Derecho de las cosas y derechos reales: propiedad, posesión y usucapión en el ordenamiento jurídico español

DERECHO DE LAS COSAS

Artículo 33 de la Constitución Española

Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Artículo 339 CC

Son bienes de dominio público los destinados al uso público, como los caminos, canales, ríos, torrentes, puertos y puentes construidos por el Estado, las riberas, playas, radas y otros análogos.

También son bienes de dominio público los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso común, y están destinados a algún servicio público o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas, fortalezas y demás obras de defensa del territorio, y las minas, mientras no se otorgue su concesión.

Artículo 340 CC

Todos los demás bienes pertenecientes al Estado, en que no concurran las circunstancias expresadas en el artículo anterior, tienen el carácter de propiedad privada.

Artículo 348 CC

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Artículo 349 CC

Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no procediere este requisito, los jueces ampararán y, en su caso, reinstaurarán en la posesión al expropiado.

Toda sociedad necesita organizar sus bienes económicos. En función del sistema político, económico y cultural, serán las autoridades quienes regularán esta organización. Deben tomarse decisiones sobre la titularidad de los bienes económicos y su uso.

De estas decisiones político-económicas debemos pasar a un soporte jurídico. Es necesario que una parte importante del ordenamiento jurídico (OJ) esté orientada a regularlo. Por tanto, en función del sistema político, económico y cultural “elegido” por una sociedad, el poder legislativo diseñará un concreto estatuto jurídico sobre los bienes económicos.

En nuestro ordenamiento jurídico, es el Derecho Civil Patrimonial el que se encarga de dar cuerpo al estatuto jurídico de los bienes económicos que hemos señalado. En el Derecho Civil patrimonial distinguimos dos campos:

• Derecho de obligaciones y contratos, que se encarga de la dinámica de los bienes económicos y servicios desde el punto de vista del tráfico económico.
• Derecho de las cosas, que lo regula desde un punto de vista estático de los bienes económicos.

La Constitución es, como norma fundamental, el exponente de la opción que nuestra sociedad ha realizado sobre la organización de los bienes económicos.

En el Código Civil tenemos multitud de normas que regulan estas bases; además contamos con numerosas leyes especiales que regulan diferentes campos en lo que respecta al derecho de las cosas.

Analizando el contenido del art. 33 de la Constitución Española, esta contiene por un lado un toque liberal, que abre las puertas a la propiedad privada. Pero, por otra parte, incorpora una dimensión de democracia social, al dibujar otros elementos en relación con la propiedad y cómo debe ser entendida. El contenido de la propiedad privada deberá fijarse en atención a su función social.

La Constitución no define qué es la propiedad privada, únicamente señala que la reconoce.

El Código Civil Francés de 1804 definía la propiedad privada como el derecho absoluto a disfrutar y disponer de las cosas. El Código Civil español de 1889, con una base liberal más templada, define la propiedad como el derecho a disfrutar y disponer de los bienes con los límites establecidos por la ley. Art. 348 I: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

En nuestro ordenamiento, tanto las leyes como los reglamentos pueden limitar el derecho a la propiedad privada, según la jurisprudencia y la doctrina.

En las últimas décadas se ha ido asentando una nueva teoría sobre la propiedad privada, señalando la tesis de que, en vez de un único concepto de propiedad, hay diferentes tipos de propiedad.

A pesar de reconocer la existencia de diferentes tipos de propiedad, cada uno con su estatuto y régimen jurídico, algunos autores señalan que puede extraerse un elemento común entre ellos: todos suponen una reserva de monopolio para explotar los beneficios que podemos obtener de los bienes, siendo el dueño persona física o jurídica.

El concepto de función social fue creado por la Iglesia Católica como medio para limitar la visión absoluta de la propiedad privada y para que prevaleciera el interés colectivo sobre el individual.

En un Estado social, el propietario no goza de una disposición absoluta de sus derechos si ésta daña los intereses colectivos y públicos.

El legislador tiene la capacidad de determinar cuál va a ser el fin económico de la propiedad privada; por tanto, siguiendo esa función social y siempre que el interés público así lo justifique, puede expropiar a su titular, abonándole el valor de su derecho en dinero (lo habitual) o sustituyéndolo por un bien de la misma calidad y especie (excepcional).

El sistema español de la propiedad, respecto de su diseño económico, se basa en la iniciativa privada, pero, excepcionalmente, el Estado, en base a la función social de la propiedad, tiene la facultad de limitarla, teniendo en cuenta la facultad expropiatoria de la que dispone.

Asimismo, la propiedad privada se refiere a los bienes privados, ya que el legislador señala claramente que sobre los bienes públicos no podrá crearse ninguna propiedad privada.

Al margen de la Constitución y del Código Civil, además tenemos multitud de leyes especiales surgidas para regular campos concretos y que debemos tener en cuenta para una visión amplia del derecho de las cosas.

Estas leyes especiales se hallan en el espacio del Derecho Privado y del Derecho Público: Ley y Reglamento Hipotecario; Ley del Suelo; Ley para la Renovación y Desarrollo Agrario; e infinitas leyes que las Comunidades Autónomas han dictado para el ámbito urbanístico.

