Contratos Civiles Esenciales: Donación, Compraventa, Arrendamiento y Préstamo en el Derecho Español

La Donación: Concepto, Naturaleza y Clases

La donación es un acto de liberalidad por el que una persona (donante) dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra (donatario) que la acepta (art. 618 CC). Aunque el art. 618 CC dice “acto”, la doctrina y jurisprudencia lo consideran un contrato (requiere consentimiento del donante y aceptación del donatario). El art. 621 CC reenvía a las normas generales de los contratos y obligaciones. La donación es un contrato gratuito, formal y traslativo de dominio (no necesita tradición para transmitir la propiedad, art. 609 CC, STS 22/12/86).

Requisitos:

• Ánimo de liberalidad (intención de beneficiar al donatario).
• Gratuidad (sin contraprestación).

(Diferencia: la liberalidad es subjetiva, la gratuidad es objetiva).

Aceptación del donatario:

• Art. 623 CC: La donación se perfecciona cuando el donante conoce la aceptación.
• Art. 629 CC: Solo obliga desde la aceptación.

La doctrina mayoritaria sostiene que se perfecciona con la aceptación, siendo irrevocable desde que el donante la conoce. No existe donación de servicios (implica transmisión de bienes o derechos, lo que empobrece al donante y enriquece al donatario). La forma es ad solemnitatem si se trata de inmuebles, por protección del donante y de terceros.

Clases de Donación

Donaciones Inter Vivos y Mortis Causa

• Inter vivos: Sus efectos se producen en vida del donante (art. 621 CC).
• Mortis causa: Son actos de última voluntad (art. 620 CC), y se rigen por las normas de sucesiones.

Donaciones Puras

Son aquellas sin condiciones ni cargas.

Donaciones Remuneratorias

Se realizan por méritos o servicios prestados al donante (no son una deuda exigible, art. 622 CC).

• No son reducibles ni colacionables.
• No hay presunción de fraude (art. 1297.1, 643.2 CC).
• No son revocables por supervivencia o superveniencia de hijos.

Donaciones Modales (con carga)

El donante impone un gravamen al donatario (art. 622 CC).

• Se aplican las normas del contrato al modo, y las normas de la donación si excede el valor del gravamen.
• El incumplimiento del modo puede dar lugar a la revocación (art. 647 CC).

Donaciones Conjuntas

Se realizan a varias personas (art. 637 CC).

• Se presume reparto igualitario, salvo disposición contraria.
• No hay derecho de acrecer, salvo si son cónyuges (salvo disposición contraria).
• Los bienes donados a cónyuges sin dividir se presumen gananciales (art. 1353 CC).

Donaciones con Reserva de Facultad de Disponer

El donante se reserva la facultad de disponer de algún bien o cantidad (art. 639 CC).

• Si el donante no la ejerce en vida, el bien pasa al donatario.

Donaciones con Cláusula de Reversión

Los bienes vuelven al donante o a un tercero en ciertos casos.

• Límite: Similar a la sustitución fideicomisaria, solo a personas vivas al pactar, con un máximo de dos generaciones.
• Si no se cumple la condición, la cláusula es nula, pero la donación es válida.

Elementos de la Donación

Elementos Personales

Partes: Donante y Donatario (art. 618 CC).

Donante: Capacidad para contratar y disponer de sus bienes (art. 624 CC). No pueden donar:

• Herederos del declarado fallecido (antes de 5 años, art. 196.2 CC).
• Menor emancipado: necesita asentimiento para inmuebles o bienes de gran valor (art. 247 CC).
• Menor no emancipado: solo muebles de escaso valor con autorización (art. 1263, 166.1 CC).
• Personas con discapacidad: si actúan solas, el acto es anulable (art. 1300 y ss. CC); si actúan con curador representativo, requieren autorización judicial (art. 287.2 CC).

Otros límites a la capacidad del donante:

• Representante voluntario: necesita autorización expresa para cada bien y donatario.
• Bien ganancial: requiere consentimiento del cónyuge (art. 1322.2 CC).

Donatario: Puede aceptar si no está incapacitado (art. 625 CC).

• Personas con capacidad natural (incluidos menores y personas con discapacidad) pueden aceptar por sí o por representante.
• El donante puede excluir al representante como administrador de los bienes donados (art. 164, 205, 252 CC).

Las inhabilidades legales (art. 166, 226, 251, 1459 CC) conllevan la nulidad de la donación (art. 628 CC).

Donaciones modales: Requieren capacidad para obligarse. Si no, acepta el representante legal (art. 626 CC).

Donación al nasciturus: Es válida (art. 627 CC), aceptan los representantes legales. Es eficaz solo si nace con vida, lo que actúa como condición resolutoria (art. 29, 30 CC).

Elementos Reales

Objeto: Cosas o derechos presentes (art. 634 CC).

• El donante debe reservar lo necesario para vivir.
• Si dona todo y lo pierde, no recupera los bienes, pero puede pedir alimentos o revocar por ingratitud (art. 648.3 CC).

No se pueden donar:

• Bienes futuros (art. 635 CC).
• Servicios.

Límite cuantitativo: El art. 636 CC establece que no puede exceder lo disponible por testamento. Si excede, la donación es válida, pero reducible si perjudica las legítimas.

Elementos Formales

Regla general: Contrato formal. Sin la forma exigida, es nulo.

Bienes muebles (art. 632 CC):

• Verbal con entrega simultánea: válida.
• Escrita sin entrega simultánea: válida si la entrega es posterior.
• Verbal sin entrega simultánea: nula.

Bienes inmuebles (art. 633 CC):

• Requiere escritura pública.
• La aceptación puede ser en la misma escritura o en una separada (con notificación fehaciente y constancia en ambas).

Jurisprudencia sobre la simulación:

• Antes se aceptaba la compraventa simulada como donación.
• La STS de 2007 exige escritura pública específica para la donación.
• Excepciones: casos de cierta onerosidad (SSTS 2020, 2022, 2023).

Efectos de la Donación

La donación transfiere la propiedad desde su perfección y formalización, siempre que se cumplan las formas legales. Estas formas equivalen a la entrega:

• Muebles: entrega manual.
• Inmuebles: escritura pública (que equivale a la tradición instrumental).

El donatario se subroga en los derechos y acciones del donante sobre lo donado. El donante no garantiza el disfrute pacífico (no responde por evicción, a diferencia de la compraventa). Excepción (art. 638 CC): Si la donación es modal, el donante responde por evicción hasta el valor del gravamen.

Donante de mala fe: Si dona un bien ajeno a sabiendas, debe indemnizar daños y perjuicios al donatario (responsabilidad contractual, no por evicción), por analogía con el art. 1478.5º CC.

