Conceptos Fundamentales del Planeamiento Urbano
Jerarquización del Planeamiento: Jalonamiento del Proceso de Ordenación Urbana
La ordenación urbana se estructura en una jerarquía de planes: el Plan Nacional, el Plan General, el Plan Parcial y el Plan Provincial. Es fundamental que ningún plan de rango inferior pueda redactarse en contra de lo establecido por un plan de rango superior.
Condiciones para que un Suelo sea Considerado Urbano
Se considera Suelo Urbano (SU) aquel que el planeamiento incluya como tal, siempre que cumpla una de estas dos condiciones:
- Contar con acceso rodado, sistemas de evacuación de aguas y abastecimiento de agua y luz. Estos servicios deben poseer las características necesarias para servir a la edificación existente o a la que se haya de construir.
- Los terrenos que tengan su ordenación consolidada en los dos tercios de su superficie.
Jurisprudencia: Si se cumple la condición 1 o la 2, la Administración está obligada a reconocer el suelo como urbano.
¿Es posible redactar un Plan General Municipal sin normativa superior previa?
Por encima del Plan General Municipal se encuentran el Plan General Nacional de Ordenación y los Planes Directores Territoriales de Coordinación. El primero no se ha redactado y el segundo apenas existe en algunos territorios. Por tanto, al no existir el Plan General Nacional (PGN) y al estar apenas definidos los Planes Directores Territoriales de Coordinación (PDTC), sí será posible redactar un Plan General de Ordenación Municipal sin normativa superior previa. En caso de que sí existiese normativa superior en el territorio, este Plan General Municipal (PGM) deberá adaptarse a ella.
Estructuras Generales (Sistemas Generales)
Son dotaciones de terreno que quedan excluidas de las áreas de reparto en suelo urbano, y que se corresponden con equipamientos, dotaciones, viales, etc., siempre de carácter público. Estos elementos vertebran el territorio, siendo fundamentales para la comunicación, articulación y encuentro. Para considerar un Sistema General, se debe tener en cuenta todo el territorio nacional y no solo una parte.
Definición de Planeamiento
Doctrina urbanística que establece el plan de acción para hacer posible la ordenación del territorio. Es el complemento indispensable de la legislación sobre el régimen del suelo y urbanismo, tanto para la aplicación del régimen jurídico de la propiedad del suelo y valoraciones, como para la ordenación urbana. Según la Real Academia Española (RAE), planeamiento es el efecto de planear: el acto de trazar o formar el plan de una obra.
Plan General (Explicación)
Es una de las figuras del planeamiento Municipal General, no de desarrollo. Es el instrumento básico del planeamiento para formular las políticas urbanísticas municipales de conformidad con el planeamiento territorial. Abarcará términos municipales completos.
Plan Parcial (Explicación)
Es una figura del planeamiento de desarrollo. Consiste en un estudio exhaustivo y detallado del modelo de ciudad para la definición total de la ordenación y del diseño urbano que se quiere materializar en una zona concreta clasificada como urbanizable o apta para urbanizar.
¿Por qué se declaró inconstitucional la Ley del Suelo de 1992?
El Tribunal Constitucional declaró en una sentencia la Ley del Suelo de 1992 como inconstitucional por no regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de la propiedad del suelo en todo el territorio nacional, así como por regular otras materias que inciden en el urbanismo, como son la expropiación forzosa, las valoraciones, la responsabilidad de las administraciones públicas o el procedimiento administrativo común.
Áreas de Reparto (AR) y Unidades de Ejecución (UE)
Las Áreas de Reparto (AR) delimitan una porción de territorio (polígono) en el que se va a producir un determinado reparto de cargas y beneficios entre los propietarios del suelo. Son ámbitos territoriales en que se divide el suelo urbano o el suelo urbanizable programado a efectos de fijación sobre cada uno de ellos del Aprovechamiento Tipo (AT). Conocido el AT, si el propietario ha cumplido sus deberes de equidistribución, cesión y urbanización, tiene derecho al 90% del AT por cada m² que aportó.