No debemos olvidar que los cambios sociales y, sobre todo, los cambios económicos tienen una enorme influencia —y la tendrán en el futuro— en la regulación del derecho de las cosas.

El Derecho de los contratos tiene, actualmente, mayor importancia que el derecho de las cosas.

En el pasado, el poder jurídico y político estaba íntimamente ligado a la tierra y a su propiedad; los señores eran jueces y administradores de esas tierras, en una relación de vasallaje. Las titularidades aparecen clasificadas en numerosas ocasiones, y por eso surge, en la Edad Media, el desarrollo de los derechos reales.

En tiempos de la economía liberal y burguesa, el centro de gravedad se desplaza al capital; el valor de mercado prevalece en la base económica. Se impulsa la comercialización de la propiedad y ello conlleva la necesidad de reducir el peso de los derechos reales surgidos en el feudalismo, disminuyendo la importancia de la dimensión del derecho real sobre propiedad ajena.

Se erosionan las situaciones jurídico-reales y se amplían las relaciones obligacionales.

DERECHOS REALES

1. Concepto

El derecho real es el conjunto de poderes y facultades que una persona tiene sobre una cosa. La doctrina ofrece varias teorías sobre su concepto. La concepción clásica define el derecho real como el poder directo e inmediato que una persona o varias personas tienen sobre una cosa. Por tanto, se crea una relación especial entre el titular del derecho y la cosa.

El titular del derecho recibe directamente los beneficios que le otorga la cosa; no necesita de nadie más para ello. Cuando hablamos de un derecho de crédito, en cambio, el titular tiene el poder de recibir un beneficio de otra persona porque esa otra persona necesita dar, hacer o no hacer algo ante el titular.

Existen derechos reales que no confieren poder directo sobre la cosa, y derechos personales que pueden prever un poder parecido. No es del todo cierto que los derechos reales puedan ser vulnerados por cualquiera; por ejemplo, el derecho de hipoteca no puede ser vulnerado por cualquiera.

La teoría clásica compara el derecho real con el derecho de crédito y los diferencia en cuatro puntos:

• El derecho real confiere a su titular poder directo e inmediato sobre la cosa.
• El titular del derecho real no necesita la cooperación de otra persona para ejercer su derecho.
• El derecho real tiene eficacia erga omnes, es decir, puede oponerse frente a cualquiera.
• El derecho real puede ser vulnerado por cualquiera.

Hay teorías que niegan la diferencia absoluta entre derechos reales y derechos de crédito: algunos sostienen que el derecho real es, en cierto modo, un derecho de crédito, porque su ejercicio requiere la abstención o colaboración de terceros.

Otra teoría intermedia distingue dos esferas: la interna (capacidad inmediata o poder directo del titular) y la externa (comportamiento de abstención que deben observar los demás para no vulnerar el derecho).

2. Clasificación de los derechos reales

Plenos o limitados

Los derechos plenos están basados en la propiedad privada y en las concesiones de la propiedad pública: permiten al titular las facultades propias del derecho, dentro de los límites legales. Los derechos limitados son aquellos en que el titular no tiene todas las facultades: se producen en copropiedad, en derechos reales limitados o sobre una cosa perteneciente a un tercero.

La propiedad plena tiene tres poderes o facultades: uso, goce y disposición.

En relación al contenido del derecho real

El derecho de goce confiere la facultad de usar y disfrutar directamente de la cosa. Pueden ser permanentes o temporales. La propiedad es permanente; la copropiedad, el usufructo, el uso y el derecho de habitación suelen ser temporales.

Los derechos de renta son, por ejemplo, los censos.

Los derechos de adquisición preferente (tanteo, retracto, opción de compra) confieren prioridad para adquirir un derecho real en determinadas circunstancias.

Los derechos reales de garantía ofrecen a su titular la facultad de ejecutar la cosa gravada para satisfacer el crédito.

Creados por la ley o por la autonomía de la voluntad

Algunos derechos reales los crea la ley; otros se configuran por la autonomía de la voluntad, mediante actos jurídicos entre las partes.

Sobre bienes muebles o inmuebles

Las implicaciones legales difieren: publicidad, plazos de prescripción, formas de adquisición y pérdida, y normas de conflicto.

Típicos o atípicos

Los típicos están regulados por la ley; los atípicos no están regulados, aunque presenten características de derechos reales.

Lista cerrada o abierta (numerus clausus)

Quienes sostienen que la lista de derechos reales está cerrada defienden la concepción liberal de la propiedad: sólo pueden condicionarla derechos reales previstos y regulados por la ley. Esto proporciona seguridad y claridad en el tráfico jurídico.

Derechos de crédito y derechos reales: figuras intermedias

El objeto de los derechos reales son los bienes; el de los derechos de crédito, el comportamiento de las personas. Los derechos reales tienen efectos erga omnes (son absolutos); los derechos de crédito son relativos (sólo frente a sujetos concretos).

No pueden establecerse sobre el mismo objeto derechos reales de igual contenido o incompatibles; rige la regla prior tempore potior iure. Por otra parte, pueden existir múltiples derechos de crédito respecto de un mismo deudor y objeto.