Obligación del donatario de pagar deudas del donante (art. 642 y 643 CC):

Si se pacta expresamente (Donación Modal)

• El donante puede imponer al donatario la carga de pagar sus deudas.
• Art. 642 CC: Si no se especifica más, solo responde por deudas anteriores a la donación.
• No cabe cláusula imponiendo el pago de deudas futuras (violación del art. 1256 CC).
• En principio, el donatario no responde más allá del valor de lo donado, salvo pacto en contrario.

Si la Donación se hace en Fraude de Acreedores (art. 643 CC)

• El donatario responde hasta el valor de lo donado.
• Si el donatario es cómplice, su responsabilidad es ilimitada. Los acreedores pueden ir contra él directamente.
• Art. 643.2 CC: Existe presunción de fraude si el donante no se reserva bienes suficientes para pagar deudas anteriores.

Revocación y Reducción de la Donación

(Art. 644 y ss. CC) La donación solo se revoca en los casos legalmente previstos. La lógica es que el donante no habría donado si hubiera conocido ciertas circunstancias.

Revocación por Aparición o Nacimiento de Hijos (art. 644 CC)

• Procede si el donante no tenía hijos o descendientes y luego los tiene (incluidos los póstumos) o descubre que vive alguno.
• No cabe si ya conocía el embarazo.

Efectos (art. 645 CC):

• El donatario devuelve el bien o su valor.
• Si es de buena fe, solo devuelve los frutos desde la revocación.
• Plazo: 5 años desde el nacimiento o conocimiento del hijo. Es un plazo de caducidad.
• La acción es irrenunciable y transmisible a los descendientes si el donante no la ejercita.

Revocación por Ingratitud (art. 648 CC)

Casos tasados por la ley:

• Comisión de un delito contra el donante o sus bienes.
• Falsa imputación de un delito.
• Negación indebida de alimentos.

La jurisprudencia incluye el maltrato psicológico.

Efectos (art. 649–651 CC):

• No afecta a terceros de buena fe.
• Si no se recupera el bien, se puede reclamar su valor.
• Solo se devuelven los frutos desde la demanda.
• La acción es irrenunciable y transmisible.
• Plazo: 1 año desde el conocimiento del hecho.

Revocación por Incumplimiento de Cargas (art. 647 CC)

• Aplica a la donación modal.
• Si el donatario incumple, el donante recupera el bien.
• Las transmisiones o hipotecas realizadas por el donatario son nulas, salvo para terceros de buena fe.
• El donatario devuelve el bien más los frutos desde el incumplimiento.
• Si el bien es irrecuperable, debe pagar su valor.
• Sin plazo claro, la doctrina sugiere 4 o 5 años.

Reducción por Inoficiosidad (art. 654–656 CC)

• Procede si la donación perjudica la legítima de los herederos forzosos.
• Solo se valora tras la muerte del donante.
• No se devuelven frutos.
• Solo pueden ejercitarla los legitimarios y sus herederos.
• La acción es irrenunciable.
• La reducción se realiza de la donación más reciente a la más antigua.
• Algunos autores sostienen que las donaciones remuneratorias se reducen al final.

El Contrato de Compraventa

Concepto y Características

Definición

El art. 1445 CC define la compraventa como un contrato por el cual una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Características

• a) Bilateral o Sinalagmático: Ambas partes tienen obligaciones recíprocas. El vendedor debe entregar la cosa y el comprador debe pagar el precio.
• b) Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento de las partes (art. 1450 CC). Basta el acuerdo sobre la cosa y el precio, sin necesidad de entrega.
• c) Meramente Obligacional: Por sí mismo, no transfiere la propiedad. El comprador adquiere la propiedad por la tradición (entrega) de la cosa (art. 609 CC). Rige la teoría del título y el modo. Las obligaciones principales son la entrega por parte del vendedor y el pago por parte del comprador.
• d) Normalmente Conmutativo: Las prestaciones de ambas partes son ciertas y equivalentes. No es un contrato aleatorio (no hay azar).
• e) Prototipo de Contrato Oneroso: Ambas partes obtienen un beneficio económico. Sirve de modelo por su frecuencia e importancia en el tráfico jurídico.

Elementos del Contrato de Compraventa

La compraventa es un contrato que consta de elementos personales, reales y formales.

Elementos Personales: Sujetos

Sujetos: Vendedor y Comprador.

Capacidad (art. 1457 CC):

• Menor no emancipado: solo puede realizar actos de la vida diaria; para el resto, requiere representante legal y autorización judicial (art. 166 CC).
• Emancipado: puede comprar, pero necesita asentimiento para vender ciertos bienes (art. 247 CC).
• Personas con discapacidad: actúan con medidas de apoyo. Si actúan sin el apoyo necesario, el acto es anulable (art. 1300 y ss. CC).
• Prohibiciones (art. 1459 CC): Tutores, mandatarios, jueces, etc., no pueden comprar bienes que administran o que están en litigio, bajo pena de nulidad.
• Cónyuges: sí pueden venderse bienes entre sí (art. 1458 CC).

Elementos Reales: Prestaciones

Prestaciones: El vendedor entrega la cosa y el comprador paga el precio.

Objeto (la cosa): Puede ser material o inmaterial, presente o futura. Requisitos: debe ser posible, lícita y determinada o determinable. Si la cosa se pierde totalmente antes de la perfección, el contrato es ineficaz (art. 1460 CC). La venta de cosa futura es válida, aunque con efectos diferidos (art. 1271.1 CC).

Precio: Debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente (art. 1445 CC). Puede ser fijado por un tercero o por referencia objetiva (art. 1447–1449 CC). Si es mixto (dinero y cosa), será compraventa o permuta según la intención de las partes (art. 1446 CC).

Elementos Formales

Consensual: Basta el acuerdo sobre la cosa y el precio (art. 1450 CC). No requiere forma especial, salvo lo dispuesto en los art. 1279–1280 CC.

Promesa de venta (art. 1451 CC): Puede ser bilateral (ambas partes se obligan) o unilateral (solo el vendedor se obliga, otorgando una opción al comprador).

Las Arras en la Compraventa (art. 1454 CC)

Las arras son una figura accesoria que implica la entrega de dinero o un bien al celebrar el contrato de compraventa. El Código Civil solo regula las arras penitenciales, pero existen tres tipos principales.

Tipos de Arras

• a) Arras Confirmatorias: Sirven como prueba de la existencia del contrato y como anticipo del precio. No otorgan derecho a desistir. En caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento forzoso o una indemnización por daños y perjuicios.
• b) Arras Penales: Garantizan el cumplimiento del contrato. Si incumple quien las entregó, las pierde. Si incumple quien las recibió, debe devolver el doble. No excluyen el cumplimiento forzoso ni una indemnización adicional.
• c) Arras Penitenciales (art. 1454 CC): Permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato. Si desiste quien las entregó, las pierde. Si desiste quien las recibió, debe devolver el doble. No se considera incumplimiento, sino el ejercicio de un derecho unilateral.

