Derechos Reales: Principios Registrales, Posesión y Servidumbres en el Código Civil

PRINCIPIOS FORMALES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y ORGANIZACIÓN INTERNA

1. Principio de Rogación

Establece que todas las actuaciones del Registro de la Propiedad (RP) deben ser solicitadas mediante una instancia o petición previa. Como regla general, el registrador no puede actuar de oficio.

• Se requiere una petición expresa para iniciar cualquier operación registral.
• Una vez realizada la solicitud inicial, las demás fases del procedimiento se impulsan de oficio sin necesidad de nuevas peticiones.

Excepciones a la Rogación (Actuaciones de Oficio)

1. Anotaciones Preventivas:
   • Rectificación de errores: Al detectar un error, el registrador incoa de oficio un procedimiento de rectificación y puede practicar una anotación preventiva.
   • Suspensión de embargos: Con defectos subsanables, el registrador puede practicar de oficio la anotación preventiva solo en dos casos (art. 164 RH): causas criminales o cuando el Estado tenga un interés directo.
2. Notas Marginales:
   • De referencia: Permiten relacionar asientos entre sí para mayor claridad y dominio de los libros.
   • De modificación hipotecaria: Se practican en actos como dividir, segregar, agregar, etc.
3. Cancelaciones:
   • Del asiento: Se cancela de oficio una vez transcurrido su plazo de vigencia de 60 días hábiles (art. 17 LH).
   • De derechos caducados: Al practicar una operación o expedir una certificación, se pueden cancelar de oficio derechos caducados (art. 383 RH).

2. Principio de Legalidad

Implica que el registrador debe someter los títulos presentados a un examen riguroso de su legalidad formal y sustantiva.

3. Principio de Tracto Sucesivo (Art. 20 LH)

Exige una concatenación ininterrumpida de titulares registrales, permitiendo conocer el historial completo de la finca desde su primera inscripción. Para inscribir un derecho es necesario que la persona que lo transmite sea el titular registral actual.

• Un embargo o sentencia debe dirigirse contra el titular registral, quien debe haber sido parte en el procedimiento para garantizar la tutela judicial efectiva.

Excepciones al Tracto Sucesivo

• Inmatriculación: La propia primera inscripción.
• Procedimientos penales y de decomiso: Se pueden anotar embargos preventivos o prohibiciones de disponer sobre una finca, aunque no esté a nombre del encausado, siempre que existan indicios racionales a juicio del tribunal de que este es el verdadero titular. La resolución judicial debe estar motivada y esta excepción se limita a anotaciones preventivas.

4. Principio de Prioridad

“Primero en el tiempo, más fuerte en el derecho”. El primer título que accede al registro tiene preferencia sobre los posteriores (Art. 17 LH).

• La prioridad se determina por la fecha y la hora del asiento de presentación en el Libro Diario de Presentación (Libro de Entrada, obligatorio).
• Los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha de este asiento (art. 24 LH).

Efectos de la Prioridad

• Excluyente: El título inscrito en primer lugar impide la inscripción de títulos posteriores que sean incompatibles o contradictorios (ejemplo: doble venta, art. 1473 CC).
• Jerárquico: El título prioritario obtiene una posición superior o rango hipotecario, pero no impide la inscripción de títulos posteriores compatibles (ejemplo: hipotecas múltiples).

PRINCIPIOS MATERIALES: LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

Principio de Publicidad

Es la razón de ser del RP y explica por qué se confía en su contenido. Tiene dos vertientes:

1. Publicidad Formal

Medios de acceso a la información.

• La nota simple informativa es el medio más habitual; tiene un valor meramente informativo y no lleva la firma del registrador.
• La certificación es el único medio para acreditar fehacientemente el contenido de los asientos registrales frente a terceros (art. 225 LH). Se considera prueba plena en un proceso judicial y las certificaciones electrónicas son verificables mediante CSV.
• La consulta directa de los libros está muy limitada por la legislación de protección de datos.

2. Publicidad Material

Efectos jurídicos de la inscripción.

