Servidumbre de Luces y Vistas: Requisitos del Material Translúcido
¿Qué requisitos deberá cumplir el material translúcido?
- Que el material translúcido sea resistente y sólido, de tal manera que no presente un índice de fractura que permita considerarlo frágil.
- Que, pudiendo recibir luces a través del material translúcido, este no permita, a través de él, formas nítidas, sino tan solo sombras informes. Que no se pueda determinar lo que se está viendo a través de ese cristal, ya que lo que se ve es una sombra o bulto sin que sea posible saber de qué se trata.
Entiendo que debería concurrir un tercer requisito no mencionado por el TS:
- Que no sea posible abrir ese material translúcido instalado en las ventanas para tener vistas, ya que estas no cuenten con ningún mecanismo de apertura (es decir, que no puedan abrirse). Ya que, de lo contrario, se podría fácilmente vulnerar la finalidad de que a través de ese material no se tengan vistas a la finca colindante.
Usucapión de Servidumbres
¿Produciría efectos de adquisición por usucapión de la servidumbre de luces y vistas?
Los arts. 537 y 539 CC solo admiten que puedan adquirirse por usucapión las servidumbres continuas y aparentes. El art. 532 CC define qué ha de entenderse por una servidumbre continua (cuando la obtención del servicio que presta no exige una actividad humana; esto sucede con la de luces y vistas) y aparente (cuando existe un signo externo que evidencia su existencia; también sucede con las luces y vistas, ya que el signo externo es la ventana).
En las servidumbres de luces y vistas, la evidencia siempre es la ventana, ya que es un signo externo a través del cual se pone de manifiesto su existencia. Por tanto, la servidumbre de luces y vistas puede ser adquirida por usucapión por ser continua y aparente.
El TS ha declarado que el material translúcido, a todos los efectos de poder ser adquirido por usucapión, ha de ser considerado como no aparente; esto es, como si no existiera un signo externo que permita calificar la servidumbre de aparente. Es decir, como si se tratara de un muro ciego. Por tanto, no surten efectos para considerarlo un signo externo que permita adquirir la servidumbre por usucapión.
Práctica 5: Análisis de Pretensiones
¿Qué pretensión prosperará?
Análisis de la primera pretensión: Usucapión
En ningún caso podría haberla adquirido por usucapión extraordinaria, ya que aun cumpliendo los requisitos generales o los exigidos para la usucapión extraordinaria (art. 1941 CC), no ha transcurrido el tiempo suficiente para ello: los 30 años que establece el art. 1959 CC.
La usucapión se interrumpe interponiendo la demanda, lo cual es una de las causas de interrupción admitidas en el art. 1945 CC. En este caso, solo han transcurrido 24 años.
Descartada la usucapión extraordinaria, vamos a examinar si podía haber adquirido por usucapión ordinaria, en cuyo caso debe haber transcurrido el plazo que establece el art. 1957 CC. En nuestro caso, son 20 años, ya que este precepto distingue si el usucapiente se encuentra en territorio nacional o en el extranjero.
Nos referimos a uno de los requisitos: el justo título. El justo título aparece definido en el art. 1952 CC, cuando el usucapiente está en posesión del objeto de la usucapión porque lo ha adquirido de forma derivativa; esto es, porque esa posesión trae causa de un anterior poseedor que se la transmite. ¿Concurre esto en nuestro caso?
Para hablar de un título justo, ha de haber una adquisición derivativa. El título en este caso de adquisición de la finca del demandado es un título que surte efectos para transmitir la propiedad. En este caso, el título es, o bien si se trata de una sucesión testada, el testamento; o en caso de sucesión intestada, la escritura de partición y adjudicación de lo que le corresponda en esa herencia.
Se transmite la propiedad a través de ese título, y lo importante es que si en ese título no se comprendía parte de la finca que él se ha excedido a tomar posesión, ocupando una franja que pertenecía a su primo, la adquisición ha tenido que ser originaria, no derivativa, por usucapión.
Si se adquiere la posesión por justo título, para que este exista, el TS declara que ha de existir necesariamente identidad e igual extensión entre la finca que se está usucapiendo y la que figura en el título.
Análisis de la segunda pretensión: Accesión Invertida
La segunda pretensión es que el juez le imponga al demandante la obligación de que le venda la franja de terreno que, al construir el hotel, invadiendo su finca, ha ocupado.