Aprovechamiento Urbanístico (AU) o Patrimonializable (AP)
Por Aprovechamiento Urbanístico Susceptible de Apropiación o Patrimonialización (AP) se entiende el aprovechamiento en uso e intensidad característica que puede llegar a adquirir el titular una vez cumplidos los deberes urbanísticos establecidos por la ley; esto es, cuánto y qué se puede construir. Se expresa en m² construibles en uso y tipología característicos, y se obtiene refiriendo a la superficie del terreno el 90% del AT. Es el 90% del AT del Área de Reparto (AR).
Aprovechamiento Tipo (AT)
Es un coeficiente mediante el cual se puede calcular el Aprovechamiento Urbanístico de cada Área de Reparto (AR). Es la rentabilidad que se garantiza al propietario por incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio.
Ejecución Jurídica y Urbanística
Es la encargada de transformar la parcelación inicialmente existente en una parcelación acorde con la ordenación urbana que quiera implantarse, de manera que la estructura de la propiedad pase a otra conforme con la ordenación que vaya a ejecutarse, produciendo el traspaso de los terrenos que han de quedar en manos públicas a la administración actuante.
¿Se puede producir una Actuación Asistemática en Suelo Urbanizable Programado?
No. Las Actuaciones Asistemáticas se dan exclusivamente en Suelo Urbano, en el que no es posible una equidistribución adecuada en la que los propietarios puedan hacer efectivo su aprovechamiento urbanístico.
Casos de Aplicación de la Expropiación Urbanística
La expropiación urbanística puede aplicarse en los siguientes casos:
- Cuando se ha establecido este sistema para la Unidad de Ejecución (UE) correspondiente.
- Para la ejecución de los Sistemas Generales (SG) o en Suelo Urbano (SU), así como para las dotaciones locales incluidas en este y excluidas de las Unidades de Ejecución (UE) cuando se obtengan mediante Programas de Actuación Urbanística (PAU).
- Para la obtención o ampliación de patrimonio municipal de suelo u otros suelos públicos.
- Para la obtención de terrenos destinados en el planeamiento para la construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO) u otro régimen de protección pública.
- Por incumplimiento de la función social de la propiedad.
- Otros supuestos legalmente previstos.
¿En qué consiste el Proyecto de Reparcelación? ¿Porcentaje mínimo de suelo que han de poseer los solicitantes para poder llevarlo a cabo?
Consiste en la agrupación de fincas comprendidas en una Unidad de Ejecución (UE) para su nueva división ajustada al planeamiento y a la equidistribución de beneficios y cargas. Para poder llevarlo a cabo, se requiere que dos tercios de los propietarios interesados representen el 80% o más de la superficie reparcelable.
¿Qué son las Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico (TAU)?
Cuando los Aprovechamientos Urbanísticos (AU) de los propietarios no pueden hacerse efectivos en la zona donde poseían sus terrenos (Áreas de Actuación Asistemática), estos podrán transferir sus derechos a otros propietarios deficitarios en cuanto a aprovechamiento subjetivo, es decir, vender el AU que no pueden hacer efectivo. Estos aprovechamientos se introducen en un mercado de transferencia de valores al que los propietarios pueden acceder para ofertar o demandar derechos urbanísticos.
¿A qué se llama Uso Pormenorizado?
Es expresar la relación entre dos usos diferentes de manera que todos los usos quedan referenciados al uso de mayor superficie.
Parcelación Urbanística
La parcelación urbanística es la división simultánea o sucesiva de los terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a un núcleo de población. La Ley del Suelo prohíbe efectuarlas sin planeamiento previo debidamente aprobado.
Casos en los que no es necesaria la Reparcelación
La reparcelación no es necesaria cuando:
- La totalidad de los terrenos en Suelo Urbano (SU) pertenecen a un solo propietario.
