1. La Propiedad y los Derechos Reales
El derecho de propiedad es un derecho directo e inmediato sobre un objeto o un bien, que atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo sin más limitaciones que las impuestas por la ley. Es el derecho real por excelencia, en contraposición a los derechos de crédito u obligación.
La propiedad supone:
- Poder ser ejercido frente a todas las demás personas: Implica un deber general de respeto. El propietario hace respetar su poder sobre la cosa.
- Poder directo e inmediato: El titular no necesita de nadie para obtener los provechos o utilidades que pueda conseguir de dicha cosa.
Otros Derechos Reales Típicos
Además de la propiedad, existen otros derechos reales limitados como el usufructo, el derecho de uso y el derecho de habitación. Todos deben estar documentados y sus condiciones y características pueden ser alteradas, aunque no son permanentes.
Elementos de los Derechos Reales
- Poder atribuido a una persona: El sujeto que tendrá el uso, disfrute y disposición de la cosa.
- Relación de poder inmediato: No se necesita la intervención de otra persona.
- Recae sobre una cosa: Ya sea mueble o inmueble.
- Impone el deber a terceros de no intervenir: Esto se denomina eficacia erga omnes o eficacia general. El propietario o titular persigue y busca la cosa donde esté, o reclama su poder frente a quienquiera que la detente.
Esta facultad hace referencia a las acciones reales, que poseen una duración especial, pudiendo llegar hasta los 30 años en el caso de bienes inmuebles.
Acciones Reales Más Conocidas
- Acción Reivindicatoria: Permite al dueño, ante la autoridad judicial, pretender la recuperación material de la cosa que se encuentra en poder de un tercero sin derecho a poseerla.
- Acción Declarativa de Dominio: Busca obtener una declaración o reconocimiento judicial de que quien la ejercita es verdaderamente el dueño, respaldado por un título. Se ejercita normalmente contra quien niega el derecho de propiedad.
- Acción Negatoria: Niega la existencia de cargas o gravámenes sobre la cosa.
Características de la Propiedad
La propiedad es un derecho:
- Absoluto: Otorga el máximo poder sobre la cosa.
- Exclusivo: Permite excluir a terceros de su uso y disfrute.
- Perfecto: No está sujeto a condiciones resolutorias.
- Perpetuo: No se extingue por el no uso, aunque puede perderse por usucapión de un tercero.
Clases de Propiedad
- Por sujeto: Pública, privada, individual, etc.
- Por naturaleza: Propiedad mueble e inmueble.
- Por objeto: Propiedades de bienes destinados al consumo, de producción, etc.
2. Modos de Adquirir la Propiedad
a) Adquisición Originaria
La adquisición originaria se produce cuando el derecho real nace sin sujeción ni influencia de cualquier situación anterior de titularidad sobre el mismo objeto.
- La Ocupación: Consiste en tomar de manera material una cosa corporal sin dueño (res nullius), con ánimo de adquirir la propiedad. Ejemplo: un tesoro.
- La Usucapión: Se adquiere por la posesión. Se produce mediante la posesión pública, pacífica e ininterrumpida, con ánimo de dueño, durante un tiempo señalado por la ley, por parte de alguien que no es el dueño de la cosa.
2.1 La Posesión
Poseer la cosa como si se fuera en realidad titular del derecho sobre ella, no siéndolo en realidad, implica:
- Posesión Pública: Que no haya nadie que reclame esa cosa y que no sea ocultada.
- Pacífica: Que no se mantenga por la fuerza.
- Ininterrumpida: Que no haya sufrido interrupción ni de forma natural ni civil.
2.2. Transcurso de los Plazos Legales
Los plazos para la usucapión varían en función de si la cosa es un bien mueble (6 años) o inmueble (30 años).
b) Adquisición Derivativa
Según el artículo 1095 del Código Civil, la adquisición derivativa se produce cuando el titular actual del derecho lo transmite a otro, a través de un contrato, siguiendo la Teoría del Título y el Modo.
Para que la transmisión o adquisición sea legítima y plenamente eficaz, se requieren dos elementos:
- El Título: Representado por el contrato (ej. compraventa), es la causa que legitima la adquisición, siempre que sea válido y eficaz.
- El Modo: Es la entrega efectiva material del bien o su puesta a disposición en manos del adquirente, quien se convierte legalmente en el dueño.
En cuanto al título o contrato, solo pueden ser contratos con finalidad traslativa.
Las modalidades de entrega (traditio) son:
- Traditio Simbólica: Como la entrega de llaves.
- Traditio Instrumental: Como la entrega de la escritura pública.
c) Otros Modos de Adquirir la Propiedad
La Donación
Contrato por el cual un sujeto manifiesta su voluntad de transmitir una cosa mueble o inmueble de forma gratuita, sin recibir nada a cambio. La donación no necesita una traditio específica; para que sea válida, necesita:
- Voluntad del donante de dar algo sin recibir nada a cambio.
- Aceptación del receptor o donatario.
- Cumplimiento de formalidades:
- La donación de bienes inmuebles exige la constancia en escritura pública notarial.
- La donación de bienes muebles permite que se haga verbalmente o por escrito, pero con la entrega simultánea de la cosa.
La Accesión
Es una facultad derivada de la propiedad, que implica que todo lo que se une o incorpora a una cosa principal, o los frutos que esta produce, pertenece al propietario de dicha cosa. La accesión se puede producir de forma:
- Industrial: Deriva de la incorporación de materiales de construcción a un suelo cuyo propietario es distinto del de los materiales.
- Natural:
- Cuando una porción de terreno se desprende como consecuencia de las aguas, se desliza y entra en el terreno de otro, en cuyo caso se adquiere la propiedad por este último (aluvión, avulsión).
- Cuando se produce la mutación natural del cauce de un río, el propietario de la finca ribereña tiene el derecho a convertirse en el propietario de la franja de terrenos que ha quedado vacante.
Adquisiciones a Non Domino
Se refiere a situaciones en las que una persona adquiere un bien de quien no es su legítimo propietario, aunque la adquisición se haya realizado de buena fe. En ciertos casos, la ley protege al adquirente de buena fe.