Excepciones a la Necesidad de Tradición
Existen además casos en que la tradición no es necesaria, por ejemplo, cuando el locatario le compra al locador el inmueble que ocupa, o cuando el propietario que vende una propiedad sigue detentándola por otro título, como sucedería si se transformara en locatario del nuevo dueño.
Concurrencia de Varios Acreedores
a) Bienes Muebles
El principio general otorga a la tradición y a la buena fe el carácter de supuestos necesarios que deben existir, incluso frente a cualquier título anterior, para que opere la constitución o transferencia de derechos reales sobre la cosa. Cuando la obligación sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o constituir derechos reales, y la cosa es mueble, si el deudor hiciera la tradición de ella a otro, el acreedor, aunque su título sea de fecha anterior, no tendrá derecho contra los poseedores de buena fe a título oneroso, sino solamente contra los de mala fe que han adquirido la cosa a título gratuito.
Por ejemplo, si vendí un reloj, el que lo compró, si obró de buena fe y se le hizo la tradición de la cosa, no puede ser molestado por ningún otro acreedor aunque exhiba un acuerdo sobre la venta del reloj a su favor. Debemos tener presente que la tradición hace referencia a la entrega efectiva y voluntaria de la cosa, y que la buena fe está presente en el espíritu del código y significa que el tercero debe ignorar que existía un compromiso anterior de entregar la cosa a otra persona.
En el caso de que la cosa mueble no hubiera sido entregada, debe ser preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Conviene aclarar que, si se trata de muebles registrables, es imprescindible su inscripción para que sea oponible a terceros.
Lo expuesto en los párrafos que anteceden fue consagrado por el art. 757 del CCyCN, al disponer que, si varios acreedores reclaman la misma cosa mueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:
- El que tiene emplazamiento registral precedente, si se trata de bienes muebles registrables.
- El que ha recibido la tradición, si fuese no registrable.
- En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
b) Bienes Inmuebles
Puede ocurrir que medie un contrato que obliga a realizar la transferencia del dominio o constituir derechos reales a favor de un tercero, pero no se haya operado la entrega efectiva. Si a otro se le ha hecho la tradición del inmueble, el acreedor no tendrá derecho sobre el tercero que hubiera ignorado la obligación precedente del deudor; pero sí contra los que, sabiéndola, hubieran tomado posesión de la cosa. Esta situación varía si el título hubiera sido inscripto en el Registro de la Propiedad.
Otro caso se presenta cuando la cosa inmueble no ha sido entregada a ninguno de los supuestos contratantes. Aquí aclara la situación el art. 756 del CCyCN, cuando expresa que “si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:
- El que tiene emplazamiento registral y tradición.
- El que ha recibido la tradición.
- El que tiene emplazamiento registral precedente.
- En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
Derechos del Acreedor Burlado Frente al Deudor
Si un acreedor no puede lograr el cumplimiento de la entrega de las cosas porque otro acreedor tiene preferencia por alguno de los motivos explicados, no tendrá ninguna acción contra el acreedor preferido, pero sí contra el deudor, a quien podrá exigir otra cosa equivalente más daños y perjuicios. Tal solución es la prevista en el art. 758 del CCyCN, al referirse al “Acreedor Frustrado”. Es decir, cuando el acreedor de buena fe no logra hacerse de la cosa, o bien si pese a ello sufre igualmente daños cuya causa es la inconducta del deudor o un tercero, es titular de la acción de daños y perjuicios, que se rige por lo dispuesto en las normas generales sobre la responsabilidad civil. En caso de ser posible, y de acuerdo a las circunstancias del caso, puede solicitar la indemnización en especie.
Obligaciones de Dar Cosas Ciertas para Restituirlas a su Dueño
En estos casos, la finalidad de la obligación es diferente; la entrega de la cosa aquí no se dirige a entregarlas para constituir un derecho real, sino para restituirlas a su dueño. De modo tal que el dueño de la cosa es el acreedor a su restitución. Podemos distinguir distintos supuestos según se trate de cosas muebles o inmuebles:
Cosas Muebles
- Si a un tercero se le ha efectuado la tradición de la cosa, el acreedor carece de acción contra ese tercero. Sin embargo, no debe olvidarse que la situación cambia si el bien en cuestión es registrable. El que compra un bien de esta naturaleza debe consultar al registro respectivo, pues de lo contrario habrá culpa de su parte.
- Si no se ha realizado la tradición a quien se le prometió el bien mediante la obligación de transferirle el dominio, este debe entregarse a su verdadero dueño. Esto lo regula el art. 760 del Código.