Autonomía de la Voluntad

Las partes pueden pactar el tipo de arras que deseen, pero debe quedar claramente establecido. Si no se especifica, se entienden como confirmatorias (jurisprudencia del Tribunal Supremo). En caso de dudas, se interpretarán según los art. 1281–1289 CC.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo

Las arras penales o penitenciales exigen una cláusula clara y expresa. En caso contrario, se consideran confirmatorias.

Contenido del Contrato de Compraventa

Obligaciones del Vendedor (art. 1461 CC)

Las obligaciones principales del vendedor son la entrega de la cosa y el saneamiento. También existen otras obligaciones (gastos, otorgamiento de escritura, etc.).

Transmisión de la Propiedad

El Código Civil solo menciona la entrega (art. 1474 CC), no la transmisión de la propiedad. Esta requiere el título (contrato) más el modo (entrega) según el art. 609 CC. La obligación de entrega puede incluir otros derechos reales o créditos (art. 1526 CC).

Entrega de la Cosa

• La cosa debe entregarse en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato (art. 1468 CC).
• Incluye los frutos y accesorios (art. 1095, 1097 CC).
• En inmuebles: los errores de cabida o calidad pueden dar lugar a rebaja del precio o resolución del contrato (art. 1469–1472 CC).
• Formas de entrega (tradición): real, simbólica (entrega de llaves), o instrumental (otorgamiento de escritura pública) (art. 1462 CC).
• Lugar y tiempo: Se rigen por el art. 1171 CC.
• Las prestaciones son simultáneas (art. 1466 CC), salvo pacto en contrario.
• En caso de insolvencia del comprador, el vendedor tiene derecho a retener la cosa (art. 1467 CC).
• Gastos: Los de entrega son del vendedor, los de transporte del comprador (art. 1465 CC). La escritura la otorga el vendedor, y las copias las paga el comprador (art. 1455 CC).
• Las cláusulas abusivas en contratos de compraventa de viviendas son nulas (Ley 44/2006, art. 89 TRLGDCU).

Saneamiento

El saneamiento implica la entrega de la cosa sin defectos ni perturbaciones jurídicas. Aplica también a otros contratos traslativos. En el ámbito de consumo (TRLGDCU), existe una presunción de no conformidad de 2 años, y la acción prescribe a los 5 años (art. 124 TRLGDCU).

Saneamiento por Evicción (art. 1475 CC)

La evicción es la pérdida de la cosa por sentencia firme. Requiere notificación al vendedor (art. 1481–1482 CC). Efectos: devolución del precio más daños y perjuicios (art. 1478 CC). En caso de evicción parcial, es posible la rescisión (art. 1479 CC). Los pactos sobre saneamiento son válidos, salvo mala fe (art. 1476–1477 CC).

Saneamiento por Gravámenes Ocultos (art. 1483 CC)

Se refiere a gravámenes no aparentes ni declarados. La acción puede ser de resolución del contrato (1 año desde la compra) o de indemnización (1 año desde el conocimiento). No requiere sentencia. No aplica a cargas urbanísticas.

Saneamiento por Vicios Ocultos (art. 1484 ss. CC)

Es un defecto no visible que inutiliza la cosa o reduce su uso. Debe existir al celebrar el contrato. Acciones disponibles: la acción redhibitoria (resolución del contrato) o la acción quanti minoris (rebaja del precio). Si hay dolo, también se pueden reclamar daños y perjuicios (art. 1486.2 CC). El plazo es de 6 meses (art. 1490 CC), o 30 días en el ámbito mercantil (art. 342 CCom). También pueden aplicarse los art. 1101, 1124 CC o la nulidad por dolo o error.

Venta de Cosa Ajena

La venta de cosa ajena es válida. Obliga al vendedor a entregar la cosa, no a ser su dueño (art. 1461 CC). Si el vendedor no adquiere la propiedad para entregarla, se produce un incumplimiento. Si el comprador pierde la cosa judicialmente, se produce la evicción.

Obligaciones del Comprador

Pago del Precio (art. 1500 CC)

El pago del precio se realiza según lo pactado o al recibir la cosa. El lugar de pago es el de la entrega. El comprador puede suspender el pago si hay perturbación en la posesión (art. 1502 CC). Debe intereses si se pacta, si la cosa produce frutos, o si incurre en mora (art. 1100 CC).

Garantías del Vendedor por Impago

• Inmuebles: El vendedor puede exigir el pago, constituir en mora al comprador o resolver el contrato (art. 1124 CC). La resolución es automática con requerimiento (art. 1504 CC). También cabe resolución anticipada si hay peligro de pérdida de la cosa y el precio (art. 1503 CC).
• Muebles (art. 1505 CC): Si el comprador no paga ni recoge la cosa, el vendedor puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato (art. 1124 CC). No hay resolución automática como en los inmuebles.

La Doctrina de los Riesgos en la Compraventa

Introducción

Estudio del riesgo de pérdida (total o parcial) de la cosa si la entrega se difiere tras la perfección del contrato. El art. 1468 CC establece que el vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato. Si la cosa es destruida por dolo o negligencia del vendedor, hay incumplimiento (art. 1101 CC). Si es por caso fortuito, la obligación se extingue (art. 1182 CC).

El Pago del Comprador

En los contratos sinalagmáticos, la imposibilidad de una de las partes puede dar lugar a la resolución (art. 1124 CC). Sin embargo, en la compraventa rige el principio periculum est emptoris: el riesgo recae sobre el comprador si no hay culpa del vendedor. El art. 1452 CC establece que el comprador debe pagar, salvo si: el vendedor está en mora (art. 1096.3, 1101, 1182 CC), el vendedor vendió la misma cosa a varios (art. 1096.3 CC), o la pérdida se debe a culpa o negligencia del comprador.

Interpretación del Riesgo de Pérdida

El art. 1452 CC atribuye el riesgo al comprador (salvo excepciones). Abarca tanto el deterioro como el aumento de valor. El comprador tiene derecho a los frutos desde la perfección del contrato.

Posturas Doctrinales

• Díez-Picazo: Sostiene que debe aplicarse el art. 1124 CC, por lo que cabe la resolución por incumplimiento.
• Martínez de Aguirre: Argumenta que no hay incumplimiento, sino extinción de la obligación por pérdida fortuita.
• Lacruz: Si el comprador no pagó, puede oponer la exceptio non adimpleti contractus. Si ya pagó, surge la duda de si recupera el precio o si se aplica el art. 1452 CC.

