Aspectos Clave del Derecho Hipotecario en Construcciones y Múltiples Cargas
Este documento aborda cuestiones fundamentales sobre la constitución y gestión de hipotecas, especialmente en escenarios de construcción sobre parcela y la coexistencia de múltiples cargas hipotecarias sobre un mismo inmueble.
Sección 1: Hipoteca sobre Parcela y Posterior Construcción de Edificio
1. ¿Se extenderá automáticamente la hipoteca a los diferentes apartamentos?
Corrección: No, la hipoteca no se extiende automáticamente a las nuevas construcciones donde antes no las hubiera. Sin embargo, sí se extiende a la elevación de plantas (por ejemplo, si un edificio de una planta añade una segunda, esta sí quedaría hipotecada). Lo que se produzca de esa obra queda hipotecado siempre que exista constancia registral de la obra nueva; de lo contrario, no se extiende al edificio. En el caso planteado, no se extiende porque no existía construcción alguna al constituirse la hipoteca. No obstante, es posible pactar su extensión, conforme al Artículo 110 de la Ley Hipotecaria (LH).
2. En caso de que se extienda la hipoteca a todo el edificio, ¿qué pasará cuando se constituya el régimen de propiedad horizontal y cada apartamento se configure como elemento privativo y finca registral independiente?
Corrección: La hipoteca es, en principio, indivisible. Por lo tanto, si se extiende a todo el edificio, afecta a todas las unidades privativas en caso de impago. Al constituirse la división horizontal, se fracciona la propiedad en elementos privativos y comunes.
¿Con la división horizontal dividimos básicamente el edificio, entonces se podría ejecutar por impago por un piso o todo el edificio?
Si en principio decimos que la hipoteca es indivisible, entonces afectará a la totalidad del inmueble. No obstante, el Artículo 123 de la Ley Hipotecaria (LH) permite que, con acuerdo de las partes (especialmente el acreedor), se distribuya la responsabilidad hipotecaria entre las distintas unidades privativas resultantes de la división horizontal. La respuesta es que solo por la división horizontal no se divide la responsabilidad, pero sí aplicando el Artículo 123 LH, previo acuerdo.
3. Si venden los apartamentos construidos, ¿se convertirán los adquirentes de cada apartamento en deudores del préstamo? ¿Si los adquirentes de los apartamentos no se convierten en deudores, cómo les afectará la hipoteca?
Corrección: NO, de forma automática no. Solo lo harán si el banco acreedor lo acepta expresamente, conforme al Artículo 118 de la Ley Hipotecaria (LH). En caso de impago por parte de los deudores originales (por ejemplo, Martina y Alberto), los adquirentes de los apartamentos correrán el riesgo de una ejecución hipotecaria sobre sus propiedades, ya que estas están gravadas con la hipoteca.
4. ¿Se puede constituir una nueva hipoteca existiendo una anterior?
Corrección: Sí, son compatibles. Las hipotecas son de constitución registral, lo que significa que se pueden constituir múltiples hipotecas sobre una misma finca. Dado que la hipoteca no implica desplazamiento posesorio, se pueden inscribir cuantas se deseen. Aunque se pueda conceder un préstamo por la misma cantidad, el acreedor de la segunda hipoteca asume un riesgo mayor, ya que su garantía es subsidiaria a la primera. Esto implica que la segunda hipoteca ofrece menos garantías, pues su efectividad dependerá del remanente que quede tras la ejecución de las hipotecas anteriores. Así, si un banco acepta una segunda hipoteca, asume el riesgo de que, en caso de impago de la primera, su garantía se limite al valor residual del bien tras la liquidación de la deuda preferente.
5. ¿Qué pasará si el Banco acreedor de la primera hipoteca insta una ejecución hipotecaria?
Corrección: Si el banco acreedor de la primera hipoteca insta una ejecución, su crédito tendrá prioridad en el cobro. En este caso, conforme al Artículo 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), se pagará en primer lugar al acreedor de primer rango que haya instado la ejecución. La existencia de una segunda hipoteca no impide la ejecución de la primera, pero el segundo acreedor solo podrá cobrar si queda remanente tras satisfacer la deuda del primer acreedor.
6. ¿Podría haberse extinguido una hipoteca que aún sigue vigente en el Registro de la Propiedad? ¿Qué pueden hacer para que desaparezca definitivamente?