La autonomía de la voluntad tiene un alcance más reducido en los derechos reales que en los de crédito, debido a su efecto erga omnes. Por eso surgen figuras intermedias:

• Ius ad rem: figura intermedia entre derecho personal y real (ej.: feudos, privilegios eclesiásticos). Los Códigos Civiles modernos suelen considerarla un derecho personal.
• Derechos in faciendo: plantean si puede un derecho real obtener efectividad por la prestación de un tercero. La mayoría de la doctrina los considera derechos reales.
• Obligaciones propter rem u ob rem: obligan a una persona a realizar una prestación vinculada a un derecho real que grava un bien. Estas obligaciones se cumplen a favor del titular del derecho real y sólo se extinguen con renuncia del derecho.

Derechos reales discutidos

El derecho de arrendamiento se ha venido definiendo como derecho de crédito; no obstante, por su fuerza frente a terceros, parte de la doctrina considera que algunos derechos de arrendamiento tienen naturaleza real.

El derecho de retención da al poseedor la facultad de retener la cosa hasta cobrar lo adeudado. Dado que tiene fuerza erga omnes en determinados casos, algunos autores lo consideran derecho real; sin embargo, el retenedor no puede usar, disfrutar ni disponer de la cosa retenida.

La opción de compra confiere la facultad de comprar la cosa en ciertas condiciones; hasta la ejecución es un derecho contractual, no confiere poder inmediato sobre la cosa ni erga omnes.

Los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) otorgan prioridad para adquirir una cosa cuando el propietario la enajena: el tanteo respeta el precio fijado por el vendedor; el retracto permite dejar sin efecto la venta realizada, en determinadas condiciones.

3. Estructura del derecho real

Sujetos

Los sujetos pueden ser personas físicas o jurídicas, salvo las excepciones legales (uso y habitación, que sólo pueden titular personas físicas). Si el usufructo está ligado a la vida del titular y el titular es persona jurídica, la ley limita su duración (p. ej., 30 años).

El titular puede ser uno o varios; en la copropiedad, cada uno tiene una participación. Las titularidades temporales pueden transmitirse o llamarse sucesivamente según las condiciones legales (art. 781 CC y ss.).

Objeto

Son objetos de derechos reales los bienes y cosas susceptibles de apropiación. El Código Civil distingue entre muebles e inmuebles (art. 334 CC). El régimen varía en capacidad para disponer, forma de transmisión, plazos de usucapión y sistemas de publicidad.

Otra distinción es la de bienes materiales e inmateriales; las implicaciones jurídicas se regulan en normas especiales.

4. Contenido básico de los derechos reales (pregunta examen)

El derecho real asigna a su titular un conjunto de facultades o poderes. Entre las facultades incluidas en todo derecho real destacan:

• Poder directo sobre el objeto: el titular recibe directamente los beneficios del objeto sin ayuda de terceros, aunque su ejercicio está condicionado por la naturaleza del derecho (ej.: usufructuario vs. titular hipotecario).
• Poder defensivo:
  • Aspecto preventivo: facultad para organizar la cosa y evitar la intervención de terceros (acción posesoria preventiva).
  • Aspecto represivo: herramientas jurídicas y procesales para poner fin a la vulneración del derecho.
• Oponibilidad erga omnes: el derecho es exigible frente a todos los terceros.
• Poder de persecución: facultad de recuperar el objeto cuando ha sido sustraído; incluye acción de declaración, acción de reclamación y, en su caso, acción confesoria.
• Poder de disposición: capacidad de enajenar, donar, transmitir, limitar o renunciar al derecho real.
• Prioridad: regla general de incompatibilidad de derechos reales idénticos; aplica prior tempore potior iure y otros principios de prelación.

6. Disposiciones libres

El Código Civil regula las prohibiciones de disposición en relación con las disposiciones hechas a título gratuito (donaciones inter vivos y mortis causa). En la regulación de las donaciones, al hablar de reversión en el artículo 641, remite a la regulación de la herencia y, específicamente, al efecto jurídico de la sustitución fideicomisaria.

El Código Civil regula la sustitución fideicomisaria en los artículos 781 y siguientes: las sustituciones fideicomisarias en virtud de las cuales se encarga al heredero conservar y transmitir a un tercero todo o parte de la herencia serán válidas y surtirán efecto siempre que no pasen del segundo grado.

Parece que el testador da un encargo al heredero, pero no es una cesión, pues las dos personas llamadas a heredar en la sustitución fideicomisaria son herederos del testador, y el segundo llamado recibirá la propiedad del causante y no del primero llamado.

A través de la sustitución fideicomisaria, el causante forma una cadena con los herederos o legatarios. Hace un llamado diverso: todos serán sus herederos si aceptan el llamamiento, pero no al mismo tiempo. Cada heredero tendrá su propio momento para disfrutar de estas propiedades hasta que el último heredero tome el relevo. Esta sustitución requiere los siguientes requisitos:

• Múltiples llamadas por parte del causante. El testador cita a dos o más personas; todos serán herederos si aceptan la citación. El primer sucesor será el fiduciario y el último, el fideicomisario.
• Expresa configuración: la sustitución deberá establecerse expresamente; no se presume. La disposición debe ser clara, porque la presunción favorece la llamada simultánea y no la sucesiva. Principio in dubium contra fideicommissum.
• No es preciso determinar desde el principio los nombres de todos los herederos; basta un modo claro de distinguirlos.
• El primer heredero tiene, salvo disposición en contrario, la carga de conservar la herencia o legado para transmitirlo al siguiente; en principio, el fiduciario no puede disponer libremente de la herencia destinada al fideicomisario.
• Existirá un período o condición para la transición entre fiduciario y fiduciario sucesor.

