Las Arras: Concepto y Tipos Legales
Las arras son una cantidad de dinero (u otra cosa) que una parte entrega a la otra al firmar un contrato (normalmente de compraventa) como señal o garantía. Sirven para asegurar que las partes cumplirán el contrato. Si alguien se echa atrás, las arras marcan qué consecuencias habrá.
Tipos de Arras según el Código Civil y la Jurisprudencia:
- Arras Confirmatorias: Son una parte del precio que se entrega para formalizar el contrato. No se puede desistir libremente. En caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
- Arras Penales: Funcionan como una penalización si alguna de las partes incumple, siendo una forma de indemnización anticipada. El contrato sigue siendo obligatorio, pero la parte que falla debe pagar las arras, además de otras consecuencias pactadas.
- Arras Penitenciales: Son las más conocidas en el contrato de compraventa. Permiten desistir libremente del contrato, pero con consecuencias: si quien entregó las arras se arrepiente, las pierde; y si quien las recibió se arrepiente, debe devolverlas duplicadas.
Revocación de las Donaciones: Causas Legales
La donación, aunque es un acto de liberalidad, puede ser revocada bajo ciertas circunstancias establecidas por la ley:
1. Supervivencia o Superveniencia de Hijos:
Cuando una persona hace una donación sin tener hijos ni descendientes, puede revocar la donación si:
- Tiene un hijo después de la donación (aunque sea póstumo, es decir, que nazca después de su muerte).
- Aparece vivo un hijo que creía muerto al momento de la donación.
En ambos casos, los bienes donados deben ser restituidos. El plazo para ejercer esta acción es de 5 años.
2. Ingratitud del Donatario:
El donante puede revocar la donación si el donatario comete actos de ingratitud graves, como:
- Cometer un delito contra el donante, su honor o sus bienes.
- Acusarlo de un delito grave, aunque sea cierto, si no fue cometido contra el donatario, su cónyuge o hijos.
- Negarle indebidamente alimentos cuando el donante los necesita y se los pide.
3. Incumplimiento de Cargas:
Si el donatario no cumple las condiciones o cargas que el donante le impuso al realizar la donación, esta puede ser revocada.
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Regulación y Tipos
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los alquileres de viviendas y locales urbanos en España. Distingue principalmente dos tipos de arrendamientos:
1. Arrendamientos de Vivienda Habitual:
- Tienen una protección especial para el inquilino.
- La duración mínima es de 5 años (o 7 años si el arrendador es una persona jurídica o empresa), con posibilidad de prórroga automática.
2. Arrendamientos para Uso Distinto del de Vivienda:
- Hay mayor libertad para pactar las condiciones entre las partes.
- Se exige una fianza obligatoria: 1 mes para arrendamientos de vivienda y 2 meses para otros usos (locales, temporada, etc.).
Extinción del Contrato de Obra: Causas Principales
El contrato de obra puede extinguirse por diversas razones, siendo las más comunes:
- Desistimiento del Comitente: El comitente (dueño de la obra) puede cancelar el contrato en cualquier momento, incluso si la obra ya ha empezado, pero debe indemnizar al contratista por los gastos, trabajo y beneficio que hubiera podido obtener.
- Muerte del Contratista: Si el contratista fallece y la obra se le encargó específicamente por sus cualidades personales o habilidad (intuitu personae), el contrato se extingue.
- Imposibilidad de la Realización de la Obra: Si por causas físicas o legales ajenas a la voluntad del contratista no se puede terminar la obra, el contrato se extingue.
- Incumplimiento de Alguna de las Partes: Si una de las partes no cumple con sus obligaciones contractuales, la otra parte puede solicitar la resolución del contrato.
Los Árbitros y el Proceso Arbitral
El arbitraje es un método de resolución de conflictos donde las partes, de mutuo acuerdo, someten su disputa a la decisión de uno o varios árbitros.
Requisitos y Nombramiento de Árbitros:
- Puede ser árbitro cualquier persona con plena capacidad de obrar, salvo que alguna ley lo prohíba expresamente.
- El número de árbitros tiene que ser siempre impar. Si no se pacta nada, se designa un único árbitro.
- Si hay 1 árbitro: Lo nombra un tribunal a petición de cualquiera de las partes si no hay acuerdo entre ellas.
- Si hay 3 árbitros: Cada parte elige uno, y esos dos nombran al tercero. Si no lo hacen en un plazo de 30 días, será el tribunal quien lo nombre.
- Si hay más de 3 árbitros: Todos son nombrados por el tribunal.
El Laudo Arbitral: Naturaleza y Anulación
El laudo arbitral es la decisión o sentencia que dicta el árbitro o tribunal arbitral. Tiene eficacia de cosa juzgada, similar a una sentencia firme, y es de obligado cumplimiento para las partes.
Causas de Anulación del Laudo Arbitral:
Solo cabe la acción de anulación del laudo por causas tasadas, como:
- No se notificó correctamente el proceso arbitral a una de las partes.
- El árbitro resolvió sobre cuestiones no sometidas a su decisión o que no podía resolver.
- El laudo es contrario al orden público, entre otras.
El plazo para impugnar un laudo arbitral es de 2 meses desde su notificación.
Préstamos Usurarios: Definición y Efectos de Nulidad
Un préstamo es considerado usurario cuando se pacta un interés muy superior al normal del dinero, de forma desproporcionada y abusiva, y además el prestatario lo acepta por encontrarse en una situación de necesidad, inexperiencia o debilidad mental.
Efectos de la Nulidad de un Préstamo Usurario:
- El prestatario solo tiene que devolver el capital recibido.
