el Registro de Patentes.

Transferencia de establecimientos comerciales

Transferencia de fondo de comercio o hacienda comercial: Es la transferencia de la actividad comercial.

Quien compra es sucesor respecto del enajenante.
Quien vende transfiere los activos, deudas y créditos, empleados, activos intangibles, cartera de clientes, etc.
Cuando se transfieren deudas y se cede a un tercero la calidad de deudor, el acreedor cambia de deudor, y puede negarse a aceptarlo.