Relación entre art. 1452 y 1460 CC

• García Cantero: El art. 1452 CC se refiere a contratos ya perfeccionados, mientras que el art. 1460 CC se refiere a tratos preliminares.
• Albaladejo: Ambos artículos se refieren a contratos perfeccionados. El art. 1452 CC se aplica a pérdidas menores, y el art. 1460 CC a la pérdida total. Otros autores consideran que el art. 1460 CC también incluye pérdidas parciales significativas.

Postura del Tribunal Supremo

En ciertos casos (pérdida total o parcial), el Tribunal Supremo imputa la responsabilidad al vendedor, inaplicando el art. 1452 CC.

El Contrato de Permuta

Definición y Características

El art. 1538 CC define la permuta como un contrato por el que se intercambian bienes o derechos sin mediación de dinero (no caben servicios). Es el antecedente histórico de la compraventa.

Naturaleza Jurídica

Es un contrato bilateral (con obligaciones recíprocas), oneroso (ambas partes obtienen un beneficio), y meramente obligacional: no transfiere la propiedad por sí mismo, solo obliga a entregar lo pactado.

Diferencia con la Compraventa

Si solo se intercambian bienes o derechos, es permuta. Si hay dinero de por medio, es compraventa (art. 1446 CC): si la contraprestación es principalmente dineraria, se considera compraventa.

Régimen Legal y Especialidades

La regulación en el Código Civil es escasa: art. 1538 (definición), art. 1539 (cosa ajena), art. 1540 (evicción), art. 1541 (remisión a las normas de la compraventa).

Especialidades:

• Retracto: No cabe, salvo que la ley lo permita (ej. arrendamientos rústicos), si la contraprestación es fungible o si se usa la permuta para evadirlo.
• Cosa ajena (art. 1539 CC): La falta de dominio permite resolver el contrato si hay buena fe, incluso sin evicción expresa.
• Evicción (art. 1540 CC): Solo cabe resolución más devolución si la cosa sigue en poder del otro permutante.

Conclusión

La permuta es un contrato simple, bilateral, oneroso, con poca regulación específica, pero con puntos clave en relación con el retracto, la cosa ajena y la evicción.

El Contrato de Arrendamiento

Concepto y Características Generales

El art. 1542 CC establece que el arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios (en el derecho romano, abarcaba desde inmuebles hasta personas libres). A pesar de la denominación común, son figuras distintas y de difícil regulación unitaria. Las “disposiciones comunes” son escasas y no aplicables a todos. El art. 1543 CC define el arrendamiento de cosas como el contrato por el que una de las partes se obliga a ceder a la otra el uso o goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Distinción: el mero uso implica solo el uso, mientras que el uso y disfrute incluye también los frutos. Según la voluntad de las partes y la naturaleza del bien: en fincas urbanas suele ser solo uso, en fincas rústicas, goce.

Características

• Es un contrato consensual, oneroso y conmutativo.
• De tracto continuo para el arrendador y sucesivo para el arrendatario.
• Su duración es determinada o limitada.

Naturaleza Jurídica: ¿Derecho Personal o Real?

Tradicionalmente se considera un derecho personal. El art. 1571 CC establece que el comprador de una finca arrendada puede dar por terminado el arrendamiento, salvo pacto en contrario o lo dispuesto en la Ley Hipotecaria (LH). El arrendatario podrá recoger la cosecha y reclamar daños. La venta no extingue automáticamente el contrato, pero el comprador puede exigir su fin. Excepciones: si hay pacto en contrario, el arrendamiento sigue vigente; si está inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 2.5º LH), es oponible a terceros.

Debate doctrinal sobre la inscripción: Algunos autores sostienen que la inscripción lo convierte en derecho real. La postura mayoritaria (Lacruz) defiende que no, la inscripción no cambia su naturaleza, solo lo hace oponible a terceros (excepción al art. 1257 CC). No es un derecho real porque no es usucapible ni libremente transmisible.

Elementos del Contrato de Arrendamiento

Sujetos

• Arrendador: Cede el uso o disfrute.
• Arrendatario: Recibe el uso o disfrute.

No solo el propietario puede ser arrendador, también los titulares de derechos de disfrute transmisibles: usufructuario, enfiteuta, superficiario, concesionario, si su título lo permite.

Representación: Para arrendamientos de duración superior a 6 años, se requiere poder especial (art. 1548 CC).

Capacidad: Regla general: art. 1263 CC. Si el arrendamiento es superior a 6 años, se requiere autorización judicial en los siguientes casos: menor no emancipado, personas con discapacidad con curador representativo (art. 287.2 CC). Menor emancipado: si es un acto de disposición (el art. 247 CC prohíbe enajenar inmuebles). Antes, los contratos no inscribibles se consideraban actos de administración. Hoy, tras la reforma del art. 2.5º LH, todos son inscribibles, lo que tiende a exigir el consentimiento de los padres o defensor judicial si el arrendamiento es superior a 6 años. Nota: el art. 1548 CC no exige autorización si la duración es inferior o igual a 6 años. Para el arrendatario, basta la capacidad del art. 1263 CC.

Elementos Reales

• No pueden arrendarse bienes fungibles que se consumen con el uso (art. 1545 CC), salvo que sea ad pompam vel ostentationem (para adorno o exhibición).
• Aunque el Código Civil habla de inmuebles, también pueden ser muebles (coches, maquinaria).
• El objeto del arrendamiento es un derecho con contenido económico, no personal ni intransferible.

Precio (Renta)

El precio debe ser cierto (art. 1543 CC). Si el arrendamiento es verbal y no se prueba el precio, pero se ha iniciado la ejecución, el arrendatario devuelve la cosa y paga lo que fije el juez (art. 1547 CC). Este artículo es criticado, ya que debería aplicarse el precio de mercado. El precio puede ser en dinero o en frutos (si es en frutos, se considera aparcería, no arrendamiento rústico, ambos regulados por la Ley 2003).

Forma de Pago y Duración

Forma de Pago: Normalmente, por unidad de tiempo (tracto sucesivo). También cabe un precio único para toda la duración.

Duración: Debe pactarse un tiempo determinado para evitar cesiones perpetuas. Si no se pacta, se aplican los art. 1577 CC (en general) y 1581 CC (muebles). Si es indefinida, el contrato es válido, y el desistimiento es posible con preaviso razonable y buena fe.

Forma (ad probationem)

El art. 1280.1.2º CC establece que los arrendamientos de inmuebles por 6 o más años deben constar en documento público si han de perjudicar a terceros. El art. 1279 CC permite el pacto para formalizar el contrato en documento público, lo que permite su inscripción registral (opcional).

