Gestión y Dirección de Obras
1. Cuestiones Previas
- Contratos: Lo primero es reflejar el trabajo en un contrato. Los colegios profesionales pueden ser referencias sobre modelos de contratos y los mejores asesores ante cuestiones peculiares que puedan surgir. Si el contrato es individual, el proceso es más sencillo. Si el contrato es compartido, hay que dejar bien claro el porcentaje de participación de cada uno o cualquier otra peculiaridad en la distribución de responsabilidades. Siempre hay que redactarlo suponiendo el caso de un posible conflicto. Los colegios profesionales pueden ser los mejores asesores, sobre todo porque, en muchos casos, suelen participar con su asesoría jurídica en la defensa.
- Licencia de obras: La licencia municipal de obras se suele conceder ya con el Proyecto Básico, pero está condicionada a la presentación del Proyecto de Ejecución. Cuestión importante: la licencia no es para hacer obras, es para ejecutar un proyecto concreto. Cualquier obra no ajustada al proyecto «no es legal» y «hay que legalizarla» con un «reformado» que ha de ser «legalizable».
2. Adjudicación
La empresa constructora
El estudio puede asesorar en la selección de la empresa adjudicataria de las obras. Los criterios han de ser objetivos, tales como:
- Historial de la empresa y su clasificación de contratista.
- Posesión de certificados de calidad normalizados.
- Conocimiento y estudio de la obra, equipos y medios disponibles, y planificación de los trabajos.
- Propuesta económica (las bajas excesivas advierten de posibles problemas futuros).
- Experiencias anteriores del estudio con las empresas candidatas u otras que pueda proponer.
Tipos de constructora
- Empresas pequeñas: Muchas veces familiares. Tienen escasa infraestructura empresarial (pocos medios auxiliares) y el contacto suele ser el dueño. Se recurre a subcontratas. Como ventaja, ofrecen una mayor relación con la propiedad y la Dirección Facultativa.
- Empresas medianas: Con mayor infraestructura, ya cuentan con algún técnico en plantilla para certificaciones y control económico. Normalmente poseen clasificación según la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y pueden acceder a concursos.
- Empresas grandes: Mayor infraestructura, con mayores gastos generales y medios auxiliares. Cuentan con figuras como delegados, jefes de grupos o de zona, todos por encima del Jefe de Obra, supervisando varias obras del grupo. Suelen ejercer mayor presión económica frente a la propiedad.
- Constructora-Promotora: Cuando la propia constructora es la promotora de las obras, todo se complica ya que los intereses se confunden (la Dirección Facultativa es la que defiende los intereses de la promotora ante la constructora) y el papel de la Dirección Facultativa está sometido a tensiones, sobre todo por el lado económico, que conviene aclarar en lo primordial lo antes posible.
Roles técnicos en la obra
- Jefe de Obra: Es la persona que representa a la empresa constructora y el interlocutor frente a la Dirección Facultativa. En grandes y medianas empresas suele ser un arquitecto técnico. Sus funciones básicas son:
- Supervisar la ejecución de la obra en nombre de la constructora y representarla en reuniones.
- Controlar los costes y planificar las actividades.
- Ser el interlocutor frente a las subcontratas.
- Elaborar las certificaciones de obra.
- Informar a la Dirección Facultativa sobre incidencias.
- Responsabilizarse de la vigilancia y control de acceso.
- Encargado: Persona de experiencia en obra, aunque raramente tiene titulación. Es un cargo interno a las órdenes del Jefe de Obra. No debe ser el interlocutor ante la Dirección Facultativa para evitar errores de comunicación. Sus funciones incluyen la recepción de materiales (albaranes), control de tajos, oficios, acopios y maquinaria.
- Subcontratas: Empresas ajenas a la constructora principal contratadas para unidades de obra específicas, bajo la supervisión del Jefe de Obra.
- Asistencia Técnica: Figura vinculada a obras complejas, contratada por el promotor o la Dirección Facultativa para control técnico y económico. No deben menoscabar la autoridad de la Dirección Facultativa.