- El plan se ejecute por un sistema de compensación o por el de expropiación.
- Todos los propietarios afectados renuncien expresamente a ella.
¿Es el Proyecto de Urbanización una figura del planeamiento? ¿Por qué?
El Proyecto de Urbanización es un mero proyecto de obras. Son las adaptaciones exigidas por las características del suelo y del subsuelo para la ejecución material de las obras necesarias para transformar el suelo en urbano. No es una figura de planeamiento, ya que lo que hace es ejecutar las obras para que el terreno se adecúe a lo dictado por otros planes. Las obras de urbanización incluyen vialidad, abastecimiento de aguas, alcantarillado, alumbrado, jardinería, telefonía y fibra óptica.
¿Quién o quiénes, según la normativa española, tienen la competencia exclusiva en materia de urbanismo?
El urbanismo es una competencia exclusiva de los poderes públicos. Según nuestras leyes, la ordenación urbanística comienza por ser una regulación del derecho de propiedad del suelo y, en cuanto derecho fundamental, tiene que tener un tratamiento único en todo el territorio. La competencia legislativa de urbanismo es compartida por las Cortes Generales y los Parlamentos Autonómicos.
Tipos de Redes en el Urbanismo
Se distinguen principalmente tres tipos de redes:
- Redes de Infraestructuras:
- Red de comunicaciones: viarias, ferroviarias, portuarias, aeroportuarias y telefónicas.
- Red de infraestructuras sociales: abastecimiento, saneamiento y depuración.
- Red de infraestructuras energéticas: eléctricas y gasísticas.
- Redes de Equipamientos:
- Red de zonas verdes y espacios libres: parques municipales y urbanos, jardines, plazas, espacios protegidos regionales.
- Red de equipamientos sociales: educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos, recreativos y administrativos.
- Redes de Servicios:
- Red de servicios urbanos: suministro de agua, alcantarillado, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, servicio telefónico, acceso rodado y aparcamientos.
- Red de viviendas públicas o de integración social.
¿Cuándo y en qué circunstancias pueden solicitar los propietarios de la unidad de ejecución que se gestione por el sistema de compensación, según la Ley de la Comunidad de Madrid de 2001?
Los propietarios pueden solicitar la gestión por el sistema de compensación en las siguientes circunstancias:
- En el suelo urbano no consolidado y el suelo urbanizable sectorizado, durante el año siguiente a la publicación del acuerdo de aprobación del plan.
- En el suelo urbano no sectorizado, durante los dos años siguientes a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del plan general, por los propietarios que representen al menos el 50% de la superficie total.
- Transcurridos los plazos a que se refiere este punto, cualquier persona que no sea propietaria de suelo en el sector o la unidad de ejecución, o la administración, sustituirá el sistema de cooperación.
Objeto del Plan Parcial según la Ley de la Comunidad de Madrid de 2001
El Plan Parcial tiene como objeto:
- Desarrollar detalladamente la superficie.
- Desarrollar detalladamente el Suelo Urbanizable Sectorizado (SUS) en el planeamiento de la Comunidad de Madrid (CAM).
- Desarrollar las Normas Subsidiarias (NNSS) en suelo apto para urbanizar (SAU).
- Desarrollar detalladamente el plan de sectorización en Suelo Urbanizable No Sectorizado (SUNS) en la CAM.
Estándares Urbanísticos
Son técnicas o métodos de cuantificación “a priori” de las demandas sociales de una determinada categoría de equipamiento. Por lo general, se refieren a m² de suelo por habitante o por vivienda, o bien m² de techo por habitante o vivienda.
Gestión Urbanística
Se define como la actividad que consiste en cumplir las previsiones establecidas en el planeamiento, mediante la acomodación a este de la realidad física y jurídica existente. Es la fase siguiente a la del planeamiento, ocupándose de su ejecución.
¿Qué son las Bases del Sistema de Compensación?