Contenido del Contrato de Arrendamiento

(Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario: art. 1554 y ss. CC)

Obligaciones del Arrendador

Derecho principal: Recibir la renta.

Obligaciones:

• a) Entregar la cosa (art. 1554.1º CC): En buen estado, con sus accesorios y apta para el uso pactado. Existe presunción de recepción en buen estado (art. 1562 CC), salvo prueba en contrario.
• b) Realizar reparaciones necesarias (art. 1554.2º CC): Mantener la cosa útil para su destino. No puede modificarla arbitrariamente (art. 1557 CC). Responde incluso sin culpa, salvo si el arrendatario es responsable. No responde si la destrucción total es sin culpa. El arrendatario puede reparar a su costa si el arrendador incumple, y tiene derecho a ello (art. 1558 CC).
• c) Garantizar el goce pacífico (art. 1554.3º CC): No perturbar la posesión del arrendatario. Si hay perturbación, el arrendatario puede exigir cumplimiento, resolución o interponer interdictos.
• d) Saneamiento por evicción y vicios ocultos (art. 1553 CC): Responde ante perturbaciones legales de terceros. Si hay evicción, debe devolver el precio proporcional (art. 1553.2 CC). No responde por perturbaciones de hecho (art. 1560 CC), en cuyo caso el arrendatario debe usar las acciones correspondientes (interdictos, responsabilidad, penal). En cuanto a los vicios ocultos, responde incluso por los sobrevenidos (dado el tracto continuo del contrato).

Obligaciones del Arrendatario

Derechos: Usar la cosa (y sus frutos si se pacta). Realizar mejoras según el destino de la cosa. Al finalizar el contrato, solo tiene derecho a las mejoras útiles y de recreo, con el mismo régimen que el usufructuario (art. 487, 488, 502 CC, vía art. 1573 CC).

Subarrendar (art. 1550 CC): Salvo pacto en contrario. Nace un nuevo contrato. El arrendador puede reclamar al subarrendatario si hay mal uso o impago (art. 1551, 1552 CC). En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el subarriendo exige consentimiento expreso y por escrito.

Obligaciones:

• Pagar los gastos de escritura (si los hay) (art. 1555.3º CC).
• Custodiar y conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1555.2º CC). Si hay daños, debe probar que no fue por su culpa (art. 1563 + 1183 CC). Responde por los daños causados por personas bajo su permiso.
• Avisar al arrendador sobre daños o necesidad de reparaciones (art. 1559 CC).
• Pagar la renta (art. 1555.1º CC) según lo pactado. Si no hay pacto, se aplica el art. 1574 CC.
• Restituir la cosa (art. 1561 CC): Al finalizar el contrato, debe devolverla en el estado en que la recibió, salvo los deterioros causados por el tiempo o causas inevitables.

Extinción del Contrato de Arrendamiento (art. 1556 y ss. CC)

Por Cumplimiento del Plazo (art. 1565 CC)

El fin del plazo pactado implica el fin del contrato. Excepción: la tácita reconducción (art. 1566 CC). Si el arrendatario permanece en la cosa 15 días con el consentimiento del arrendador, el contrato se renueva. El nuevo plazo se establece según el tipo de renta (art. 1577 y 1581 CC). Efecto: cesan las garantías de terceros (art. 1567 CC), salvo pacto.

Por Incumplimiento de Obligaciones (art. 1556 CC)

La parte cumplidora puede pedir la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios, o ambas. No tiene efecto retroactivo, produciendo efectos desde el incumplimiento.

Por Pérdida de la Cosa Arrendada (art. 1568 CC)

Si la cosa es destruida, el contrato finaliza. Aplica las normas de imposibilidad sobrevenida (art. 1182, 1183 CC) o incumplimiento (art. 1101, 1124 CC). Ejemplo: incendio del inmueble.

Por Falta de Plazo Pactado

• a) Arrendamientos urbanos (art. 1581 CC): Si no hay plazo, se entiende por años (si la renta es anual), por meses (si es mensual), o por días (si es diaria).
• b) Arrendamientos rústicos (art. 1577 CC): Si no hay plazo, la duración es el tiempo necesario para recoger los frutos del año. Si hay rotación de cultivos, tantos años como hojas de tierra.

Arrendamiento de Vivienda (Título II LAU)

Aplicación: Solo para la residencia habitual del arrendatario (art. 2 LAU). Tiene carácter imperativo, salvo indicación expresa en la ley (art. 6 LAU). Supletoriamente se aplica el Código Civil. Incluye: trastero, garaje y mobiliario.

Exclusiones: Viviendas de más de 300 m² o con renta superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (solo se aplican normas supletorias). Arrendamientos temporales o de uso comercial/profesional. Viviendas militares, universitarias, de porteros o de turismo (se rigen por normativa especial). Uso agrario o forestal principal.

Definición legal (Ley 12/2023, art. 3): Edificio o parte habitable, con los requisitos de habitabilidad.

Transmisión de la Finca Arrendada

Protección del arrendatario (art. 25.5 LAU): Debe ser notificado para ejercer los derechos de tanteo y retracto. Si no hay arrendamiento, debe constar en la escritura (la falsedad puede tener consecuencias legales).

Duración y Prórrogas

Duración mínima: 5 años (si el arrendador es persona física), 7 años (si es persona jurídica). Si no hay notificación de no renovación, se produce una prórroga anual automática (máximo 3 años). El arrendatario puede desistir con 1 mes de antelación.

Obligación del adquirente (art. 14 LAU): Se subroga en el contrato por 5 años (si el arrendador original era persona física) o 7 años (si era persona jurídica), incluyendo al tercero hipotecario de buena fe (art. 34 LH). Si se pactó una duración mayor, solo está obligado por los 5/7 años, salvo pacto inscrito. El vendedor debe indemnizar al arrendatario si el contrato se rompe antes.

Prórrogas Extraordinarias (Ley 20/2023)

• Prórroga anual por vulnerabilidad social: A petición del arrendatario, es obligatoria para grandes tenedores.
• Prórroga anual en zonas tensionadas: Hasta 3 años, obligatoria para todos los arrendadores.

Aunque no se regule expresamente, puede obligar al adquirente vía subrogación (art. 14 LAU).