Limitaciones subjetivas y temporales:

• Si al abrirse la herencia (momento de la muerte del testador) los llamados estaban vivos, la sustitución fideicomisaria será válida sin limitación.
• Si no estaban vivos, se impone el límite: la sustitución no puede pasar más allá del segundo nivel. La jurisprudencia admite dos convocatorias en nombre de personas no vivas, excluyendo al primero llamado; llamamientos que excedan los límites serán nulos de pleno derecho.

8. Daño al derecho real

Cuando se daña un derecho real, surge un conflicto entre el titular y el tercero que causó el daño. El tercero interfiere en la capacidad del titular para ejercer su derecho y ello conlleva consecuencias jurídicas.

El daño puede ser de dos tipos:

• Daño de hecho: el tercero priva al dueño de la posesión de la cosa, sin negar la propiedad (acción posesoria).
• Daño legal: se cuestiona o niega la propiedad (acciones reales).

Las acciones reales principales son:

• Acciones declarativas:
  • Acción confesoria: que el juez reconozca la existencia del derecho del titular frente a quien lo niega.
  • Acción negatoria: que el juez declare que el derecho del titular no pertenece a otro.
• Acción petitoria: pedir al juez la reparación del daño con la finalidad de recuperar lo que corresponde al titular.

POSESIÓN

1. Posesión

La posesión es la facultad de hecho o poder que alguien tiene sobre una cosa e incluye las conductas involucradas en el ejercicio del derecho. El poseedor no siempre es el titular del derecho. El ordenamiento jurídico protege la posesión, es decir, prevé consecuencias jurídicas por el ejercicio aparente del derecho sin examinar inmediatamente la titularidad. Los artículos 430 a 466 del Código Civil regulan la posesión, partiendo de la suposición de que quien ejerce la posesión la ostenta a título de propietario.

Artículos relevantes:

• Art. 441 CC: No puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista poseedor que se oponga; quien cree tener derecho a privar a otro de la tenencia debe solicitar auxilio de la Autoridad competente.
• Art. 446 CC: Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y si fuere inquietado deberá ser amparado o restituido por los medios procesales establecidos.

De estas disposiciones se derivan dos consecuencias:

• El poseedor, aunque no sea titular del derecho, recibe protección del ordenamiento jurídico por la apariencia de poder sobre la cosa.
• El titular que sufra un ataque puede ejercitar las acciones posesorias para defender, mantener o recuperar su posesión.

La posesión ofrece legitimación por la confianza creada ante terceros. Según el art. 464 I CC, si un poseedor dispone de una cosa mueble, el tercero de buena fe la adquirirá, pudiendo el verdadero propietario perder la propiedad. Con el tiempo, el poseedor puede adquirir la propiedad mediante la usucapión.

2. Clases de posesión

Posesión natural y posesión civil

La posesión natural es la tenencia física de una cosa. La posesión civil añade el ánimo de poseerla como propia (animus). Savigny distinguió los elementos corpus (posesión física) y animus (intención de poseer).

En concepto de dueño o en concepto de no dueño

El poseedor en concepto de dueño actúa como si fuera propietario ante terceros. El poseedor en concepto de no dueño reconoce la existencia de otro titular (ej.: inquilino, usufructuario).

Posesión inmediata y mediata

Ambas pueden coexistir: el poseedor mediato posee a través del poseedor inmediato (ej.: arrendador/arrendatario). Ambos tienen acciones posesorias adecuadas.

Ejercer la posesión directamente o por medio de otro

La posesión puede ejercerse personalmente o mediante representante. El representante actúa como administrador y no es poseedor en sentido estricto.

Posesión de buena fe y de mala fe

La buena fe permite adquirir frutos, ser indemnizado por gastos y reducir plazos de usucapión. Un poseedor de buena fe cree legítimamente que ejerce el derecho. La buena fe puede convertirse en mala fe si cesa la ignorancia.

Posesión justa e injusta

La posesión adquirida por violencia o clandestinidad es injusta y no adquiere protección inmediata. La posesión debe ser pública y pacífica para ser justa. Si el poseedor injusto mantiene la posesión durante un año sin que el anterior la reivindique, su situación puede consolidarse y obtener protección.

3. El objeto de la posesión

Según el art. 437 CC, sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos susceptibles de apropiación.

Posesión de las cosas

Las cosas objeto de posesión deben ser accesibles material y jurídicamente: existir, ser corpóreas y estar en el tráfico jurídico. Si no, no producirán los efectos legales de la posesión.

• Bienes muebles: mayor facilidad de posesión, transmisión por ocupación, plazos de usucapión más cortos.
• Bienes incorporales: la posesión material no se aplica; en ciertos casos la posesión se hace a través de soportes materiales o títulos.