- Si ya pagó intereses o más dinero de lo debido, el prestamista debe devolver lo cobrado de más.
Extinción del Contrato de Comodato: Causas Legales
El contrato de comodato (préstamo de uso gratuito) se extingue por las siguientes causas:
- Cumplimiento del Plazo o del Uso Pactado: Cuando termina el tiempo convenido o se usa la cosa para el fin pactado, el contrato finaliza.
- Necesidad Urgente del Comodante: Si no se fijó plazo, el comodante puede exigir la devolución de la cosa cuando la necesite urgentemente.
- Pérdida o Destrucción de la Cosa: Si la cosa prestada se pierde o destruye sin culpa del comodatario, el contrato se extingue.
- Incumplimiento del Comodatario: Si el comodatario usa la cosa de forma indebida o permite su uso a otra persona, el comodante puede dar por terminado el contrato.
- Muerte del Comodatario: Si el comodato se otorgó en atención a la persona del comodatario (intuitu personae), su fallecimiento puede provocar la extinción del contrato.
Beneficio de Excusión en la Fianza
El beneficio de excusión es el derecho que tiene el fiador a exigir que, antes de que se le reclame a él el pago de la deuda, se persigan primero todos los bienes del deudor principal. Este beneficio busca proteger al fiador, asegurando que la obligación principal sea satisfecha por el deudor original.
Obligaciones del Depositario y del Depositante
El contrato de depósito es aquel por el cual una persona (depositario) recibe una cosa ajena para guardarla y devolverla cuando se le solicite. Es, por naturaleza, gratuito, salvo pacto expreso en contrario.
Obligaciones Principales del Depositario:
- Conservar la Cosa: Guardarla con la diligencia debida, como un buen padre de familia.
- No Usar la Cosa: Salvo autorización expresa del depositante.
- Restituir la Cosa: Devolverla cuando se le pida, incluso si se ha fijado un plazo.
- Devolver la Misma Cosa: Entregar la cosa idéntica que recibió, con todos sus productos y accesorios.
- Responder frente a Terceros: Por la pérdida o deterioro de la cosa, salvo fuerza mayor.
Derechos del Depositario y Obligaciones del Depositante:
- El depositario tiene derecho a ser reembolsado de los gastos necesarios para la conservación de la cosa, pero no de los útiles o suntuarios.
- El depositante debe indemnizar al depositario por los perjuicios que haya sufrido a causa del depósito.
- El depositante está obligado a recoger la cosa cuando el depositario se lo requiera.
- El depositante debe responder por la cosa si es peligrosa o ilícita y no informó de ello al depositario.
Gestión de Negocios Ajenos sin Mandato: Cuasicontrato
La gestión de negocios ajenos sin mandato es un cuasicontrato que ocurre cuando alguien, sin encargo u obligación legal, gestiona voluntariamente un negocio ajeno en interés de su dueño.
Obligaciones del Gestor:
- Actuar con la diligencia de un buen padre de familia.
- Continuar la gestión hasta que el dueño pueda hacerse cargo o hasta que el negocio concluya.
- Rendir cuentas de su gestión al dueño.
Obligaciones del Dueño del Negocio:
- Debe indemnizar al gestor por los gastos útiles y necesarios que haya realizado, incluso si no ratifica la gestión, siempre que esta haya sido útil.
- Si ratifica la gestión, se considera que hubo un mandato tácito, y el dueño asume todas las obligaciones derivadas de la gestión.
Enriquecimiento sin Causa: Principios y Efectos
El enriquecimiento sin causa es un cuasicontrato o principio general del derecho por el cual una persona que se enriquece injustamente a costa de otra, sin una causa legítima que lo justifique, debe restituir lo recibido.
Requisitos para el Enriquecimiento sin Causa:
- Enriquecimiento de una Parte: Un aumento patrimonial o la evitación de un empobrecimiento.
- Empobrecimiento de Otra Parte: Una disminución patrimonial o la pérdida de un beneficio.
- Nexo de Causalidad: Debe existir una relación directa entre el enriquecimiento de uno y el empobrecimiento del otro.
- Falta de Causa Legítima: No debe existir un título legal o contractual que justifique el desplazamiento patrimonial.
Efectos del Enriquecimiento sin Causa:
El empobrecido puede exigir la devolución del valor del beneficio obtenido por el enriquecido, hasta el límite de su propia pérdida.
Saneamiento por Evicción en la Compraventa
El saneamiento por evicción es una obligación legal del vendedor en un contrato de compraventa, que surge cuando el comprador es privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.
Condiciones y Responsabilidad del Vendedor:
- El vendedor debe responder por la evicción, salvo que se haya pactado lo contrario.
- Es indispensable que el comprador haya notificado la demanda de evicción al vendedor para que este pueda defenderse.
- Si no hay pacto expreso, rige el saneamiento legal.
- Si hay mala fe del vendedor, este no puede eximirse de responsabilidad, incluso si se pactó lo contrario.
Derechos del Comprador en Caso de Evicción:
El comprador puede exigir al vendedor:
- El precio de la cosa al tiempo de la evicción.
- Los frutos o rendimientos si fue obligado a entregarlos al tercero.
- Las costas y gastos del pleito de evicción y, en su caso, los del saneamiento.
- Los gastos del contrato si los pagó el comprador.
- La indemnización por daños y perjuicios, si se produjo mala fe por parte del vendedor.
En caso de evicción parcial, si afecta gravemente al valor de la cosa, el comprador puede optar por rescindir el contrato.