Operaciones con Inmuebles: Consideraciones Fiscales
Inmuebles Ajenos
- Construcciones retribuidas mediante concesión de explotación
- Otros trabajos sobre inmueble ajeno
Inmuebles Propios
- Darlos en garantía
- Darlos en alquiler
- Leasing
- Otros (Fiestas, viviendas, uso rural, comercial, para el Estado inquilino)
- Construir sobre ellos
- Vía concesión de explotación
- Otros
- Transferir dominio
- Donando
- Por expropiación
- Otras transferencias:
- Obra sobre inmueble propio
- Otros
Tratamiento Fiscal de Inmuebles Ajenos
Cuando se trabaja sobre inmuebles ajenos, casi nunca se tiene un tratamiento diferencial, porque son servicios y, por lo general, están gravados al 21%. Simplemente, hay que tener en cuenta en los casos de «Otros»:
- Si es para vivienda, tanto la construcción o reparación tipo mejora, como los mantenimientos, estarán alcanzados al 10,5% (Art. 28).
- Si es para otro destino que no sea vivienda, las construcciones o mantenimientos estarán gravados al 21%.
Tratamiento Fiscal de Inmuebles Propios
Darlos en Garantía
Supone transferirlo de forma restringida, ya que está sujeto al cumplimiento de una garantía. Por ejemplo: hipoteca.
No hay transferencia de dominio. No está alcanzado tampoco en el objeto del IVA, salvo «obra sobre inmueble propio» cuando se lo considera bienes de cambio. Esto se debe a que la ley busca que las miles de transferencias de inmuebles (bienes de uso para la gente) no estén alcanzadas.
Darlos en Alquiler
Consideraciones Generales:
- Fiestas, reuniones y similares: gravado al 21%, sin importar el monto.
- Para vivienda, uso rural, Estado inquilino: exento, sin importar el monto.
- Otros usos comerciales: si son menores a $1500 estará exento; si es mayor a $1500 estará gravado al 21%.
Dentro de los «$1500», se incluye todo plus que se pague. Ejemplo: una «llave» de $24000 para 24 meses, se considerará un «plus» de $1000 por mes.
Leasing y Opción de Compra
En un contrato de alquiler con opción de compra (leasing), la opción constituye un valor residual (VR) del inmueble. Quien lo alquila debe analizar si en ese momento le conviene seguir alquilando o comprar el inmueble.
Mientras se esté alquilando, aún no se ha transferido el dominio. Es crucial determinar qué se alquila para establecer el tratamiento frente al IVA.
Llegado el momento de ejercer la opción de compra, recién se transfiere el dominio.
Por lo general, los leasing son para «otros usos comerciales» y, en esos casos, hay que analizar el monto: si es menor a $1500 estará exento, de lo contrario, gravado.
Art. 5 in fine: Simulación de Venta
Si se pacta de entrada un VR irrisorio, se sabe que se va a ejercer la opción de compra. De lo contrario, sería un actuar ilógico por parte del locador. Si desde el inicio se sabe que la operación de venta se va a realizar, se considera una venta desde el inicio. En este escenario, se debe analizar de qué tipo de venta se trata, y casi el único hecho imponible (HI) alcanzado será la «obra sobre inmueble propio».
¿Por qué se intenta «esconder» la venta? Porque el alquiler supone un pago fraccionado del IVA, lo que es más fácil de afrontar que pagar todo junto, como ocurriría en una venta.
Un verdadero leasing es aquel que prevé, para el momento de ejercer la opción, un VR de plaza o razonable.
Construir sobre Inmuebles Propios
Los inmuebles pueden construirse como bienes de uso o bienes de cambio, ya sea a través de terceros o por medios propios, y siempre tomando el Crédito Fiscal (CF).
Bienes de Uso
Se puede tomar el CF con la condición temporal que establece la ley (Art. 11, 3° párrafo): que se mantenga en uso al menos por 10 años. Si se vende antes, se debe reintegrar el CF (vía Débito Fiscal – DF). Se devuelve todo el CF, no en proporción a la vida útil (VU), porque la ley no establece que los 10 años sean VU, sino simplemente una restricción temporal.
Bienes de Cambio
Solo la construcción con fin de lucro (para «venta») define al sujeto como «Empresa Constructora». Esto implica realizar una mejora que va más allá de una simple reparación. La ley grava las obras que uno mismo construye (inmueble autoelaborado) con ánimo de lucro.
Obra sobre Inmueble Propio (OIP):
- Fin de lucro: Se demuestra al construir y tomando CF.
Art. 5 del Decreto Reglamentario (DR)
Si un inmueble permanece arrendado por 3 años (consecutivos o no), no hay DF especial por OIP. Sin embargo, habrá que devolver el CF mal tomado, porque se tomó pensando en vender (fin de lucro). Si se vende después de 3 años, el DR presume que no hubo dicho fin.
Análisis Conjunto: Art. 11, 3° párrafo de la Ley y Art. 5 del DR
Esta normativa se refiere tanto a bienes de uso como a bienes de cambio.
- Si se vende dentro de los 10 años y no generó DF, habrá reintegro de CF (un «seudo DF» menor al que resultaría de una venta).
- Según el Art. 5 del DR, que cita el caso especial de la OIP, su venta genera un DF especial por considerarlos bienes de cambio.
- Si se vende después de los 3 años, no genera DF (especial) pero se reintegra el CF.
- Si se vende después de los 10 años (integrando con el artículo anterior y considerándolo como bien de uso), no hay DF ni tampoco CF por reintegrar.
Obra sobre Inmueble Propio (OIP)
Lo «preexistente» (edificación, terreno) no está alcanzado. Solo la OIP (sinónimo de mejora) estará alcanzada y es lo que se debe segregar en la escritura de venta del inmueble. Esta mejora está sujeta a denuncia (obligatoriamente) al Fisco más cercano, generalmente la municipalidad o la Provincia.
En la proporción de esa mejora, habrá Hecho Imponible (HI) por OIP y, por lo tanto, Débito Fiscal (DF).
Se debe comparar la valuación que le atribuyan las partes con la valuación estatal/fiscal, que es el dato o porcentaje que se extrae de registros estatales (generalmente, el impuesto inmobiliario). Si no existe esta valuación, se toma el costo según el impuesto a las ganancias, que será el sucedáneo, ya que el contribuyente también puede «mentir» en lo que declara en ganancias.