Corrección: Sí, es posible. Si se pagó el préstamo anterior pero no se canceló registralmente, la hipoteca, aunque extinguida en el ámbito obligacional, sigue figurando como vigente en el Registro de la Propiedad. Dado que la hipoteca es una obligación accesoria, su suerte sigue la de la obligación principal. Por lo tanto, una vez pagada la deuda principal, la hipoteca se extingue, y el banco no podrá ejecutarla por impago.
Para que desaparezca definitivamente del Registro, es necesario:
- Obtener un certificado de deuda cero del banco acreedor.
- Otorgar una escritura pública de cancelación de hipoteca ante notario.
- Presentar dicha escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción, conforme a los Artículos 82 de la Ley Hipotecaria (LH) y 179 del Reglamento Hipotecario (RH).
Sección 2: Coexistencia de Múltiples Hipotecas y Efectos del Impago
Este apartado analiza el escenario de dos hipotecas sobre la misma vivienda, con intereses más elevados en la segunda, y el impago de esta última mientras la primera se mantiene al corriente.
1. ¿Se pueden tramitar hipotecas distintas para el mismo inmueble? ¿No se tendría que haber ampliado la primera únicamente?
Corrección: Sí, es posible constituir varias hipotecas sobre el mismo inmueble. No obstante, a menudo se recomienda una novación modificativa de la primera hipoteca (Artículo 4 de la Ley 2/1994, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios), que permite ampliar el préstamo y modificar la hipoteca existente, evitando así la constitución de una segunda. Además, el acreedor puede ampliar la hipoteca para garantizar intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieran cubiertos, conforme al Artículo 114 LH, sin que dicha ampliación perjudique a los derechos reales inscritos con anterioridad (Artículo 115 LH).
2. En caso de impago de una de ellas, como es el caso, ¿qué repercusión tendría para el consumidor si la otra hipoteca está al corriente?
Corrección: Si se impaga la segunda hipoteca, el acreedor de esta puede proceder a su ejecución. Sin embargo, el acreedor de la primera hipoteca tiene derecho a ejecutar su garantía sobre la vivienda con prioridad, conforme a su rango registral. Dado que la primera hipoteca tiene prioridad en el cobro, cualquier cantidad obtenida en la subasta se destinará primero a cubrir la deuda de la primera hipoteca. El acreedor de la segunda hipoteca solo podrá cobrar el remanente, si lo hubiere, una vez satisfecha la primera. Si la subasta no genera suficientes fondos para cubrir ambas hipotecas, el acreedor de la segunda hipoteca quedará con una deuda personal (no garantizada) frente al deudor por la cantidad no satisfecha, conforme al Artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
3. ¿Qué acciones podría tomar la entidad si continúa con el impago de una de ellas? Explique las dos soluciones posibles en función de qué préstamo hipotecario se impague y, para ambos casos, de que se la adjudique un postor o de que no concurran postores.
Corrección: La entidad acreedora puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, que puede ser por vía extrajudicial o judicial:
3.1. Ejecución de la Primera Hipoteca (en caso de impago)
- Vía Extrajudicial (ante Notario): El acreedor puede proceder a la ejecución mediante una vía extrajudicial ante notario, lo que implica la subasta del inmueble (Artículo 129 LH).
- Vía Judicial: Si se opta por la vía judicial, se iniciaría un procedimiento de ejecución de hipoteca conforme al Artículo 681 LEC, en el que el inmueble se subastará públicamente al mejor postor (Artículo 670 LEC).
Detalles de la Subasta y Adjudicación:
- El tipo de subasta será el pactado en la escritura de constitución de hipoteca (no se admite inferior).
- En las subastas (primera, segunda o tercera), el acreedor podrá solicitar la adjudicación de la finca en un plazo de 5 días, por el tipo establecido en la escritura, el 75% o sin tipo, dependiendo de la subasta, siempre que no hubiera postura admisible (Artículo 236.g del Reglamento Hipotecario, RH).
- Si el bien es adjudicado a un postor, este deberá cubrir el importe adeudado.
- Si no existiera postor en la subasta judicial, el acreedor puede pedir la adjudicación del bien en un plazo de 20 días (Artículo 671 LEC).
3.2. Ejecución de la Segunda Hipoteca (en caso de impago)
La segunda hipoteca puede ser ejecutada siguiendo los mismos procedimientos (extrajudicial o judicial). Sin embargo, siempre se deberá respetar el pago prioritario de la deuda de la primera hipoteca. En caso de subasta, la deuda de la primera hipoteca será liquidada primero con el producto de la venta, y solo el remanente, si lo hubiere, se destinará a satisfacer la segunda hipoteca.