Posesión de derechos

La posesión de derechos suele referirse a la posesión de derechos reales limitados distintos de la propiedad. No todos los derechos reales limitados son aptos para ser objeto de posesión.

4. Dinámica de la posesión

Adquisición de la posesión

La posesión puede adquirirse por actos materiales (ocupación, traditio) o por actos jurídicos que cumplan formalidades. Formas de adquirir la posesión incluyen:

• Ocupación material de la cosa.
• Traditio (entrega) por el anterior poseedor.
• Adquisición de bienes muebles contenidos en un inmueble por quien posee el inmueble.
• Traditio simbólica.
• Traslado de animales de criadero.
• Actos jurídicos y normas legales (posesión hereditaria, traditio ficta, resoluciones judiciales).

Conservación de la posesión

Principio de conservación: una vez adquirida, se presume que la posesión se conserva (presunción iuris tantum). El poseedor mantiene la posesión en el mismo concepto (propietario sigue siendo propietario; inquilino sigue siendo inquilino).

La posesión puede revertirse mediante actos jurídicos claros: traditio brevi manu (lo que se tenía por otro concepto pasa a tenerse como propietario) o constitutum possessorium (el propietario transfiere pero continúa en posesión por otro concepto).

Pérdida de la posesión

Art. 460 CC enumera las causas:

• Abandono de la cosa.
• Transferencia gratuita a otro (donación, etc.).
• Desaparición, pérdida o exclusión del comercio.
• Adquisición por otro que conserva la posesión al menos un año; el anterior tiene un año para interponer acciones.

Protección de la posesión

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión y, si fuere inquietado, a ser amparado o restituido por los medios procesales. El uso de la fuerza está prohibido; la protección se obtiene mediante los tribunales.

Medios procesales tradicionales (LEC 1881):

• Interdicto de recuperación de la posesión.
• Interdicto de retención de la posesión.

Con la LEC vigente, el poseedor debe acudir al juicio verbal sumario para ejercer las acciones posesorias. La doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo reconocen la persistencia de la denominada acción publiciana como medio para resolver la competencia entre dos posesiones, decidiendo quién tiene mejor derecho posesorio sin determinar la propiedad definitiva.

Legitimación activa

El art. 446 CC confiere a todo poseedor derecho a proteger judicialmente la posesión. La legitimación incluye incluso a quien haya adquirido la posesión por la fuerza: la protección judicial se aplica por igual en materia posesorias. Los poseedores inmediatos y mediatos tienen legitimación activa frente a ataques de terceros y entre ellos.

Legitimación pasiva

La acción se dirige contra quien provocó el ataque y contra quien dio órdenes al agresor; el agresor y quienes hayan creado la nueva posesión pueden ser demandados.

Liquidación de la posesión

La liquidación consiste en hacer cuentas entre el anterior y el nuevo poseedor: valoración y pago de frutos, gastos y mejoras para dejar limpia la transferencia posesorias.

Consecuencias según buena o mala fe

Poseedor de buena fe

El poseedor de buena fe se apropia de los frutos percibidos mientras la posesión no sea interrumpida legalmente. Los frutos naturales e industriales se consideran percibidos desde que se alzan o separan; los frutos civiles se consideran producidos por días. El derecho del primer poseedor se entenderá extinguido cuando el juez cite al poseedor o, por el acto de conciliación, se interponga demanda en plazo.

Poseedor de mala fe

El poseedor de mala fe debe abonar los frutos percibidos y los que el legítimo poseedor hubiera podido percibir (art. 455 CC). En relación con los gastos:

• Gastos necesarios: se abonan a todo poseedor (buena o mala fe); solo el de buena fe podrá retener la cosa hasta el pago.
• Gastos útiles: mejoras; se pagan solo al poseedor de buena fe, con derecho de retención.
• Gastos de lujo: no se abonan; el poseedor puede retirar las mejoras suntuarias siempre que no dañen la cosa (ius tollendi).

Responsabilidad por daños o pérdida

Art. 457 CC: el poseedor de buena fe no responde del deterioro o pérdida, salvo dolo. El poseedor de mala fe responde en todo caso. Si el poseedor de buena fe actúa con dolo, responderá del daño y deberá restituir el enriquecimiento indebido.

DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES

1. Adquisición y transmisión de los derechos reales

Las reglas fundamentales se sitúan en el derecho de propiedad. Para derechos reales sobre inmuebles la normativa registral y del Registro de la Propiedad ha sufrido numerosas modificaciones.

El Código Civil, en el Libro III, trata los modos de adquirir la propiedad: por la ley, por donación, por sucesión testada o intestada, por contratos con tradición y por prescripción (usucapión). Los mecanismos pueden ser originarios (adquieren sin referencia a un anterior titular) o derivativos (se recibe lo que tenía el anterior titular, con cargas y condiciones).

La ocupación es un modo originario (res nullius o res derelictae). Los derechos reales limitados no suelen adquirirse por ocupación; requieren la participación del propietario.

La herencia mortis causa es una forma derivativa: los herederos se subrogan en bienes, derechos y obligaciones del causante.

