Vicios Ocultos y Redhibitorios
Los vicios ocultos son aquellos defectos que se caracterizan por ser desconocidos y por su existencia al momento de la adquisición; se trata de desperfectos de fabricación de la cosa, referidos a la falta de una cualidad normal de la misma, aun cuando no altere su fin. Por su parte, los vicios redhibitorios son aquellos defectos caracterizados particularmente por presentar cierta gravedad; hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad al extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.
Factores de Exclusión de Responsabilidad
Existen algunas circunstancias fácticas que actúan como factores de exclusión de la responsabilidad, en cuyo caso se aplican las reglas de la dación en pago (el obligado se libera mediante la prestación entregada):
- Cognoscibilidad del defecto por el adquirente: Aquellas deficiencias del bien aparentes u ostensibles quedan fuera del ámbito de la responsabilidad. Es decir, si fueron conocidas por el adquirente, o debió haberlas conocido al momento de la adquisición, mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso, el transmitente queda desobligado, salvo que el adquirente haya hecho reserva expresa de los defectos conocidos. Se exige al adquirente una diligencia ordinaria, que se ponderará en concreto; resulta factible que sea exigible el examen de expertos cuando el bien reviste características especiales de complejidad y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o técnica, aunque esto se supeditará a los usos del lugar de entrega.
- Inexistencia del defecto al tiempo de la adquisición: La garantía se justifica si la existencia del defecto es anterior o concomitante al tiempo de la adquisición del bien. Se excluye la responsabilidad del transmitente si el defecto no existiere al momento de la transmisión del derecho. En principio, le compete al adquirente acreditar la preexistencia del defecto, excepto que el transmitente haya actuado en el ámbito de su experticia profesional.
Ampliación Convencional de la Garantía
Además, la actuación de la autonomía privada posibilita la ampliación convencional de la garantía, haciendo vicio redhibitorio de un defecto que por su naturaleza no lo es. Esto se aplicará cuando:
- Lo estipulan las partes con referencia a defectos específicos, aunque el adquirente debiera haberlos conocido.
- El enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad.
- El que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías especiales. Sin embargo, excepto estipulación en contrario, el adquirente puede optar por ejercer los derechos resultantes de la garantía conforme a los términos en que fue otorgada.
Plazos de Caducidad y Acciones
Los plazos de caducidad dependen del carácter del bien; si se trata de inmuebles, la garantía por defectos ocultos se extingue a los 3 años desde que el adquirente hubiere recibido el bien, mientras que, cuando se trate de cosas muebles el plazo se reduce a 6 meses. En este último supuesto, el cómputo comienza a correr desde la entrega de la cosa, o desde su puesta en funcionamiento cuando la naturaleza del bien requiera de ello a fin de posibilitar el descubrimiento de defectos no ostensibles; los lapsos estipulados pueden ser ampliados por decisión de las partes.
Con respecto a las acciones, el acreedor de la garantía dispone del derecho a declarar la resolución del contrato si se trata de un vicio redhibitorio, o si medió una ampliación convencional de la garantía. El adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si se trata de un defecto subsanable, el garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta, quedando a salvo la reparación de daños. Ante la pérdida o deterioro de la cosa, total o parcial, a causa de sus defectos, el garante soporta su pérdida.
Imprevisión
Las características de su aplicación incluyen:
- Se debe tratar de un contrato conmutativo (bilateral, oneroso), de ejecución diferida (no de ejecución instantánea) o permanente (no de prestación única).
- La prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, es decir, existe una grave desproporción con respecto a la prestación de la otra parte.
- Se genera a causa de una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al momento de la celebración del contrato.
- Lo anterior se produce por una causa ajena a las partes y el riesgo asumido por quien la invoca.
- La parte afectada puede solicitar la resolución o adecuación del contrato.
- Puede ser planteado por vía judicial (como acción o excepción) o por vía extrajudicial.
- No debe existir mora de la parte que invoca la imprevisión, excepto que demuestre que se hubiera producido de todas maneras.
- Es necesario tener en cuenta la calidad subjetiva de los contratantes, frente al supuesto de hecho en particular.
- No se aplica en los contratos aleatorios, excepto que la excesiva onerosidad tenga causa extraña al álea propia del contrato.
