- Que el suelo ajeno invadido con la construcción sea de superficie inferior al suelo propio en el que se asienta la construcción. En este caso, concurre este requisito. El suelo invadido es de menor extensión que el que ocupa la construcción en suelo propio.
- El suelo propio y ajeno ocupado por la construcción, y ésta constituya una unidad indivisible o inseparable. En este caso, también concurre este requisito ya que el hotel es un único edificio, es una unidad indivisible o inseparable.
- Que la parte de la construcción que invade suelo ajeno tenga más valor o importancia que el suelo invadido. Suelo invadido son 200 metros cuadrados a 500 euros el metro cuadrado, que representaría 100.000 euros. Y el coste de la construcción en suelo ajeno ha sido de 200.000 euros. En este caso, concurre este requisito.
- Que el constructor haya actuado de buena fe. En nuestro caso, porque desconoce dónde están situados los linderos entre su finca y la de su primo. Está en el error de que el hotel se ha construido íntegramente en su finca, probado mediante los documentos escritos en el registro del catastro. En relación a este requisito, nos tenemos que plantear si ha quedado desvirtuada la presunción de buena fe (art. 434 CC), quien la niega le corresponde la carga de la prueba, ha quedado desvirtuada por la existencia de un título catastral. Los títulos de la finca respectiva del demandante y demandado donde figura la extensión de las mismas entre los datos y extensión. Por tanto el haber consultado el catastro hubiera salido de ese error. El registro catastral produce los efectos de fe pública registral y por tanto quien no lo consulta no puede ampararse en un error excusable, actuando de mala fe, porque su comportamiento ha sido una negligencia. Según el TS, el registro catastral no determina el derecho de propiedad, por tanto no protege a quien figura en dicho registro como propietario de una finca, lo cual es lo que se desprende del art. 1 del RD 5 de Marzo de 2004 que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Se dice que el registro catastral es puramente administrativo, no produce efectos civiles; se trata de un registro que solo produce efectos en las relaciones entre los ciudadanos y las administraciones públicas, a los efectos principalmente fiscales. Es un registro que va dirigido a que la administración tenga conocimiento de quienes son los titulares de las fincas y de los datos de estas, con la finalidad de saber a quién tiene que dirigirse para devengar los impuestos sobre bienes inmuebles. No ha quedado disvirtuada la buena fe del demandado, el juez dicta sentencia aplicando la doctrina jurisprudencial de la cesión invertida, para el propietario del suelo invadido nacerá un derecho de crédito, y para el constructor que lo invade, la obligación de pagar el precio del suelo invadido y adquirirlo. Si el demandante puede probar que como consecuencia de la disminución de la cabida de su finca, el resto de la finca ha quedado desvalorizada, ha sufrida quebranto, también podrá exigir y estará obligado a pagarlo el construcción extra limitante, los daños y perjuicios que de ellos se deriven.
PRÁCTICA 6
- ¿Es válido el acuerdo de excluir a algunos comuneros del uso del garaje?
Los comuneros han decidido mediante acuerdo unánime que la planta baja se destine a garaje constituyendo sobre ella una subcomunidad. Acordando que esa subcomunidad se regiría por las normas de la comunidad de bienes o propiedad establecida en el Cc y por tanto no se regirán por las normas de la comunidad establecidas en las normas de propiedad horizontal, sin embargo surge un problema y es que todos los comuneros no tiene espacio suficiente para aparcar sus vehículos lo que significa que hay que excluir alguno de ellos del uso de la cosa común. Establecen mediante el acuerdo un pacto de indivisión de la cosa común. Si bien, el excluir algunos comuneros del uso de la cosa común se justifica y se condiciona a que se pueda proceder a hacer obras en la planta baja ampliándola y con ello poder satisfacer el interés en el uso de esa planta baja de todos los comuneros, podrían proceder a profundizar la planta baja construyendo un sótano, podrían si la planta baja tuviera una dimensión vertical suficiente para ello proceder a dividirla en dos plantas de cualquier manera que sea es que mientras no consiguen resolver el problema de falta de espacio para que todos los comuneros puedan disponer de una plaza de garaje han decidido que solo algunos puedan usarla y puedan disfrutar de una plaza de garaje en ella. El problema se plantea porque la licencia de obra para poder resolver ese problema es denegada por el ayuntamiento.
Sobre el uso de la cosa común en nuestro caso de la planta baja del edificio destinada a garaje y sometida en su régimen jurídico a las normas que regulan la copropiedad en el Cc se pronuncia el art. 394 del Cc, “cada participe podrá servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera…”. En principio, como regla general el uso de la cosa común queda sometido a la autonomía privada es decir, queda sometido al acuerdo de los comuneros, por tanto tiene carácter convencional. En su defecto, si no hay acuerdo de los comuneros como dice el precepto todos los comuneros pueden servirse de la cosa común, todos tienen derecho a usarla por tanto ese uso sería un uso solidario y ese uso se podría hacer íntegramente sobre la cosa común no solo en la parte que idealmente pueda corresponderle a su cuota de participación. En nuestro caso práctico ha existido un acuerdo sobre el uso de los bajos destinados a garaje que es la cosa común, acuerdo que como hemos indicado establece que algunos comuneros tendrán derecho a usar la cosa común excluyendo a otros en tanto no se resuelva el problema de espacio existente. Los acuerdos sobre el uso de la cosa común constituyen actos de administración y a los actos de administración de la cosa común se refiere el art. 398 Cc para tomar acuerdos que constituyan actos de administración de la cosa común según este precepto se precisa de acuerdo mayoritario pero no de personas, no es una democracia de individuos sino mayoría de cuotas de participación sería una mayoría económica. Ahora bien, estas decisiones o acuerdos sobre el uso de la cosa común se encuentran sometidos según el art. 394 a tres límites para que sean válidos esos acuerdos