Elementos del Arrendamiento de Vivienda

Sujetos

• Arrendador: Cede el uso de la vivienda. Puede ser persona física o jurídica. Requisitos: Propietario o titular de un derecho real de goce (ej. usufructo). Si aparenta ser el dueño y el arrendatario contrata de buena fe, el contrato obliga al verdadero propietario (por 5 años si el arrendador original era persona física, 7 si era persona jurídica). Grandes tenedores: Aquellos con más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial, sujetos a más restricciones legales.
• Arrendatario: Debe tener capacidad contractual (mayor de edad o emancipado). Pueden arrendar: menores emancipados o personas con discapacidad. Casos especiales: Separación/divorcio: el cónyuge puede quedarse con el arrendamiento si así lo atribuye el juez (art. 15 LAU). Desistimiento: el cónyuge o pareja de hecho puede continuar si lo comunica (art. 12 LAU). Fallecimiento: subrogación si convivieron los últimos 2 años: cónyuge, descendientes, ascendientes, hermanos, personas con discapacidad (excepto cónyuge e hijos menores, sin plazo mínimo de convivencia).

Forma del Contrato

No es obligatoria la forma escrita, pero cualquiera de las partes puede exigirla (art. 37 LAU). El contrato verbal es válido, pero difícil de probar. Si no se prueba la renta, se aplica la renta de mercado y la devolución de la finca (art. 1547 CC). Contenido mínimo (si es escrito): Identidad de las partes, descripción de la finca, duración, renta y cláusulas legales. Las notificaciones electrónicas son válidas si hay autenticidad y constancia fehaciente (art. 4.6 LAU). El art. 1280.2 CC establece que si la duración es superior a 6 años y puede perjudicar a terceros, es recomendable la escritura pública. Los gastos generales y tributos (art. 20 LAU) solo son exigibles si hay pacto escrito.

Extinción del Contrato de Arrendamiento de Vivienda

El contrato de arrendamiento de vivienda se extingue por:

• a) Fin del plazo pactado: Sin perjuicio de las prórrogas obligatorias o tácitas.
• b) Resolución por incumplimiento (art. 27 LAU): Cualquiera de las partes puede resolver el contrato si la otra incumple sus obligaciones.
• c) Desistimiento del arrendatario (art. 11 LAU): Solo es posible tras 6 meses de contrato. Requiere preaviso mínimo de 30 días. Puede pactarse una indemnización de 1 mes de renta por cada año pendiente de cumplimiento (proporcional si es menos de 1 año). El cónyuge o pareja de hecho (con más de 2 años de convivencia) puede continuar si lo comunica correctamente (art. 12 LAU).
• d) Muerte del arrendatario (art. 16 LAU): La subrogación solo es posible para ciertas personas convivientes: cónyuge, descendientes menores, ascendientes, hermanos. Esta norma rompe la regla general del Código Civil.
• e) Destrucción de la finca o declaración de ruina (art. 28 LAU).
• f) Extinción del derecho del arrendador sobre la finca: Por ejemplo, por el fin del usufructo.
• g) Inhabitabilidad por obras o mandato de autoridad (art. 26 LAU): El arrendatario puede elegir: suspender el contrato (sin pagar renta hasta el fin de las obras) o desistir sin indemnización.

Contenido del Arrendamiento de Vivienda: Renta y Duración

Renta

Es la obligación principal del arrendatario. Normalmente en dinero, pero puede sustituirse por obras (art. 17.5 LAU). Si las obras no se realizan, puede dar lugar a la resolución (art. 23.2 LAU).

Libre determinación, salvo en zonas tensionadas: La renta inicial no puede ser superior a la última renta de los últimos 5 años (actualizada). No se pueden añadir nuevos gastos no pactados (art. 17.6 LAU). El incremento está limitado si el arrendador es un gran tenedor.

Forma de pago: Preferentemente electrónica (salvo falta de cuenta o acceso), aunque puede pedirse en metálico con recibo. Momento: Mensual, entre los días 1 y 7 del mes (salvo pacto). Actualización (art. 18 LAU): Solo si hay pacto. Límite: No superior al IPC. Si no hay índice, se aplica el índice de garantía de competitividad. Requiere notificación escrita con el porcentaje aplicado (puede constar en el recibo).

Duración y Prórrogas

Duración: La pactada por las partes. Si no se especifica, se presume 1 año (art. 9.2 LAU).

Prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU): Si la duración es inferior a 5 años (arrendador persona física) o 7 años (arrendador persona jurídica), se produce una prórroga anual hasta cumplir esos plazos. El arrendatario puede evitarla si avisa con 30 días de antelación.

Excepción por necesidad (art. 9.3 LAU): Tras 1 año de contrato, el arrendador puede recuperar la vivienda para uso propio (si hay pacto expreso y preaviso de 2 meses). Si no la ocupa en 3 meses, el arrendatario puede volver o pedir indemnización.

Prórroga tácita (art. 10 LAU): Si las partes no avisan (4 meses el arrendador, 2 meses el arrendatario) antes del fin del contrato, se produce una prórroga anual por un máximo de 3 años.

Prórroga extraordinaria (art. 10.2-3 LAU): Anual por vulnerabilidad acreditada. Es obligatoria si el arrendador es un gran tenedor, o si el arrendador es particular y la vivienda está en zona tensionada.

Derechos y Obligaciones del Arrendador

Derechos: Percibir la renta. Exigir fianza (1 mes de renta) más otras garantías adicionales (máximo 2 meses de renta).

Obligaciones:

• Conservación (art. 21 LAU): Reparar los daños, salvo que sean por mal uso del arrendatario. Si las obras duran más de 20 días, se reduce la renta.
• Mejoras necesarias (art. 22 LAU): Solo si no pueden aplazarse.
• Gastos generales y tributos (art. 20 LAU): A cargo del arrendador, salvo pacto escrito. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son siempre a su cargo.

Derechos y Obligaciones del Arrendatario

Derechos: Disfrute pacífico de la vivienda. Derechos de tanteo y retracto (art. 25 LAU) si la vivienda se vende, salvo renuncia expresa o preferencia registral.

Obligaciones:

• No realizar obras sin permiso del arrendador. Excepciones: obras urgentes, o de adaptación por discapacidad o para personas mayores de 70 años.
• Las pequeñas reparaciones son a su cargo.
• No ceder ni subarrendar sin consentimiento escrito (art. 8 LAU). El subarriendo solo puede ser parcial, y su precio no puede ser superior a la renta. El subarriendo se extingue con el contrato principal.

Incumplimiento y Resolución (art. 27 LAU)

Efectos: Cumplimiento forzoso o resolución del contrato más indemnización de daños y perjuicios (art. 1124 CC).

Causas de resolución por el arrendador: Impago de la renta o de la fianza. Cesión o subarriendo no consentido. Daños dolosos en la finca u obras no permitidas. Realización de actividades ilícitas o peligrosas. Uso no permanente de la vivienda.

Causas de resolución por el arrendatario: No realizar las reparaciones necesarias. Perturbaciones injustificadas.