- Su invocación puede ser renunciada anticipadamente, pero solo en los contratos paritarios (en los de consumo la cláusula será nula; en los de adhesión, se deberá analizar la situación especial).
Cláusula Resolutoria
Se trata de una facultad que acuerdan las partes, y le asistirá a aquella que cumpla con las obligaciones pactadas en el contrato, para que lo resuelva en caso de que la otra no lo haga. Existen dos tipos:
Cláusula Resolutoria Explícita
Anteriormente llamada pacto comisorio, es un elemento accidental de los contratos. Tiene los mismos efectos que la implícita y puede ser incorporada a cualquier contrato; se rige por sus cláusulas y, supletoriamente, por las disposiciones del CCC. Por su intermedio, las partes pueden convenir el régimen a aplicar ante la potencial resolución del contrato; cuáles son los incumplimientos que la habilitan y el procedimiento a que deba sujetarse (si no se prevé, la resolución surte efectos a partir de que la parte interesada comunica a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver). No es necesario que se empleen formas sacramentales en su redacción; solo deberá ser expresamente pactada. Quien pretenda invocarla no debe incurrir en mora creditoris, es decir, debe prestar su colaboración para hacer posible el cumplimiento de la otra parte.
Cláusula Resolutoria Implícita
Se trata de un elemento natural de los contratos bilaterales con prestaciones recíprocas. Autoriza al acreedor de una prestación incumplida a resolver el contrato por mecanismos judiciales o extrajudiciales. Para que la resolución sea factible, es necesario que:
Requisitos para la Resolución
- Exista un incumplimiento, que debe ser esencial en atención a la finalidad del contrato, y grave, siguiendo el principio de buena fe, la prohibición de abuso del derecho y el principio conservatorio. Requiere que:
- El cumplimiento estricto de la prestación sea fundamental dentro del contexto del contrato.
- El cumplimiento tempestivo sea condición del mantenimiento del interés del acreedor.
- El incumplimiento prive a la parte perjudicada de lo que tiene derecho a esperar.
- El incumplimiento sea intencional.
- El incumplimiento haya sido anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor.
- El deudor se halle en mora.
- Exista un emplazamiento del acreedor al deudor bajo apercibimiento expreso de la resolución total o parcial del contrato, excepto que cumpla dentro de los 15 días (o plazo menor según usos o índole de la obligación).
Los tipos de resoluciones son excluyentes; si existe una ejecución parcial de la prestación, no se puede pedir resolución total, excepto que el acreedor no tenga ningún interés en la prestación parcial.
Excepciones al Requerimiento
En estos casos, la resolución se produce de pleno derecho al vencimiento del plazo. Sin embargo, es posible omitir el requerimiento cuando:
- Se hallare vencido un plazo esencial de cumplimiento.
- La parte incumplidora hubiere manifestado la intención de no cumplir.
- El cumplimiento fuere imposible.
La resolución procede por comunicación clara, recepticia y fehaciente del acreedor al deudor. El requerimiento tampoco es necesario cuando hay resolución por ministerio de la ley, es decir, cuando esta faculta a la parte para declarar unilateralmente la extinción del contrato (ej. el locador puede pedir el desalojo del locatario cuando este incumpla con el pago de más de dos cánones consecutivos).
La sentencia de condena al cumplimiento lleva implícito el apercibimiento de que, ante el incumplimiento, en el trámite de ejecución, el acreedor tiene derecho a optar por la resolución del contrato.
Frustración de la Finalidad del Contrato
Otro supuesto de extinción es la frustración de la finalidad del contrato. Los requisitos para que opere son:
- La existencia de un contrato válido, sea oneroso o gratuito, de ejecución diferida o continuada.
- La ocurrencia de un acontecimiento extraordinario, sobreviniente, ajeno a la voluntad de las partes, que no haya sido provocado por ninguna de ellas, y supere el riesgo asumido por la parte afectada.
- Que la ocurrencia incida sobre la finalidad del contrato de manera que malogre el motivo que impulsó a contratar, al punto que desaparezca el interés o utilidad en la subsistencia del contrato.
La resolución tiene efectos retroactivos, salvo respecto de las prestaciones cumplidas, en tanto fueran divisibles y equivalentes entre sí. Cuando se trate de una frustración temporaria de la finalidad, se aplican las reglas de la suspensión del cumplimiento; por excepción se admite la resolución cuando se impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo plazo es esencial.