Plan de Obra
El contrato de adjudicación puede fijar una fecha límite y penalizaciones. La constructora debe presentar al Director de Ejecución un Plan de Obra con la planificación temporal para comprobar la marcha de los trabajos en cada certificación.
3. La Dirección Facultativa
La Dirección Facultativa es función conjunta del Director de Obra y del Director de Ejecución de Obra. Según la LOE, sus funciones son diferentes:
- Director de Obra: Dirige los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. Verifica el replanteo general, la adecuación de la cimentación y resuelve contingencias consignándolas en el Libro de Órdenes. Si asume un proyecto ajeno, asume las responsabilidades de sus deficiencias.
- Director de Ejecución de Obra: Asume la función técnica de dirigir la ejecución material y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción. Verifica la recepción de productos, dirige ensayos, elabora certificaciones parciales y la liquidación.
- Coordinador de Seguridad y Salud: Coordina los principios de prevención de riesgos laborales. Aprueba el Plan de Seguridad y Salud y puede decidir la paralización de tajos por motivos de seguridad.
- Cambio de Dirección Facultativa: En caso de sustitución, se emite una certificación del estado actual y un acta de reservas para delimitar responsabilidades entre el técnico saliente y el entrante.
4. La Obra
- El terreno y el edificio: En obra nueva, se recomienda un estudio geotécnico en dos fases (proyecto e inicio de obra). En rehabilitaciones, se requiere una revisión pormenorizada y un replanteo previo de instalaciones y acometidas.
- Seguimiento de los trabajos: La constructora es responsable del ritmo, pero la Dirección Facultativa debe realizar el seguimiento e informar al cliente sobre posibles desviaciones en el plazo.
- Seguimiento de costes: Los costes pueden variar por errores de proyecto, reformados o retrasos. La Dirección Facultativa controla esto mediante el estudio previo del proyecto, cláusulas de revisión y el rigor en las certificaciones periódicas.
- La Certificación: Es el abono mensual a la constructora. El Director de Ejecución la elabora y el Director de Obra la conforma, tras las mediciones oportunas.
- El Libro de Órdenes y Asistencias: Canaliza las instrucciones para la interpretación del proyecto. Las órdenes deben ser precisas y firmadas por el técnico competente y el Jefe de Obra. No debe usarse para crónicas periodísticas, sino para órdenes concretas que aporten valor.
- Libro de Incidencias: Específico para el seguimiento del Plan de Seguridad y Salud, bajo la supervisión del Coordinador.
- Seguimiento de calidad: Se basa en el Plan de Control de Calidad del proyecto. Es útil establecer un Índice de Dirección de Obra para sistematizar las comprobaciones.
5. Modificaciones del Proyecto
Las modificaciones requieren: conformidad del promotor, que la marcha de la obra lo exija y cumplimiento normativo. El Director de Obra puede negarse a cambios caprichosos del promotor o renunciar si se impide el cumplimiento del contrato. Si se detectan cambios no autorizados por la constructora, se debe ordenar la restitución al estado original.
Precios contradictorios: Surgen cuando aparecen unidades de obra no previstas. Se fijan por la administración/propiedad a propuesta de la Dirección Facultativa. Si los reformados superan el 20% del precio del contrato, puede haber rescisión del mismo.
6. El Final de las Obras
- Certificado Final de Obras (CFO): Documento oficial donde el Director de Obra y el de Ejecución certifican la terminación según el proyecto. Su veracidad es fundamental y debe recoger todas las modificaciones en un Proyecto Reformado.
- La Recepción: Acto formal donde el promotor acepta la obra del constructor. Requiere el CFO previo. Puede ser con reservas (defectos menores a subsanar). Los plazos de garantía comienzan desde la recepción, no desde el CFO.
- Liquidación: Tras el acta de recepción, se procede al cierre económico final de la obra.
7. Evaluación Final
- Coste: Análisis de la dispersión entre el presupuesto inicial y el final por capítulos.
- Plazo: Evaluación de retrasos o adelantos en la planificación.
- Calidad: Revisión de planos corregidos, resultados de ensayos y número de asistencias.
- Satisfacción del cliente: Resultados de encuestas vinculados a los parámetros de plazo, coste y calidad.