Cosas Inmuebles
El art. 761 establece que si la cosa fuere inmueble, el acreedor tendrá acción real contra terceros que sobre ella hubiesen aparentemente adquirido derechos reales, o que la tuvieren en su posesión por cualquier contrato hecho con el deudor. Es decir, el propietario tendrá acción contra el tercero al que se le transfirió el dominio del bien en lugar de restituirlo a su dueño; la acción que tendrá es la reivindicatoria (arts. 2252 y ss. del CCyCN).
Riesgos y Ventajas: Pérdida, Deterioro, Mejoras y Frutos
En este tema se trata de establecer a quién corresponden y a quién afectan las variaciones de la cosa cierta debida, entre el nacimiento de la obligación y su cumplimiento, que consiste en la entrega de la cosa.
Los RIESGOS significan el peligro de un daño, la pérdida o deterioro sufrido por la cosa. Las VENTAJAS son los aumentos, los frutos y las mejoras provenientes de la obra del hombre o de la naturaleza.
- RIESGOS ► Pérdida o Deterioro
- VENTAJAS ► Frutos y Mejoras
Definiciones Clave
- PÉRDIDA: Una cosa se considera perdida cuando ha sido destruida totalmente, cuando fue puesta fuera del comercio (por ejemplo, por expropiación), o cuando ha desaparecido ignorándose si aún existe (robo).
- DETERIORO: Rezzónico lo define como “todo desperfecto material de una cosa, susceptible de disminuir su valor pecuniario”.
- FRUTOS: Son los objetos que la cosa produce regularmente y periódicamente sin alterar su sustancia. Los frutos pueden ser naturales (producciones espontáneas de la naturaleza), industriales (derivan de la industria del hombre o del cultivo) y civiles (rentas que la cosa produce, como los intereses).
- MEJORA (art. 751 del CCyCN): Es cualquier modificación material que aumenta el valor de la cosa. Pueden ser naturales (independientes de la obra del hombre, ej.: aluvión) o artificiales (efectuadas por el hombre). A su vez, estas pueden ser:
- Necesarias: Aquellas que hacen a la conservación de la cosa (ej.: arreglo de humedad en las paredes).
- Útiles: Además de conservar la cosa, aprovechan a cualquier poseedor (ej.: instalación de gas natural en casa alquilada).
- Voluntarias o suntuarias: Aquellas que satisfacen solo el lujo o benefician solo a quien las efectuó (ej.: revestimiento de mármol en casa alquilada).
A- Pérdida o Deterioro (Riesgos)
El principio general en esta materia es que los riesgos de la cosa los debe soportar el propietario, rigiéndose por lo dispuesto sobre imposibilidad de cumplimiento con o sin culpa (art. 755 del CCyCN).
- Por tanto, si la cosa se perdió sin culpa del deudor, la obligación se extingue, sin que las partes se adeuden nada.
- Si la cosa se deterioró sin culpa, el acreedor dispondrá de una opción: recibir la cosa en el estado en que se encuentra, con disminución de su valor si estuviere pactado, o extinguir la obligación, sin que las partes se adeuden nada.
- En cambio, si la cosa se perdió con culpa del deudor, la obligación no se extingue, sino que se transforma en la de pagar daños y perjuicios (art. 955, segunda parte, del CCyCN).
- Si la cosa se deterioró con culpa del deudor, el acreedor podrá optar por recibir la cosa en el estado en que se encuentra y reclamar los daños y perjuicios, o rechazar la cosa y directamente reclamar daños y perjuicios.
B- Mejoras (Ventajas)
En las obligaciones de dar cosas ciertas para constituir o transferir derechos reales, el art. 752 del CCyCN resuelve la cuestión, estableciendo que la mejora natural autoriza al deudor a exigir del acreedor un mayor valor, y si el acreedor no se conformase, la obligación quedará disuelta sin responsabilidad para ninguno.
Respecto de las mejoras necesarias, indica el art. 753 del CCyCN que, por ser para la conservación de la cosa, el deudor está obligado a hacerlas, sin derecho a exigir su valor al acreedor.
Con relación a las útiles y a las de mero lujo, el mismo artículo establece que, si fueron hechas por el deudor, podrá retirarlas siempre que no deterioren la cosa, pero nunca exigir indemnización al acreedor.
C- Frutos (Ventajas)
Cuando se trata de transferir o constituir derechos reales, rige el art. 754 del CCyCN, que dispone que todos los frutos percibidos, naturales o civiles, antes de la tradición de la cosa, pertenecen al deudor; mas los frutos pendientes al día de la tradición pertenecen al acreedor.