La ley crea ocasionalmente derechos reales (servidumbres, etc.). La donación puede considerarse acto jurídico o contrato; en todo caso, es forma derivativa. La tradición (entrega) suele ser necesaria en contratos que transfieren derechos reales.

La usucapión está ligada a la posesión y puede considerarse un modo originario de adquirir la propiedad.

2. Ocupación

Los arts. 610-617 CC regulan la ocupación: se adquieren los bienes apropiables sin dueño (animales de caza, pesca, tesoros ocultos, cosas muebles abandonadas).

La ocupación exige que los bienes estén en el tráfico jurídico y sean lícitos. Requiere la toma material y la voluntad de hacerla propia. Menores e incapaces pueden ocupar si comprenden y quieren; para ejercer el derecho necesitarán representantes.

Distinguir entre cosas perdidas y cosas abandonadas: en el hallazgo debe aplicarse la regla del hallazgo (devolver al dueño o al alcalde), no la de ocupación.

El hallador podrá ser propietario por ocupación tras el plazo del art. 615 CC si no comparece el propietario; si aparece, deberá abonar un premio (décima parte, con reglas de cuantía para valores altos). El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno, aunque en ciertos supuestos la mitad se aplica al descubridor; el Estado puede adquirir efectos de interés científico por su justo precio (art. 351 CC).

3. Bienes inmuebles

La Ley de Bienes del Estado de 15 de abril de 1964 aclara que solo los bienes muebles pueden adquirirse por ocupación. Los inmuebles sin dueño conocido corresponden al Estado, salvo que un tercero los adquiera por usucapión.

4. Accesión

4.1 Concepto

El art. 353 CC considera la accesión como medio para adquirir la propiedad: la propiedad de los bienes por accesión a todo lo que ellos produzcan o a lo que se les una o incorpore, natural o artificialmente. El principio general es accessorium sequitur principale: la cosa accesoria sigue a la principal.

4.2 Clases

Accesión fluvial

Los arts. 366 y ss. CC regulan fenómenos naturales del curso de los ríos y sus efectos:

• Aluvión: acrecentamiento paulatino por sedimentación; pertenece a los dueños de las heredades ribereñas.
• Avulsión: separación violenta y traslado de terreno por la corriente.
• Cambio de curso:
  • Curso abandonado: pertenece a los dueños ribereños en la longitud correspondiente.
  • Nuevo curso en río navegable: entra en el dominio público; el dueño recupera si vuelve a secarse.
  • División del curso: el dueño conserva su propiedad si queda aislada.
• Creación de una isla: islas en el mar o ríos navegables pertenecen al Estado; islas en ríos no navegables pertenecen a los dueños de las márgenes más cercanas (o se dividen longitudinalmente si están en medio del río).

4.3 Principios generales

Si dos propietarios poseen cosas que se unen, debe identificarse la cosa principal; el propietario de la principal adquiere la accesoria indemnizando el valor al anterior dueño. Si la mezcla fue por voluntad de los dueños o por accidente y no son separables sin detrimento, cada uno adquiere un derecho proporcional al valor aportado.

En bienes inmuebles, lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos pertenece al dueño del terreno, con sujeción a los artículos correspondientes; la tierra prima sobre lo edificado salvo hipótesis de accesión inversa si la construcción excede el valor del terreno.

Accesión en bienes inmuebles

Si se construye, planta o siembra en terreno ajeno:

• Tierra y materiales ajenos: art. 365 CC: el dueño de los materiales puede recuperarlos si pueden separarse sin daño; si el constructor actuó de mala fe, el dueño del terreno puede exigir demolición y reparación.
• Tierra ajena y materiales propios: art. 361 CC: si el que construyó actuó de buena fe, el dueño del terreno puede adquirir la obra indemnizando o exigir el pago del precio del terreno. Si hubo mala fe del constructor, pierde lo edificado sin indemnización (art. 362 CC) y el dueño del terreno puede desmantelar la obra (art. 363 CC). Si ambos procedieron de mala fe, se aplican las reglas del art. 364 CC.
• Accesión invertida (edificación extralimitada): cuando lo edificado se considera principal por su valor, el titular del edificio puede llegar a adquirir la propiedad del terreno (aplicación de accessorium sequitur principale invertida).

Accesión en bienes muebles

Arts. 375-383 CC: la accesión en muebles es subsidiaria y se aplica cuando no hay pacto. Formas:

• Unión: si se unen dos muebles formando uno nuevo, el propietario de la principal adquiere la accesoria indemnizando su valor; si pueden separarse sin detrimento, pueden exigir separación.
• Mezcla: si no son separables sin detrimento (aleación), se atribuye a cada propietario un derecho proporcional al valor aportado; si la mezcla fue por mala fe de uno, pierde su parte y responde por daños.
• Especificación: creación de una obra nueva con materia ajena. Si la obra es de buena fe, el autor hará suya la obra indemnizando la materia; si la materia es más valiosa, el dueño podrá quedarse con la obra indemnizando el autor. Si hubo mala fe, el dueño de la materia puede quedarse con la obra sin pagar o exigir indemnización.

