Aspectos Clave en la Adquisición de Viviendas
El promotor debe garantizar, mediante aval o seguro, las cantidades recibidas antes de la entrega de la vivienda.
En el proceso de compraventa de una vivienda, se suceden los siguientes pasos:
- El promotor escritura la división de la finca en viviendas individuales.
- Comprador y promotor firman la escritura pública de compraventa ante notario, momento en el que el promotor entrega las llaves al comprador.
- La vivienda pasa a ser propiedad del comprador, quien se subroga en el préstamo hipotecario del promotor, asumiendo la fracción correspondiente a su unidad. La hipoteca queda, por tanto, a cargo del comprador.
Proceso de Cancelación de una Garantía Hipotecaria
A continuación, se detallan los principales pasos para la cancelación de una garantía hipotecaria:
- Escritura notarial de carta de pago y cancelación de hipoteca: Uno o varios apoderados de la entidad prestamista declaran ante notario que el acreditado ha satisfecho toda su deuda. El notario recoge dicha declaración en escritura pública, donde también se declara la finca libre del gravamen hipotecario que tenía.
- Inscripción de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad: De esta forma, queda cancelada la anterior inscripción hipotecaria. Es preciso pagar los derechos registrales correspondientes.
Hipotecas de Máximos: Concepto y Uso
Los bancos y cajas de ahorros exigen a sus clientes que hipotequen alguna finca concreta con el fin de garantizar diversas operaciones de riesgo que mantienen con la entidad.
Las hipotecas de máximos se suelen utilizar cuando los clientes han contraído un elevado volumen de riesgos con la entidad de crédito y esta considera que la garantía personal no es suficiente para responder a las diferentes operaciones de activo que mantienen sus clientes. Se utilizan también para garantizar futuras operaciones que los clientes pudieran realizar durante la vigencia de la misma.
Liquidación de Préstamos: Cálculo y Costes
Para el cálculo de las liquidaciones de préstamos, los bancos y cajas utilizan los distintos procedimientos de liquidación que establece la matemática financiera.
En el sistema progresivo de liquidación, el prestatario paga una cantidad periódica fija para un tipo de interés dado: cuota de intereses y cuota de amortización. La primera disminuye a medida que transcurren los períodos de pago y la segunda aumenta.
Los contratos de préstamo se pueden pactar a interés fijo o variable. En el primer caso, el tipo aplicado durante toda la vida del préstamo es el mismo. En los préstamos a interés variable, se establece un tipo de interés referencial. A este interés se le suma o resta un determinado porcentaje denominado diferencial.
Para tener en cuenta el coste de los préstamos, hay que fijarse en las comisiones. Estas pueden ser:
- Comisión de apertura
- Comisión de estudio
- Comisión de amortización parcial anticipada
- Comisión de cancelación anticipada
- Comisión de novación (en los préstamos hipotecarios)
Aparte, existen otros gastos que no percibe la entidad de crédito, como el corretaje de intervención de la póliza, los gastos de escritura y el seguro de cancelación del préstamo.
Formato de Documentos para la Liquidación Periódica de Préstamos
Las circulares del Banco de España exigen que los recibos periódicos de liquidación de los préstamos faciliten información que ayude al cliente a conocer con precisión las características de la operación financiera de la que es titular. Concretamente, en las comunicaciones periódicas a los clientes para la amortización de préstamos deben figurar:
- Saldo deudor al que se aplica la liquidación
- Periodo al que corresponde la liquidación
- Tipo de interés contractual aplicado
- Importe de la cuota total que es preciso pagar
- Importe de la cuota de intereses
- Importe de la amortización realizada en el pago
- Impuestos liquidados
- Nuevo saldo pendiente
Cuentas de Crédito: Funcionamiento y Costes
Se pone a disposición del prestatario un límite de crédito del que puede disponer en función de sus necesidades. Las disposiciones se realizan mediante la emisión de cheques. En las cuentas se pueden realizar ingresos de efectivo y abonos de cualquier tipo.
Si el saldo es acreedor, la entidad le abonará un tipo de interés igual que el de las cuentas corrientes ordinarias. Si las disposiciones de fondos superan el límite del crédito concedido, se dice que la cuenta está sobregirada o excedida.
Los excesos son penalizados por las cajas y por los bancos mediante el cobro de intereses elevados y de comisiones disuasorias. Además de los intereses, en las cuentas de crédito se cobran distintos tipos de comisiones:
- Comisión de apertura
- Comisión sobre cantidades no dispuestas
- Comisión sobre excesos o sobregiros
Descubiertos en Cuenta Corriente: Riesgos y Penalizaciones
Los descubiertos son disposiciones por encima del saldo que mantiene su titular en la misma. Son auténticos créditos que los bancos y cajas otorgan a sus clientes cuando tienen gran confianza en ellos.
El principal problema de los descubiertos es su riesgo; se trata de créditos que se conceden sin acuerdo previo y sin ningún tipo de documentación. Estas circunstancias hacen que la recuperación del dinero por vía judicial sea difícil.
La concesión de descubiertos es muy restrictiva y solo se otorgan en circunstancias de especial confianza hacia los clientes y por plazos muy cortos. Para evitar la utilización abusiva de los descubiertos, las entidades de crédito los penalizan con elevados intereses y comisiones.
Créditos de Firma: Avales Bancarios
Los créditos de firma, comúnmente conocidos como avales bancarios, son garantías que una entidad financiera ofrece en nombre de un cliente.
Clases de Avales Bancarios
Se pueden realizar diferentes clasificaciones de los avales, según el organismo o entidad ante los que se presentan o en función de su naturaleza. Si atendemos a este último criterio y tenemos en cuenta los más utilizados, se distinguen:
- Avales económico-comerciales: Se utilizan para responder de la calidad de los materiales suministrados, de la ejecución de una obra y del cumplimiento de un contrato. En estos avales, se determina cierta compensación económica que una de las partes tiene que pagar a la otra si no realiza sus prestaciones conforme a lo pactado.
- Avales económico-financieros: Mediante estos, el banco o caja responde del buen fin de créditos o préstamos obtenidos por sus clientes en otras entidades.
- Avales económicos puros (o de carácter técnico): Se presentan por los bancos y cajas para responder de obligaciones de pago de sus clientes. Los avales puros suponen mayor riesgo para la entidad de crédito que los económico-comerciales, por lo que suelen ser más caros, ya que mediante ellos el banco responde de la entrega de una suma de dinero y no de la realización de una prestación.