Eficacia de las Servidumbres frente a Terceros y su Naturaleza Real
En cuanto a su eficacia frente a terceros o su eficacia real, el artículo 13 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que, para que las servidumbres surtan efectos frente a terceros, han de encontrarse inscritas en el Registro de la Propiedad (RP). No obstante, deben estarlo específicamente en el folio registral del predio sirviente, que es el que está soportando la carga o gravamen. Aunque también se puede inscribir en el folio registral del predio dominante, en este último caso no surtirá efectos frente a terceros; para ello, es imperativo que conste en el folio del predio sirviente.
Este precepto del artículo 13 de la LH ha sido objeto de una interpretación correctora por parte del Tribunal Supremo (TS). Según la jurisprudencia, la servidumbre solo deberá estar inscrita para surtir efectos frente a terceros adquirentes del predio sirviente cuando se trate de una servidumbre no aparente. Si la servidumbre es aparente —es decir, si los signos de su existencia son tan indubitados que gozan de mayor publicidad fáctica que la propia inscripción registral—, surtirá efectos frente a terceros incluso aunque no conste inscrita en el Registro.
Clasificación según el contenido: La servidumbre altius non tollendi
Finalmente, en función del contenido y conforme a la distinción que hace el artículo 532 del Código Civil (CC) entre servidumbres positivas y negativas, la cláusula altius non tollendi corresponde a una servidumbre negativa. Esta consiste en la prohibición de ejecutar una actividad que forma parte de la facultad de goce del derecho de propiedad (como podría ser edificar hasta 10 plantas) y que, de no existir la servidumbre, sería lícito realizar. Al existir este gravamen, se impone una obligación de abstención o non faciendo (una obligación de no hacer).
Alegaciones Formuladas por el Demandado
Primera alegación: Naturaleza del pacto y su trascendencia real
La primera alegación sostiene que se trata de un pacto de naturaleza obligacional que solo surte efecto entre las partes que otorgaron el título constitutivo. El demandado argumenta que en los estatutos no se indica cuáles son los predios sirvientes y cuáles los dominantes. Sin embargo, esto carece de relevancia jurídica en este contexto, ya que todos los predios asumen ambas condiciones simultáneamente.
Respecto a la afirmación de que el Registrador de la Propiedad, al calificar la cláusula, le atribuye naturaleza obligacional limitada a los promotores, dicha alegación no puede prosperar. El artículo 51, nº 6 del Reglamento Hipotecario (RH) dispone claramente que en las inscripciones no se expresarán, en ningún caso, estipulaciones o pactos que carezcan de trascendencia real. Al ser esta una norma imperativa, si el Registrador hubiera querido privar de eficacia real a la cláusula, debería haber denegado su inscripción. Por tanto, lo determinante es el hecho de que la cláusula se encuentre efectivamente inscrita.
Segunda alegación: Cláusulas de estilo y eficacia inter partes
La segunda alegación refiere que este tipo de pactos son habituales en los contratos de compraventa de bienes inmuebles, denominándose cláusulas de estilo. No obstante, cabe preguntarse si esto afecta a terceros titulares de derechos reales. Según el artículo 1257 del CC, los contratos solo surten efectos entre las partes contratantes y sus herederos (eficacia inter partes o personal). No tienen, por sí mismos, eficacia real frente a terceros.
Si mediante una cláusula contractual se afirmara que el inmueble está libre de cargas, no se podría privar a terceros de los derechos reales que ya posean sobre la finca, pues estaríamos validando contratos en perjuicio de terceros. En consecuencia, dicha cláusula no tiene validez frente a los propietarios de parcelas de la urbanización que ya son titulares de un derecho real de servidumbre altius non tollendi.
Tercera alegación: Vicios del consentimiento y anulabilidad
Dado que el contrato solo surte efectos entre las partes, si la compradora de la parcela puede demostrar que fue víctima de un engaño a través de esta cláusula, se entendería que ha intervenido un vicio en el consentimiento (específicamente, dolo). Si este dolo fue determinante para la aceptación de la oferta, la voluntad se considera mal formada.
En tal caso, la parte afectada puede acudir a los tribunales para ejercitar la acción de anulabilidad, conforme al artículo 1301 del CC, en un plazo de cuatro años desde la consumación del contrato. De prosperar esta acción, el contrato sería declarado nulo y las partes deberían restituirse recíprocamente las prestaciones, además de la posible indemnización por daños y perjuicios ocasionados.