5. Usucapión

Art. 609 CC: por prescripción se adquieren el dominio y demás derechos reales en la forma y condiciones que determine la ley. La usucapión convierte la posesión continuada en título de adquisición de la propiedad o de otros derechos reales si concurren los requisitos legales.

Dos enfoques doctrinales sobre su función:

• Punto de vista subjetivo: sanciona la negligencia o abandono del titular.
• Punto de vista objetivo (mayoritario): responde a la seguridad del tráfico jurídico, evitando pretensiones obsoletas.

5.1 Clases

• Usucapión ordinaria: exige buena fe y justo título; plazos menores.
• Usucapión extraordinaria: sin necesidad de título ni buena fe; plazos mayores.
• Bienes muebles e inmuebles: plazos más cortos para muebles que para inmuebles.

5.2 Ámbito

Ámbito subjetivo

Pueden usucapir las personas con capacidad para adquirir por los demás modos legítimos. Art. 1.933 CC: la prescripción ganada por un copropietario aprovecha a los demás si poseyó en nombre de la comunidad. Art. 1.934 CC: la prescripción produce efectos a favor y en contra de la herencia antes de ser aceptada, durante el tiempo para inventario y deliberación.

Ámbito objetivo

Se pueden adquirir por usucapión bienes y otros derechos reales. El legislador expresa que el usufructo, uso, habitación y servidumbres pueden prescribir; la doctrina admite superficie y censo enfitéutico; la hipoteca no puede usucapirse por su naturaleza y por su obligación registral.

No son susceptibles de usucapión los bienes fuera del comercio (bienes del dominio público no excluidos del uso público) y títulos nobiliarios, salvo reglas especiales (usos prolongados).

5.3 Requisitos legales

Requisitos: posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. La posesión puede interrumpirse naturalmente (pérdida, transmisión, renuncia voluntaria, exclusión del comercio) o civilmente (citación judicial al usucapiente). El acto de conciliación produce interrupción si en dos meses se interpone demanda sobre posesión o dominio.

5.4 Justo título

En la usucapión ordinaria el poseedor necesita un justo título: debe ser suficiente, cierto y válido; no se presume y debe probarse.

5.5 Buena fe

La buena fe es la creencia de que el cedente transmitió la titularidad. Se presume la buena fe; corresponde a quien se opone probar la mala fe.

5.6 Plazos

Usucapión ordinaria:

• Bienes inmuebles: 10 años entre presentes; 20 años entre ausentes (con buena fe y justo título).
• Bienes muebles: 3 años (art. 1955 CC) con buena fe.

Usucapión extraordinaria:

• Bienes inmuebles: 30 años sin necesidad de título ni buena fe.
• Bienes muebles: 6 años sin requisitos adicionales.

Reglas de cómputo: el poseedor actual puede unir su tiempo al de su causante; se presume continuidad del poseedor salvo prueba en contrario; el día inicial se cuenta entero y el último debe cumplirse íntegramente.

5.7 Efectos

Si concurren los requisitos y el plazo, el poseedor adquiere la propiedad. El juez no lo aplicará de oficio; corresponde al interesado alegarlo frente a terceros. La prescripción ganada puede renunciarse, pero no impide la prescripción futura. Acreedores y terceros interesados pueden invocar la prescripción pese a renuncia del deudor.

5.8 Usucapión liberatoria

Cuando el poseedor primario adquiere la propiedad y consolida su titularidad frente a otros derechos reales, estos últimos caducan o se consolidan extinguiéndose como cargas. En la usucapión ordinaria, el título adquirido puede resultar «libre» de gravámenes si no constaban en el título.

6. Contratos que exigen la traditio

La teoría comparada distingue tres modelos de transmisión de derechos:

• Teoría del título y modo: se requieren título (negocio jurídico) y modo (traditio) para la transmisión.
• Teoría basada en el consentimiento: la transmisión se consuma con el acuerdo entre las partes (proceso de espiritualización de la tradición).
• Teoría del acuerdo abstracto: la tradición con el acuerdo de las partes basta para la transmisión, sin necesidad de identificar la causa.

6.1 El sistema de traslación en el ordenamiento español

El sistema español se basa en la teoría del título y el modo: el contrato es título; la tradición es el modo. La Ley Hipotecaria histórica adopta esta distinción y requiere tradición para nacer los derechos reales.

Formas de traditio:

• Traditio real: entrega material de la cosa.
• Traditio simbólica: entrega de un signo que simboliza la transmisión (llaves, títulos).
• Consentimiento de las partes: acuerdo cuando la cosa no puede trasladarse en el acto.
• Otorgamiento en escritura pública: la escritura pública puede equivaler a la entrega si de ella resulta así.
• Traditio de bienes incorporales: transmisión de títulos o puesta a disposición del adquirente de lo necesario para ejercer el derecho (arts. 1.462 y 1.464 CC).

El adquirente no obtiene el derecho real hasta que concurren título y modo. Si el título es inválido, la transmisión no otorga propiedad. No obstante, la buena fe del tercero adquirente y las reglas de adquisición a non domino pueden proteger la transmisión posterior.