• Legitimación Registral (Art. 28 LH): Establece una presunción iuris tantum de que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma que determina el asiento. Incluye tres aspectos:
  1. Existencia del derecho: Se presume que el derecho inscrito existe.
  2. Pertenencia: El derecho pertenece a la persona que figura como titular.
  3. Modalidad: Exactitud de las cargas, limitaciones y configuración del derecho.
• Impacto Reforma 2015: Se introduce la coordinación del registro con el catastro.
• Fe Pública Registral (Art. 34 LH): Es la protección máxima que ofrece el sistema. Otorga una posición jurídica inatacable al tercero que adquiere un derecho confiando en lo que publica el Registro, siempre que se cumplan cuatro requisitos:
  1. Adquirir de quien figura en el registro con facultades para transmitir.
  2. Adquirir a título oneroso.
  3. Tener buena fe.
  4. Inscribir su propio derecho.

  Si se cumplen, la adquisición del tercero es mantenida y protegida, aunque el derecho del transmitente se anule o resuelva posteriormente por causa que no constaba.

CLASES DE POSESIÓN

1. Posesión Natural y Civil (Art. 430 CC)

“Posesión natural es la tenencia de una cosa o animal, o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa, el animal o el derecho como suyos”.

• La posesión natural requiere ‘corpus’.
• La posesión civil requiere ‘corpus’ y ‘animus’.

En cuanto al ‘corpus’, no es necesaria una verdadera aprehensión material de la cosa, siendo suficiente que quede sometida a la voluntad del poseedor. El ‘animus’ requiere una tenencia en concepto de titular. Solo la posesión civil puede servir de base para adquirir el dominio por ocupación o usucapión.

2. Posesión en Nombre Propio o Ajeno (Art. 431 CC)

“La posesión se ejerce en las cosas o en los animales o en los derechos por la misma persona que los tiene y disfruta o por otra en su nombre”.

3. Posesión en Concepto de Dueño o en Concepto Distinto (Art. 432 CC)

“La posesión en los bienes, en los animales o en los derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa, animal o derecho para conservarlo o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona”.

4. Posesión Mediata o Inmediata

Esta clasificación es resultado de admitir que sobre la misma cosa pueden recaer varias posesiones.

• La jurisprudencia califica reiteradamente la posesión del usufructuario como inmediata y la del nudo propietario como mediata.
• Esto justifica que quien no tiene la posesión inmediata pueda transmitir su propiedad o ejercer interdictos si el poseedor inmediato realiza actos que perturban su posesión o perjudican la cosa.

5. Posesión de Buena y de Mala Fe (Art. 433 CC)

• Se reputa poseedor de Buena Fe (BF) al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
• Se reputa poseedor de Mala Fe (MF) al que se halla en el caso contrario.

Art. 434 CC: “La BF se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor le corresponde la prueba”.

Art. 435 CC: “La posesión adquirida de BF no pierde ese carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente”.

Art. 436 CC: “Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario”.

6. Posesión de Cosas y de Derechos (Art. 437 CC)

“Solo pueden ser objeto de la posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación. También pueden ser objeto de posesión los animales, con las limitaciones establecidas en las leyes.”

7. Posesión Individual o Coposesión (Art. 445 CC)

“La posesión como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas fuera de los casos de indivisión”.

8. Posesión Civilísima

Es la que se adquiere por ministerio de la ley, con independencia de que se produzca o no el hecho material de la posesión (ej. herencia).

ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN

Adquisición

Art. 438 CC: “La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa, animal o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho”.

Art. 440 CC: “La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia. El que validamente repudia una herencia se entenderá que no la ha poseído en ningún momento”.

Art. 441 CC: “En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente”.

Art. 442 CC: “El que suceda por título hereditario no sufrirá las consecuencias de una posesión viciosa de su causante, si no se demuestra que tenía conocimiento de los vicios que la afectaban; pero los efectos de la posesión de BF no le aprovecharán sino desde la fecha de la muerte del causante”.

Art. 443 CC: “Toda persona puede adquirir la posesión de las cosas. Los menores necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor. Las personas con discapacidad a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo pueden usar de los derechos derivados de la posesión conforme a lo que resulte de estas.” (Reforma 2021).

Art. 444 CC: “Los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión”.

Art. 445 CC: “La posesión como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas fuera de los casos de indivisión. Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren 2 poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueran las mismas, el que presente título; y si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes”.

Art. 466 CC: “El que recupera conforme a derecho la posesión indebidamente perdida, se entiende, para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio, que la ha disfrutado sin interrupción”.

Pérdida

Art. 460 CC: “El poseedor puede perder la posesión: 1.- Por abandono de la cosa o animal. 2.- Por la cesión hecha a un tercero a título oneroso o gratuito. 3.- Por la destrucción o pérdida total de la cosa, por muerte o pérdida del animal o por quedar la cosa o el…” (El texto original se corta aquí).