Por tanto, lo que está solicitando es que, tratándose de una construcción extralimitada, se aplique la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida. Esta doctrina es de elaboración o construcción jurisprudencial con fundamento en el art. 1.6 CC, en el que se le atribuye a la jurisprudencia el complemento del ordenamiento jurídico. Esto significa que, ante una laguna legal, el TS y los Tribunales de Justicia de las CCAA con competencia en materia civil pueden rellenar la laguna legal mediante la jurisprudencia. Su finalidad es resolver conflictos huérfanos de regulación legal.
La normativa que regula la construcción en suelo ajeno (arts. 361 a 364 CC) está dirigida a la construcción que se realiza íntegramente en ese suelo ajeno. Cuando quien construye lo hace parte en suelo propio y parte en ajeno, esta normativa no es aplicable.
La jurisprudencia que ha regulado esta situación es uniforme y consolidada, y arranca del 31 de mayo de 1949. Esta doctrina aplica, en este caso de construcción extralimitada, el principio contrario al que inspira toda la normativa del CC sobre accesión de muebles o inmuebles: aplica la accesión invertida. El dueño de lo construido es quien adquirirá el suelo invadido.
Para que se aplique este principio, además del requisito de que se produzca una construcción extralimitada (invadir suelo ajeno), se exigen 4 requisitos más:
Que el suelo ajeno invadido por la construcción sea de superficie inferior al suelo propio en el que se asienta la construcción.
En este caso, concurre este requisito. El suelo invadido es de menor extensión que el que ocupa la construcción en suelo propio.
Que el suelo propio y ajeno ocupado por la construcción, y esta, constituyan una unidad indivisible o inseparable.
En este caso, también concurre este requisito, ya que el hotel es un único edificio, una unidad indivisible o inseparable.
Que la parte de la construcción que invade suelo ajeno tenga más valor o importancia que el suelo invadido.
El suelo invadido son 200 metros cuadrados a 500 euros el metro cuadrado, lo que representaría 100.000 euros. El coste de la construcción en suelo ajeno ha sido de 200.000 euros.
En este caso, concurre este requisito.
Que el constructor haya actuado de buena fe.
En nuestro caso, se presume la buena fe porque desconoce dónde están situados los linderos entre su finca y la de su primo. Está en el error de que el hotel se ha construido íntegramente en su finca, lo cual podría probarse mediante los documentos del registro del catastro.
En relación con este requisito, nos tenemos que plantear si ha quedado desvirtuada la presunción de buena fe (art. 434 CC). A quien la niega le corresponde la carga de la prueba. ¿Ha quedado desvirtuada por la existencia de un título catastral?
Los títulos de la finca respectiva del demandante y demandado donde figura la extensión de las mismas.
Por tanto, el haber consultado el catastro le hubiera sacado de ese error.
Aunque el registro catastral contiene datos relevantes, según el TS no produce los efectos de fe pública registral en cuanto a la propiedad. Por tanto, quien no lo consulta no puede ampararse en un error excusable, actuando de mala fe, porque su comportamiento ha sido una negligencia.
Según el TS, el registro catastral no determina el derecho de propiedad y, por tanto, no protege a quien figura en dicho registro como propietario de una finca. Esto es lo que se desprende del art. 1 del RD 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Se dice que el registro catastral es puramente administrativo, no produce efectos civiles. Se trata de un registro que solo produce efectos en las relaciones entre los ciudadanos y las administraciones públicas, principalmente a efectos fiscales.
Es un registro dirigido a que la administración tenga conocimiento de quiénes son los titulares de las fincas y de sus datos, con la finalidad de saber a quién tiene que dirigirse para devengar los impuestos sobre bienes inmuebles.
Dado que no ha quedado desvirtuada la buena fe del demandado, el juez dicta sentencia aplicando la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida. Para el propietario del suelo invadido nacerá un derecho de crédito, y para el constructor que lo invade, la obligación de pagar el precio del suelo invadido y adquirirlo.
Si el demandante puede probar que, como consecuencia de la disminución de la cabida de su finca, el resto de la finca ha quedado desvalorizada o ha sufrido quebranto, también podrá exigir, y el constructor extralimitante estará obligado a pagar, los daños y perjuicios que de ello se deriven.