7. Adquisiciones a non domino

La regla nemo plus iuris evita que quien no tenga derecho lo transmita; sin embargo, la legislación contempla excepciones para proteger adquirentes de buena fe y onerosos. Requisitos:

• La persona no titular transmite un derecho que no le corresponde.
• La transmisión es onerosa (se paga).
• El adquirente es de buena fe (subjetiva y objetivamente).

Aplicaciones:

• Bienes muebles: art. 464 CC: la posesión de buena fe equivale al título; el propietario podrá reivindicar la cosa salvo excepciones (venta pública, mercados, empeños autorizados) y con reembolso del precio pagado en ciertos casos.
• Bienes inmuebles: art. 34 LH: el tercero adquiere si inscribe su derecho y aparece como titular en el Registro con facultades para transmitirlo; la buena fe se presume mientras no se pruebe conocimiento de la inexactitud registral.

7.1 Extinción de los derechos reales

Los derechos reales se extinguen por:

• Pérdida de la cosa (total).
• Consolidación (propietario adquiere un derecho real limitado sobre cosa que ya le pertenece).
• Renuncia y abandono (acto unilateral de disposición).
• Revocación (ej.: donación revocada en los supuestos legales).
• Expropiación por la Administración en interés público.

COMUNIDAD DE BIENES

Hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas. A falta de contrato o disposiciones especiales, se rige por las prescripciones de este Título (arts. 392 y ss. CC). Un derecho real puede pertenecer a varias personas simultáneamente. En la comunidad rigen las reglas del Código Civil, salvo pacto en contrario entre los copropietarios.

Existen dos modelos históricos:

• Comunidad romana: da importancia al individuo; la comunidad es situación temporal; existen cuotas para cada copropietario.
• Comunidad germánica: otorga primacía al colectivo; la comunidad se considera permanente; la gestión es conjunta y limitada para los individuos.

En el ordenamiento español predomina la comunidad romana, con cuotas individuales y libertad para instar la división.

1. Principios rectores

Autonomía privada

La comunidad se rige por los acuerdos entre los copartícipes, dentro de las normas imperativas. El art. 392 CC permite sustituir las prescripciones legales por pacto entre partícipes.

Principio de proporcionalidad

Cada partícipe participa en ganancias y pérdidas según su cuota. A falta de prueba, se presumen cuotas iguales.

Principio democrático

En la administración prevalecen los acuerdos de la mayoría de las cuotas (art. 398 CC). Si no hay mayoría o el acuerdo perjudica gravemente a los intereses comunes, el juez podrá intervenir y, si procede, nombrar administrador.

Libertad individual

Cada miembro conserva la libertad de pedir la disolución de la comunidad y la distribución de bienes en cualquier momento, y puede renunciar a su cuota, quedando liberado de las obligaciones respectivas.

2. Régimen jurídico

Uso y disfrute

Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjudicar la comunidad ni los derechos de los demás. En conflictos prevalecerán las reglas pactadas o, en su defecto, la mayoría según las cuotas.

Administración

La administración corresponde a la mayoría de las cuotas salvo pacto en contrario. La intervención judicial es subsidiaria cuando no hay acuerdo o cuando el acuerdo perjudique gravemente la comunidad.

Conservación y mejoras

• Gastos de conservación: cada copropietario debe contribuir proporcionalmente; quien adelante pagos puede exigir su parte.
• Mejoras: las útiles requieren la aprobación de la mayoría; las lujosas requieren unanimidad (art. 397 CC).
• Defensa judicial: la jurisprudencia reconoce a cada copropietario la facultad de defender los intereses comunes, aunque la legitimación para actos concretos puede depender de la representación o acuerdo.

Posesión

La posesión de la cosa común por parte de cada copropietario se entiende referida a su cuota (arts. 445.1 y 450 CC). La interrupción de la posesión del todo o parte perjudica por igual a todos.

Modificación

Las modificaciones estructurales del inmueble requieren unanimidad (art. 397 CC) y cambios de destino pueden exigir consentimiento unánime.

Disposición

Cada condueño tiene plena propiedad sobre su cuota y puede enajenarla, cederla o hipotecarla, salvo limitaciones por pactos. Los efectos frente a los demás copropietarios están limitados a la porción que le corresponda en la división futura.

3. Extinción de la comunidad de bienes. Reparto del patrimonio común

La comunidad se extingue por las causas generales de extinción de derechos reales: consolidación, pérdida de los bienes, renuncia de todos los miembros, expropiación o división. La división implica adjudicar a cada partícipe bienes o su valor en efectivo según la cuota. Cualquiera de los comuneros puede pedir la partición en cualquier momento; la acción no prescribe entre coherederos o condueños (art. 1965 CC).

Los copropietarios pueden mantener la indivisión mediante convenio por un plazo máximo de 10 años (pactos superiores son nulos en exceso). La división puede hacerse por acuerdo, árbitros o amigables componedores; si resulta inservible la división, se puede declarar la venta y reparto del precio. Tras la partición, cada socio recibe la propiedad exclusiva del lote adjudicado. Los derechos de terceros (hipoteca, servidumbres) no se extinguen por la partición; conservarán su fuerza sobre los bienes adjudicados.

Fin del documento (texto corregido y organizado).