Control de la Legalidad Urbanística
El Control de la Legalidad Urbanística y sus Modalidades
Toda actividad y uso del suelo están controlados por la Administración para determinar si se ajustan a la normativa urbanística y de ordenación del territorio vigente. Este control de la legalidad urbanística es competencia autonómica. Por tanto, su régimen jurídico se basa en la legislación autonómica y municipal. Toda actividad debe ser controlada y permitida por la Administración, que debe respetar la igualdad para todos los ciudadanos.
Este control se ejerce mediante licencias urbanísticas y autorizaciones que concede la Administración pública. En obras menores basta con la comunicación previa o la declaración responsable. En obras peligrosas para el medio ambiente se exige una Evaluación de Impacto Ambiental y una licencia especial. La licencia no será necesaria si se trata de una obra derivada de un proyecto de urbanización aprobado por la Administración, ni para las órdenes de ejecución de actuaciones de conservación. Tampoco las promovidas por otras Administraciones públicas.
En Especial, la Licencia Urbanística
La Administración está obligada a otorgar la licencia si la actividad es acorde con la legalidad vigente. Por tanto, esta es la comprobación de que la actuación a realizar se adecua a la normativa urbanística y de ordenación territorial vigente. Eso sí, la concesión de esta licencia no significa que se otorguen otras relacionadas con el proyecto. La Administración será neutral respecto a los conflictos que puedan surgir entre el solicitante y terceros.
Algunas actuaciones que requieren licencia son:
- Parcelaciones
- Reformas
- Construcciones
- Cerramientos y cercado de fincas
- Acumulación de vertidos
- Movimientos de tierras, entre otras.
La ordenanza municipal y los usos del suelo son los que precisan qué actuaciones requieren licencia. Muchas veces el Ayuntamiento exige la licencia para realizar los enganches a las acometidas. Además, el solicitante debe pagar un Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que es un porcentaje del presupuesto del proyecto, así como una tasa municipal.
Las clases más importantes de licencias son:
- Urbanísticas
- De parcelación y segregación
- De edificación, obras e instalaciones
- De primera ocupación y de utilización o actividad
- De usos y obras provisionales
- De demolición
El Visado Urbanístico Colegial como Técnica Adicional de Control
En los casos en los que la obra precise proyecto técnico, entre los documentos que se presentan para solicitar la licencia, se encuentra el visado colegial, elaborado por un técnico competente colegiado. Este visado verifica la autoría del proyecto y, a su vez, permite el control colegial del proyectista. Son obras objeto de visado los proyectos de ejecución de edificación o los certificados finales de obra. El colegiado, a su vez, abona una tasa establecida por el colegio para tramitar el visado. Las obras llevadas a cabo por la Administración pública están exentas de la necesidad de visado.
Protección de la Legalidad Urbanística
La Protección de la Legalidad Urbanística y la Administración Competente
La protección de la legalidad urbanística se lleva a cabo por los Ayuntamientos, a través de la inspección urbanística. Muchas legislaciones autonómicas establecen que, para contratar los suministros, las empresas suministradoras exigirán la acreditación de la licencia municipal y, una vez terminada la obra, para contratar los suministros definitivos, la de primera ocupación.
Los Ayuntamientos cuentan con sus servicios de inspección, cuya función es comprobar que las actividades y usos del suelo se ajustan a la legalidad aplicable. Esta inspección se lleva a cabo al conceder la licencia de obras y al otorgar la licencia de primera ocupación. Entre las funciones de los servicios de inspección se encuentran:
- Vigilar, comprobar y denunciar si existen anomalías.
- La elaboración de informes.
- Y, si es necesario, actuar en procedimientos sancionadores.
En la Comunidad de Madrid, la Comunidad y los municipios tienen plena competencia en inspección urbanística, contando con su propia consejería competente. Si el municipio no tiene capacidad para ello, debe asegurarlo mediante la cooperación de la Diputación.
En Madrid, una vez concedida la licencia, se inspecciona en dos ocasiones: al inicio y al final de la obra. Además, si se considera necesario, se realizarán las inspecciones adicionales que se requieran. En cada visita, el técnico levantará un acta que será firmada por el inspector y el encargado de la obra. Los inspectores cuentan con plena autonomía y están facultados para examinar todo tipo de documentos, por lo que la Administración y los particulares están obligados a colaborar.
Una medida muy útil es la paralización provisional de la obra. Esto se realiza si no está todo en regla; si el infractor incumple la orden de paralización, puede ser llevado ante los tribunales. Cabe destacar que el objetivo principal de la protección de la legalidad es el restablecimiento del orden urbanístico. Si se llega a proceder a una sanción o castigo, algunas comunidades obligan a los Ayuntamientos a comunicarlo al Registro de la Propiedad.
La Legalización de Actuaciones sin Licencia
Una de las posibilidades para restablecer el orden jurídico-urbanístico es la legalización mediante la solicitud de licencia, cuando las obras son legalizables. Cuando no lo son, solo queda la demolición o la reconstrucción de lo demolido. En el caso de la legalización, la licencia solicitada con posterioridad al comienzo de las obras produce efectos retroactivos, legitimando la obra realizada con anterioridad.
Si el interesado no la solicita voluntariamente, los servicios municipales elaborarán un requerimiento de licencia, que se notificará al infractor. Para estas actuaciones ya comenzadas, será necesario realizar un proyecto de legalización y, posteriormente, un certificado de final de obra. El incumplimiento de la obligación de legalizar la obra podrá originar multas. Algunas comunidades autónomas contemplan la posibilidad de legalizar actuaciones incompatibles con la ordenación.
Obras y Licencias en Zonas Verdes y Espacios Libres
Plazos de Prescripción:
En actuaciones terminadas, la infracción prescribe a los cuatro años si no se ha reclamado la irregularidad (el plazo empieza a contar desde que se comete la infracción). Sin embargo, en zonas verdes y espacios libres, la infracción no prescribe.
Régimen Urbanístico Sancionador
Personas Responsables y Prescripción
Son personas responsables de la infracción:
- En obras en las que no se ha consultado su legitimidad: los técnicos autores de los proyectos y documentos técnicos, así como los promotores y constructores (el promotor es el propietario en obra privada).
- En obras con autorizaciones y permisos otorgados sin cumplir la legalidad: además de los mencionados en el punto anterior, el titular de la Administración que concede los permisos.
También serán responsables las empresas por las infracciones de sus empleados, debiendo asumir los costes de indemnizaciones y arreglos. Algunas normas autonómicas también hacen responsables a entidades sin personalidad jurídica.
La Acción Pública en Materia Urbanística y las Garantías Judiciales
La acción pública implica que cualquier persona, afectada directa o indirectamente, puede llevar a cabo las actuaciones jurídicas que considere oportunas en defensa de la legalidad urbanística vigente.
Dentro de las garantías judiciales existen dos vías:
- La vía civil: recursos contra actuaciones de particulares.
- La vía contencioso-administrativa: recursos contra decisiones de la Administración pública.
Responsabilidad Administrativa y Penal
Cuando una actuación, además de constituir una infracción administrativa, es también un delito penal, se informa al órgano judicial de lo penal para que prosiga con el caso. Si se sanciona por la vía penal, la sanción administrativa queda exenta.