Los Derechos Reales: Concepto, Adquisición y Extinción
Los Derechos Reales otorgan un poder directo e inmediato, aunque no exento de limitaciones, sobre una cosa. Paralelamente, imponen a los terceros que no son titulares un deber de respeto, por el cual no deben causar perturbación alguna en el ejercicio del derecho real por parte de su titular. En efecto, frente a los terceros, esta situación se denomina «eficacia erga omnes», que significa eficacia frente a todos.
El poder que otorga el derecho real puede ser pleno, como en el caso del derecho de propiedad, o puede ser limitado, en el caso de los llamados derechos reales sobre cosa ajena. Puede ser titular de un derecho real una sola persona o varias conjuntamente.
Adquisición de los Derechos Reales
Los derechos reales se pueden adquirir, como señala el Código Civil, por los siguientes medios:
- Por ley.
- Por medio de una donación.
- Por sucesión testada o intestada.
- A través de ciertos contratos.
- Por medio de la tradición, que consiste en una entrega.
- Por medio de la prescripción.
Con respecto a la propiedad, el Código Civil señala que también se puede adquirir por:
- Ocupación.
- Accesión.
- Por medio de una adjudicación por un acto de la autoridad.
Extinción de los Derechos Reales
La extinción de estos derechos, que el Código Civil establece que deben constar en documento público, puede ocurrir mediante:
- La pérdida o destrucción total de la cosa sobre la que recae. Cuando la pérdida es parcial, el derecho real subsiste sobre la parte restante.
- Por medio de la renuncia, mediante una declaración de voluntad del titular que, cuando se refiere al derecho de propiedad, debe ir acompañada del abandono de la cosa.
- Por medio de la consolidación de los derechos reales limitados, cuando en una misma persona concurra la cualidad de propietario y de titular de uno de tales derechos.
- Por medio del no uso y de la prescripción extintiva en relación con los derechos reales sobre cosa ajena.
- La salida del comercio privado de un bien sobre el que recae, como ocurre en el caso de la expropiación forzosa, cuando los bienes expropiados pasen a ser de dominio público.
Facultades del Propietario y Protección de la Propiedad
A pesar de que el Código Civil solo menciona como facultades del derecho de propiedad las de gozar, disponer y reivindicar, este derecho comprende todas aquellas facultades posibles que no estén prohibidas o condicionadas por la ley. Estas facultades principales son:
- La de usar la cosa.
- La de apropiarse de sus frutos.
- La de poseerla directa o indirectamente.
- La de disponer de ella por medio de una transmisión o una carga.
- La de delimitarla a través de un cerramiento, un deslinde o un amojonamiento.
- Reivindicar su propiedad y protegerse de las perturbaciones.
Pueden ser objeto de este derecho de propiedad todos aquellos bienes corporales (con entidad), ya sean muebles o inmuebles, que estén específicamente determinados, y no cosas genéricas o incorporales.
Propiedad sobre el Suelo y Subsuelo
En relación con la propiedad sobre el suelo y el subsuelo, el Código Civil afirma, con referencia a los bienes inmuebles, que la propiedad se extiende a la superficie del terreno y a lo que esté debajo de ella. El propietario es, por tanto, dueño del suelo y del subsuelo con los límites establecidos por las leyes; además, se permite al propietario la realización sobre el terreno de aquellas obras, plantaciones y excavaciones que le convengan.
Límites y Limitaciones del Derecho de Propiedad
En relación con los límites y limitaciones, debemos decir que constituyen límites del derecho a la propiedad aquellas restricciones a las que, por efecto de la ley, se encuentre sometido el régimen legal en todos sus sentidos.
Son los principales límites del derecho a la propiedad:
- Las servidumbres legales y las relaciones de vecindad.
- Las medianerías.
- Los derechos de tanteo y de retracto legales.
Por otro lado, las limitaciones al derecho a la propiedad son aquellas restricciones a las facultades del dueño que de forma singular se establecen en determinados supuestos y, más concretamente, esas limitaciones son:
- Los derechos reales sobre cosa ajena.
- Las servidumbres administrativas.
- Las prohibiciones de enajenar.
Acciones para la Protección de la Propiedad Inmobiliaria
Las principales acciones que nuestro ordenamiento jurídico ofrece para poder hacer posible la protección sobre la propiedad de un inmueble, son las siguientes:
Acción Reivindicatoria
Tiene lugar cuando se produce una perturbación que priva al dueño total e indebidamente del uso y posesión de la finca. Se ha de interponer, por tanto, por el propietario con derecho a poseer, contra el poseedor actual que tiene indebidamente el bien.
Acción Negatoria
Tiene por finalidad que se declare que la cosa no se encuentre sometida a la obligación que otro ejerce sobre ella y que se haga cesar tal ejercicio. Así, el ejercicio de la acción corresponde al propietario contra quien pretenda ser titular de un derecho de naturaleza real limitado sobre el bien en cuestión. Esta acción tiene por efecto hacer cesar la perturbación y obtener la indemnización del propietario por los perjuicios causados.
Acción Declarativa
Únicamente persigue que se condene al demandado a que reconozca la propiedad del demandante sin que se pretenda la restitución de la cosa.
Acción de Cerramiento de una Finca
Se reconoce a todo propietario el derecho a cerrar o a cercar su finca por medio de paredes, zanjas, setos vivos o incluso setos muertos o por cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas. A pesar de que el Código Civil únicamente se refiere a fincas rústicas, este derecho se debe entender otorgado a cualquier propietario, incluso si lo fuera de una finca urbana. El cierre pretende evitar que penetren extraños en una finca cerrada; para ello, basta con cualquier tipo de cierre, incluso hasta aquellos que fuesen simbólicos, como por ejemplo un anuncio por medio de un letrero.
Acción de Deslinde y Amojonamiento
El deslinde consiste en fijar los límites materiales o linderos de un terreno, mientras que el amojonamiento supone el señalamiento de dichos límites con signos externos.
El deslinde se debe hacer conforme con los títulos de cada propietario y, en su defecto, por lo que resulte de la posesión de los colindantes o incluso por otro procedimiento de prueba.
Si por ninguno de esos medios se pudiera realizar el deslinde, se hará distribuyendo el terreno en partes iguales. Si los títulos de los vecinos colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprenden, el aumento o disminución se deben distribuir de manera proporcional; con la nueva ley, este procedimiento se sustancia por los trámites del llamado juicio ordinario siempre que el valor de la finca a deslindar o a amojonar fuese superior a 3000 €. Si el valor fuese inferior, se utilizaría el llamado juicio verbal.
Demolición de una Obra Ruinosa
Pretende que un tribunal resuelva de una manera sumaria la demolición o derribo de una obra o edificio o cualquier otro tipo de objeto que se encontrase en situación de ruina, causando graves daños en el inmueble; el cauce procesal por el que se realiza esta acción es el llamado juicio verbal. La posesión de una herencia da pie también a que se pueda ejercer dicho juicio verbal.
Recuperación de la Posesión Plena
Se ejerce en juicio verbal por quien pretenda su recuperación, por ejemplo, de una finca rústica o finca urbana cedida en precario por el dueño, por el usufructuario o por cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.