Ámbito de aplicación y requisitos básicos
Artículo 2. Ámbito de aplicación
Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
- a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
- b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
- c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores.
Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
- a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
- b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
- c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización adscritos al edificio.
Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación
Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios (Ver Art. 17 Responsabilidad civil y Art. 19 Garantías):
- a) Relativos a la funcionalidad:
- a.1) Utilización: disposición y dimensiones de espacios y dotación de instalaciones.
- a.2) Accesibilidad: para personas con movilidad y comunicación reducidas.
- a.3) Acceso a servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información.
- a.4) Facilitación para el acceso de los servicios postales.
- b) Relativos a la seguridad:
- b.1) Seguridad estructural: resistencia mecánica y estabilidad.
- b.2) Seguridad en caso de incendio: evacuación, limitación de extensión y actuación de equipos de rescate.
- b.3) Seguridad de utilización: evitar riesgos de accidente.
- c) Relativos a la habitabilidad:
- c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente.
- c.2) Protección contra el ruido.
- c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico.
- c.4) Otros aspectos funcionales.
El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios.
Gestión del proceso edificatorio
Artículo 4. Proyecto
El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Debe justificar técnicamente las soluciones propuestas. En caso de proyectos parciales, se mantendrá la coordinación necesaria sin duplicidad de documentación ni honorarios.
Artículo 5. Licencias y autorizaciones administrativas
La construcción de edificios, la realización de las obras y su ocupación precisarán las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas conforme a la normativa aplicable.
Artículo 6. Recepción de la obra
Es el acto por el cual el constructor entrega la obra al promotor. Debe consignarse en un acta firmada que incluya las partes, fecha, coste final, declaración de recepción (con o sin reservas) y garantías. El promotor puede rechazar la recepción de forma motivada por escrito. Salvo pacto en contrario, la recepción tendrá lugar dentro de los 30 días siguientes a la terminación.
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada
Al finalizar, el director de obra facilitará al promotor el proyecto modificado, el acta de recepción, la relación de agentes y las instrucciones de uso y mantenimiento. Esta documentación constituye el Libro del Edificio, que será entregado a los usuarios finales.
Agentes de la edificación
Artículo 9. El promotor
Persona física o jurídica que decide y financia las obras. Sus obligaciones incluyen ostentar derechos sobre el solar, gestionar licencias, suscribir el acta de recepción, contratar seguros y entregar la documentación final.
Artículo 10. El proyectista
Agente que redacta el proyecto. Debe poseer la titulación habilitante (arquitecto, ingeniero, etc.) según el uso del edificio. Es responsable de redactar el proyecto conforme a la normativa y el contrato.
Artículo 11. El constructor
Asume el compromiso de ejecutar la obra. Debe designar un jefe de obra, asignar medios humanos y materiales, formalizar subcontrataciones y suscribir las garantías legales.
Artículo 12. El director de obra
Dirige el desarrollo técnico, estético, urbanístico y medioambiental de la obra. Verifica el replanteo, resuelve contingencias y suscribe el certificado final de obra.
Artículo 13. El director de la ejecución de la obra
Asume la dirección técnica de la ejecución material y el control de calidad. Verifica la recepción de productos y comprueba la correcta ejecución de los elementos constructivos.
Artículo 14. Entidades y laboratorios de control de calidad
Prestan asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, materiales y ejecución. Deben presentar declaración responsable y justificar su sistema de gestión de calidad.
Artículo 15. Suministradores de productos
Fabricantes, almacenistas o vendedores. Deben entregar productos conformes a las especificaciones, respondiendo de su origen y calidad, y facilitar instrucciones de uso.
Artículo 16. Propietarios y usuarios
Los propietarios deben conservar el edificio en buen estado. Los usuarios deben utilizarlo conforme a las instrucciones de mantenimiento.
Responsabilidades y garantías
Artículo 17. Responsabilidad civil
Los agentes responden frente a propietarios y terceros por daños materiales en los siguientes plazos desde la recepción:
- 10 años: Por vicios estructurales (cimentación, vigas, muros de carga).
- 3 años: Por vicios en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad.
- 1 año: Por vicios de ejecución en elementos de terminación o acabado (responsabilidad del constructor).
Artículo 19. Garantías
Se establecen seguros de daños materiales, seguros de caución o garantías financieras para cubrir los plazos de 1, 3 y 10 años mencionados anteriormente. La prima debe estar pagada en el momento de la recepción de la obra.