Medida excepcional (vigente): Suspensión de desahucios y lanzamientos por vulnerabilidad sin alternativa habitacional, hasta el 31/12/2025 (RD-ley 1/2025).

Arrendamiento para Uso Distinto del de Vivienda (Título III LAU)

Normas Aplicables

Son de carácter dispositivo, supliendo la voluntad de las partes (art. 4.3 LAU). No pueden excluirse globalmente, sino que la exclusión debe ser expresa artículo por artículo. En su defecto, se aplica el Código Civil (no el Título II de la LAU, salvo remisión expresa).

Ámbito Objetivo: ¿Qué se considera “uso distinto”?

Actividades: industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. También incluye los arrendamientos de temporada o de segunda vivienda (ej. alquiler vacacional) (art. 3.2 LAU).

Naturaleza del Derecho del Arrendatario y Transmisión de la Finca

El art. 29 LAU establece que el comprador del local queda subrogado en el contrato. Excepción: si hay buena fe e inscripción registral (art. 34 LH), el comprador no queda obligado si el contrato no está inscrito.

Contenido

Normas del Título II de la LAU aplicables: art. 19, 21, 22, 23 y 26 LAU. No se aplican: el derecho de adaptación por discapacidad, ni las normas de conservación o anomalías propias del uso como vivienda.

Tanteo y retracto (art. 31 LAU): Se aplica el art. 25 LAU, que regula el derecho preferente de adquisición por el arrendatario.

Cesión y subarriendo (art. 32 LAU): Si hay actividad empresarial o profesional, no se necesita consentimiento del arrendador, solo notificación. El arrendador puede incrementar la renta: +20% si la cesión o subarriendo es total, +10% si es parcial.

Extinción y Prórroga

• Por plazo: Si el arrendatario ha ejercido una venta al público durante los últimos 5 años, puede pedir una prórroga de 5 años, ofreciendo la renta de mercado. Si el arrendador se niega, puede exigir una indemnización (art. 34 LAU) que cubra gastos de traslado, pérdida de clientela y competencia desleal.
• Por fallecimiento (art. 33 LAU): Si había actividad empresarial o profesional, los herederos o legatarios pueden subrogarse en el contrato.
• Resolución por incumplimiento (art. 35 LAU): Se aplican las causas del art. 27.2 letras a), b), d), e). También por cesión o subarriendo sin cumplir el art. 32 LAU.

Disposiciones Comunes a Ambos Tipos de Arrendamiento (Título IV LAU)

(Título IV LAU, de carácter imperativo según el art. 4.1 LAU) Solo afectan a dos cuestiones:

Forma del Contrato

El contrato debe constar por escrito (ad probationem), siendo obligatorio solo a efectos de prueba. Contradice en parte el art. 1280.2º CC, que establece que si dura más de 6 años y puede perjudicar a terceros, debe constar en documento público. Importante: el tercero adquirente puede quedar sujeto al arrendamiento aunque no esté inscrito, en ciertos casos.

Fianza Arrendaticia (art. 36 LAU)

El art. 36 LAU denomina “fianza” a lo que en realidad es una prenda irregular (según el Código Civil). Consiste en que el arrendatario entrega al arrendador una cantidad de dinero al perfeccionar el contrato. Importe:

• 1 mensualidad de renta si es arrendamiento de vivienda.
• 2 mensualidades si es arrendamiento para uso distinto de vivienda.

El arrendador deberá devolverla al finalizar el contrato si el arrendatario ha cumplido sus obligaciones; no es una cláusula penal. Su finalidad es garantizar el cumplimiento del arrendatario; si cumple, se le restituye.

Práctica habitual: El arrendatario no paga la(s) última(s) mensualidad(es) y las compensa con la fianza. Cuestiones destacables:

• Es obligatoria por ley, no depende de la voluntad de las partes (art. 4.1 LAU).
• Se fundamenta en la Disposición Adicional 3ª LAU, cuya constitucionalidad es discutida.
• La falta de pago de la fianza es causa de resolución del contrato (art. 27.2.b LAU).
• Las partes pueden pactar otras garantías adicionales (ej. una verdadera fianza personal).

El Contrato de Préstamo

Concepto y Clases (art. 1740 CC)

Contrato por el cual una parte (prestamista) entrega o se obliga a entregar una cosa fungible, con la obligación de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Dos modalidades:

• Mutuo (préstamo de consumo): Recae sobre cosa fungible, y se devuelve el equivalente.
• Comodato (préstamo de uso): Recae sobre cosa no fungible, y se devuelve la misma cosa.

Diferencias entre Mutuo y Comodato

• Naturaleza del objeto: En el comodato, la cosa es individual y no fungible (ej. un coche), y no se transmite la propiedad. En el mutuo, la cosa es fungible (ej. dinero, grano), y sí se transmite la propiedad. Matiz doctrinal: prevalece la voluntad de las partes sobre la naturaleza del bien.
• Gratuidad: El comodato es siempre gratuito. El mutuo puede ser gratuito o con interés (si se pacta).
• Transmisión de la propiedad: En el comodato, solo se transmite el uso. En el mutuo, se transmite la propiedad del bien prestado.

Naturaleza Jurídica: ¿Real o Consensual?

Tradicionalmente: Se consideraban contratos reales, donde las obligaciones nacen solo con la entrega de la cosa. Evolución actual: Se admite la perfección por el mero consentimiento, sin entrega inmediata. Esto es esencial en contratos de financiación anticipada (ej. préstamos bancarios, en cuenta corriente). Conclusión: Aunque el Código Civil parte del modelo clásico de entrega real, hoy se reconoce el carácter consensual del préstamo, adaptado a las exigencias del tráfico económico moderno.

El Mutuo o Préstamo de Consumo

Concepto

Contrato por el cual el prestamista (mutuante) entrega dinero o cosa fungible al prestatario (mutuatario), quien debe devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Puede o no incluir intereses. Es traslativo de dominio, lo que significa que el prestatario se convierte en propietario al recibir la cosa (art. 1753 CC). Es el contrato típico de financiación.

Elementos del Contrato

• A) Sujetos: Mutuante y mutuatario deben tener capacidad de obrar. El prestamista necesita facultad de disposición. Casos especiales: Menor emancipado: necesita autorización (art. 247 CC). Personas con discapacidad: autorización judicial (art. 287 CC).
• B) Objeto: Dinero o cosa fungible (intercambiable por otra de la misma especie, calidad y cantidad).
• C) Forma: No requiere forma especial, siendo válido incluso verbalmente.

