Intervención Pública y Fiscalidad en el Mercado de la Vivienda
La intervención pública en el mercado de la vivienda se justifica por diversos fallos de mercado que impiden una asignación eficiente y equitativa de los recursos. Estos fallos incluyen:
- Externalidades positivas: La vivienda genera beneficios sociales que van más allá del propietario, como la estabilidad comunitaria y el desarrollo urbano.
- Inequidad en el acceso: Existe una significativa desigualdad de oportunidades en el acceso a una vivienda digna, lo que requiere acción estatal para garantizar la equidad.
- Asimetría de información: Los compradores no siempre disponen de información completa y precisa sobre el estado real de los inmuebles, lo que puede llevar a decisiones subóptimas.
- Bien de primera necesidad/bien meritorio: La vivienda es considerada un derecho fundamental y un bien meritorio, lo que implica que el Estado debe garantizar su acceso a toda la población.
Herramientas Fiscales de Intervención en el Sector Inmobiliario
El Estado utiliza diversas herramientas fiscales para intervenir y regular el mercado de la vivienda:
Fiscalidad Directa (IRPF, Impuesto sobre el Patrimonio)
- Vivienda habitual:
- No tributa por imputación de rentas.
- Se permitía una deducción por adquisición de vivienda habitual del 15 % sobre un máximo de 9.040 €, aplicable solo para compras anteriores al 1 de enero de 2013 (régimen transitorio).
- Viviendas en alquiler:
- El arrendador puede recibir una reducción del 60 % del rendimiento neto si la vivienda se alquila como habitual.
- El arrendatario puede acceder a una deducción si su base imponible es baja (hasta 24.107,20 € en algunos casos, según la normativa autonómica).
- Segunda residencia:
- Sí tributa por imputación de rentas en el IRPF (normalmente el 1,1 % o 2 % del valor catastral).
- En el Impuesto sobre el Patrimonio, las viviendas forman parte del patrimonio neto del contribuyente y están sujetas si superan el mínimo exento (generalmente 700.000 €, aunque puede variar por comunidad autónoma).
- Vivienda habitual:
Fiscalidad Indirecta en la Compra de Vivienda
- Vivienda nueva:
- IVA: 10 % (en general) o 4 % si es vivienda protegida o de régimen especial.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): Tributo autonómico, variable según la comunidad autónoma.
- Vivienda usada:
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Tributo autonómico, generalmente entre el 6 % y el 10 %, y no lleva IVA.
- Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IVTNU): Lo paga el vendedor si ha habido una ganancia patrimonial por la transmisión del terreno urbano.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Tributo local anual que paga el propietario y se calcula sobre el valor catastral del inmueble.
- Vivienda nueva:
Impacto de la Inflación en la Fiscalidad: IRPF e IVA
La inflación tiene efectos significativos tanto para el sujeto pasivo (el contribuyente) como para el sujeto activo (el Sector Público) en impuestos clave como el IRPF y el IVA.
a) Inflación y Progresividad Real del IRPF
- Desde la perspectiva del sujeto pasivo (contribuyente):
La inflación puede erosionar la progresividad real del IRPF cuando los tramos de la tarifa no se actualizan conforme al incremento del nivel general de precios. En este escenario, aunque la renta real del contribuyente no aumente, sí lo hace su renta nominal, lo que puede provocar que pase a un tramo superior del impuesto y, por tanto, pague un tipo impositivo más alto. Este fenómeno, conocido como progresividad en frío, aumenta la carga tributaria efectiva sin que exista una mayor capacidad económica real, generando un efecto fiscal regresivo. Se trata de un resultado no intencionado del sistema que castiga especialmente a las rentas medias y bajas, ya que pueden acabar tributando como si hubieran experimentado un verdadero enriquecimiento.
- Desde la perspectiva del sujeto activo (Sector Público):
La inflación no corregida con la actualización de los parámetros del IRPF incrementa automáticamente la recaudación sin necesidad de subir los tipos impositivos. Esto genera un efecto ingreso favorable para las Administraciones Públicas, ya que obtienen mayores recursos por el mero efecto de la subida generalizada de precios. Sin embargo, este incremento puede tener un alto coste político y social, al percibirse como una subida encubierta de impuestos, y puede comprometer los principios de equidad y capacidad económica en los que se basa el tributo.
b) Inflación y el IVA
- Desde la perspectiva del sujeto pasivo (contribuyente):
En el caso del IVA, la inflación tiene un efecto directo y negativo, especialmente sobre las rentas más bajas. Como el IVA es un impuesto indirecto proporcional sobre el consumo, no tiene en cuenta la capacidad económica del sujeto, por lo que afecta más a quienes destinan una mayor parte de su renta al consumo, es decir, a las personas con menores ingresos. En un contexto inflacionista, los precios de los bienes y servicios aumentan, y, dado que el impuesto se aplica sobre esos precios, el importe del IVA a pagar también se incrementa, reduciendo aún más la capacidad adquisitiva de los hogares vulnerables. Así, el IVA agrava su carácter regresivo en un entorno de inflación.
- Desde la perspectiva del sujeto activo (Sector Público):
La inflación supone un aumento automático de la recaudación por IVA, ya que al subir los precios, también lo hace la base imponible del impuesto. Este efecto beneficia a las finanzas públicas, proporcionando mayores ingresos sin necesidad de modificar el tipo impositivo. Sin embargo, si no se corrige este efecto mediante medidas compensatorias (como tipos reducidos, exenciones o transferencias a los más afectados), puede empeorar la distribución de la renta y generar tensiones sociales, afectando a la legitimidad del sistema fiscal.