Las Bases de Actuación regulan la actividad material de la Junta de Compensación, la distribución equitativa de derechos y cargas, la forma de ejecución de la urbanización y el sistema de abono de los gastos de urbanización, sirviendo de soporte técnico para la redacción del proyecto de compensación y para la ejecución de las obras de urbanización.
Definición de Ruina Económica
Una ruina se considera económica cuando el coste de las reparaciones necesarias para asegurar la estabilidad de un edificio, su seguridad, estanqueidad, consolidación estructural y su uso efectivo supere la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que las del existente.
Definir qué es una Actuación Asistemática
Una Actuación Asistemática ocurre cuando, en suelo urbano, el propietario del suelo afectado no puede hacer efectivo, en el área de reparto, la totalidad del aprovechamiento urbanístico al que tiene derecho. También, cuando el aprovechamiento permitido sobre el solar excede el aprovechamiento urbanístico a que tiene derecho el propietario. En uno y otro caso, cabe recurrir al mercado de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
Documentos que debe contener un Plan Parcial
Un Plan Parcial consta de los siguientes documentos:
- Memoria justificativa.
- Planos de información.
- Planos de ordenación.
- Ordenanzas reguladoras.
- Plan de etapas.
- Estudio económico financiero.
¿Qué son las Ordenanzas?
Son los preceptos de obligado cumplimiento contenidos en el planeamiento municipal – Planes Generales, Normas Subsidiarias, Planes Parciales aprobados, etc. – referidos a la gestión y ejecución del urbanismo y a la construcción de edificios. Definen los parámetros relativos a la edificabilidad, volumetría, alturas, longitud de los vuelos, retranqueos, ocupación en planta, condiciones generales de uso, condiciones estéticas e higiénicas, estándares mínimos de urbanización, etc.
¿Quién o quiénes pueden formular los Planes Parciales? ¿Y quiénes los aprueban?
Un Plan Parcial puede ser formulado por los propietarios o promotores del suelo, por el ayuntamiento o las entidades locales u órganos de gobierno. En todo caso, es el ayuntamiento quien lo aprueba si se ajusta a la normativa vigente.
Fases fundamentales del proceso de Expropiación
Las fases del proceso de expropiación son cuatro:
- La declaración de utilidad pública o interés social.
- La resolución sobre la necesidad de la ocupación de bienes o adquisición de derechos.
- La determinación del justiprecio.
- El pago y la toma de posesión.
Determinaciones específicas de un Suelo No Urbanizable de Protección (SNUP) en un Plan General (PG)
En Suelo No Urbanizable de Protección (SNUP), las determinaciones específicas se limitan a la preservación del proceso de desarrollo urbano y a las medidas de protección del territorio y el paisaje.
¿Qué son los Estatutos de la Junta de Compensación?
Son las normas de su organización y funcionamiento que regulan las relaciones entre los miembros y los órganos de la junta, las atribuciones de estos, las relaciones de los miembros que la componen entre sí y las relaciones de la junta con terceros.
Objetivos generales de un Plan General
Los objetivos que establece el plan son de dos clases: los de carácter general, previstos para todo el ámbito municipal, y los de carácter específico, para cada una de las clases del suelo. Los objetivos generales definidos son:
- La clasificación del suelo.
- La definición de los elementos fundamentales de la estructura general (los sistemas generales).
- El establecimiento de un Programa de Actuación y la ejecución de sus previsiones.
- El establecimiento del plazo mínimo de vigencia de las determinaciones.
Definición y Clases de Sistemas Generales
Son las infraestructuras, dotaciones y equipamientos básicos, de carácter público, que vertebran el territorio municipal, quedando adscritos a la totalidad de este, siendo determinados en el Plan General. Son de tres clases:
- Supramunicipales.
- Municipales.
- Locales.
Niveles de Presión en la Red de Distribución de Agua
En la red de distribución de agua, la ciudad se divide verticalmente por niveles de presión (cada 30 metros, por lo general). En cada nivel, la presión se considera constante.