Efectos

• A) Naturaleza del contrato: Puede ser real (tradicional), perfeccionándose con la entrega, o consensual (moderno), naciendo con el consentimiento. En ambos casos, el prestatario adquiere la propiedad desde la recepción (art. 1753 CC).
• B) Duración / Plazo: Puede pactarse devolución única o fraccionada. Si no hay plazo, lo fijan los tribunales (art. 1128 CC). Si hay intereses, el mutuante puede rechazar el pago anticipado. Si no hay intereses, no puede oponerse al pago anticipado.
• C) Obligación de devolver: Dinero: se devuelve el mismo importe nominal (art. 1170 CC). Cosa fungible: se devuelve otra igual en especie y calidad, lo que constituye una deuda de valor.
• D) Intereses: Solo si se pactan expresamente (art. 1755 CC). Si se pagan sin pacto, no se pueden reclamar (art. 1756 CC).
• E) Control de intereses: El pacto debe respetar la Ley Azcárate (usura) y la Ley de Crédito al Consumo. Se debe tener cuidado con las cláusulas abusivas si el prestatario es consumidor y el prestamista es empresario.

El Comodato o Préstamo de Uso (art. 1740 CC)

Concepto

Contrato gratuito por el que una persona (comodante) entrega a otra (comodatario) una cosa no fungible para su uso temporal, con la obligación de devolverla.

Características

Es un contrato unilateral, ya que solo obliga al comodatario (aunque puede haber deberes del comodante, art. 1751 CC). Es gratuito; si hubiera contraprestación, no sería comodato, sino arrendamiento. Tiene duración limitada, fijada por las partes o, en su defecto, por el uso o la costumbre. Si no consta, el comodante puede reclamar la cosa en cualquier momento (art. 1749-1750 CC).

Elementos del Contrato

• A) Personales: Comodante: Debe tener capacidad para disponer del uso (no necesariamente la propiedad). Un menor emancipado puede dar en comodato sin autorización. Las personas con discapacidad o su tutor requieren autorización judicial si el bien es inmueble o el acto es relevante. Comodatario: Cualquier persona capaz. El derecho se transmite a los herederos (salvo si el préstamo fue personal). Si hay varios comodatarios, su responsabilidad es solidaria (art. 1748 CC).
• B) Reales: Objeto: Cosa no fungible y no consumible por el uso. Puede ser mueble o inmueble. Excepcionalmente, pueden ser fungibles si no se consumen (ej. monedas para exposición).

Contenido del Contrato

• A) Obligaciones del Comodatario: Usar la cosa conforme a lo pactado o a su naturaleza. No tiene derecho a los frutos (salvo que sean desechados o se fueran a perder). Deber de diligencia (art. 1746 CC), respondiendo por daños salvo prueba de no culpa. Responde incluso por caso fortuito si el uso es indebido o hay retención (art. 1744 CC). Paga los gastos ordinarios (art. 1743 CC); los extraordinarios solo si los comunica o son urgentes (art. 1751 CC). Debe restituir la cosa, no pudiendo retenerla por deudas (art. 1747 CC).
• B) Obligaciones del Comodante: En principio, no tiene obligaciones. Reembolsa los gastos extraordinarios si fueron comunicados o eran urgentes (art. 1751 CC). Responde por daños si conocía vicios ocultos y no avisó (art. 1752 CC). Puede reclamar la cosa antes del plazo por necesidad urgente (art. 1749 CC).

El Precario (art. 1750 CC)

Uso gratuito de un bien sin plazo ni fin determinado. El cedente puede reclamar la cosa en cualquier momento y sin necesidad de justificación. Diferencias con el comodato: Plazo: el comodato tiene plazo, el precario no. Protección del usuario: mayor en el comodato. Reclamación: en el comodato, tras el plazo o por necesidad urgente; en el precario, en cualquier momento.

Naturaleza jurídica: La doctrina está dividida. Para algunos, no es un contrato (posición débil y revocable). Para otros, sí lo es si hay verdadera posesión, aplicando entonces las normas del comodato.

Desahucio por Precario

Procedimiento especial (Ley de Enjuiciamiento Civil) para recuperar un bien cedido en precario. Requisitos: El actor debe tener un título posesorio (propiedad, usufructo, etc.). El demandado ocupa sin título válido (nunca lo tuvo o ha caducado). Importante: El precario en sentido procesal es más amplio que el contrato. Incluye toda ocupación sin título actual, por ejemplo: por tolerancia del dueño, ocupación tras el vencimiento de un contrato, u ocupación sin formalización jurídica.

El Contrato de Leasing o Arrendamiento Financiero

Concepto

Contrato atípico, de origen anglosajón. Puede estudiarse relacionándolo con el préstamo mutuo, el arrendamiento o la compraventa con opción de compra. En España: carece de regulación material específica. Su definición legal se encuentra en la Ley 29 de julio de 1988, de Disciplina e Intervención de Entidades de Crédito (Disposición Adicional 7ª): “Arrendamiento financiero que tiene por objeto exclusivo la cesión de uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas.”

Esquema del Contrato

Sociedad de Leasing: Adquiere el bien elegido por el usuario (arrendatario del leasing). Cede el uso y disfrute del bien al usuario. A cambio de una cuota o canon periódico, durante un tiempo determinado. Al finalizar el contrato, el usuario puede: 1. Devolver el bien. 2. Prorrogar el plazo del contrato. 3. Ejercitar la opción de compra. Nota: El tiempo de uso suele ser inferior a la vida económica del bien, por lo que su estado de deterioro condiciona la decisión de devolver o comprar.

Intervinientes

1. Fabricante o distribuidor de los bienes.
2. Empresario o usuario (arrendatario del leasing).
3. Sociedad de Leasing o Sociedad de Arrendamiento Financiero: Su objeto social exclusivo es la operación de arrendamiento financiero. También pueden realizarlo Entidades de Crédito.

Función de la Sociedad de Leasing: Compra el bien por indicación del empresario. Cede el uso al empresario. Se reserva la propiedad, lo que sirve como garantía frente a un posible incumplimiento.

Naturaleza y Esencia del Leasing

Es un contrato de financiación que se instrumenta mediante la cesión del uso de un bien: A cambio de una cuota o canon. Durante un periodo irrevocable. Con una opción de compra final, cuyo precio residual es el precio del bien menos las cuotas pagadas.

Contenido del Contrato

Debe estipular: Las cuotas a pagar por el arrendatario. Diferenciar entre: 1. La parte destinada a la recuperación del coste del bien (excluido el precio de la opción de compra). 2. La carga financiera exigida por la entidad arrendadora.

Efectos Registrales

Según la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Venta de Bienes Muebles a Plazo: El leasing sobre bienes muebles puede inscribirse en el Registro de Ventas de Bienes Muebles a Plazos. La inscripción otorga oponibilidad frente a terceros.