DERECHOS REALES DE GARANTÍA: CONCEPTO Y CLASES

Concepto General

Art. 1911 CC: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”.

Existen garantías que la doctrina clasifica en:

• Personales: Como la fianza, la cláusula penal, el aval bancario y, según la mayoría de los autores, el derecho de retención.
• Reales: Como son la prenda y la hipoteca.

Esencial del concepto de garantía real es el llamado ius distrahendi, del que solo están dotados la hipoteca y la prenda. Por ello, también se les llama derechos “de realización del valor”, que permiten en última instancia promover una venta forzosa del bien garantizado para el cobro de una deuda, generalmente dineraria.

Existe también el ius persequendi, que significa que cualquiera que sea el poseedor de la cosa garantizada, sufrirá las consecuencias de la venta forzosa siempre que se haya dado la suficiente publicidad a la constitución de la garantía.

Como regla general, los inmuebles son susceptibles de hipoteca y los muebles de prenda, aunque existe la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de 16 de diciembre de 1954 que invierte en ocasiones y para ciertos bienes la regla general.

La Prohibición del Pacto Comisorio

Incumplida la obligación garantizada con prenda o hipoteca, el acreedor puede instar o promover la enajenación de la cosa sobre la que recae su derecho de garantía, para que sobre el precio pueda cobrarse aquella.

El pacto comisorio implica que el acreedor adquiere el pleno dominio de la cosa ofrecida en garantía y el deudor verá extinguida su obligación.

El artículo 1.859 del C.C. establece que: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.”

Esta prohibición se fundamenta en evitar abusos en perjuicio del deudor y de los demás acreedores:

1. El objeto gravado puede tener un valor superior al importe de la deuda, y es inmoral que el acreedor se la apropie en su totalidad en pago de esta, y que se estime válido tal pacto aceptado por el deudor cuando se halla en la necesidad de pedir un crédito.
2. Se perjudica a los restantes acreedores que tienen derecho a cobrarse sobre lo que reste de su valor, una vez pagada la deuda garantizada.

No obstante, hay un sector doctrinal que entiende que el enriquecimiento injusto que trata de evitarse a través del pacto comisorio puede evitarse estableciendo un sistema objetivo de valoración del bien, de manera que si el valor del bien superase el importe de la deuda, el acreedor debe abonar la diferencia al deudor; es el llamado pacto marciano.

La Prenda: Constitución y Contenido

La prenda puede definirse como: “Un derecho real constituido, para garantía de una obligación, en una cosa ajena, que entra en la posesión del acreedor o de un tercero, y por virtud del cual, el acreedor puede promover a su tiempo la venta de la cosa empeñada para satisfacer con su importe las responsabilidades pecuniarias que nazcan de la obligación garantizada.”

Mas ya se ha indicado que tras la admisión de la prenda sin desplazamiento ha dejado de ser elemento esencial que la cosa pase a la posesión del acreedor o de un tercero.

1. Elementos Personales

Son el acreedor pignoraticio, al que se le exige solo capacidad para obligarse, y el deudor, que debe ser dueño de la cosa pignorada y tener la libre disposición de sus bienes.

Artículo 1857 CC: “Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:

“Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes.”

Es perfectamente posible, según el art. 1857.3º, que un tercero garantice con bienes propios una obligación ajena. Esta es una clara manifestación de disociación entre deuda y responsabilidad en nuestro derecho, que da lugar a la figura del hipotecante o pignorante no deudor.

2. Elementos Reales

• La obligación garantizada, que puede ser de toda clase (art. 1861 CC: “Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria.”).
• La cosa dada en prenda: Art. 1864 CC: “Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que estén en el comercio, con tal de que sea susceptibles de posesión. En ningún caso podrán ser objeto de prenda los animales de compañía.”

3. Elementos Formales

Es preciso distinguir entre prenda ordinaria y sin desplazamiento.

PRENDA ORDINARIA: El contrato no se perfecciona sin la entrega de la cosa.

• Art. 1863 CC: “Además de los requisitos exigidos en el art. 1857, se necesita, para constituir el contrato de prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor o a un 3º de común acuerdo”.
• Art. 1865 CC: “No surtirá efecto la prenda contra 3º si no consta por instrumento público la certeza de la fecha”.

Contenido

Art. 1866 CC: “El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.”

Art. 1869 CC: “Mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue siendo dueño de ella. Esto, no obstante, el acreedor podrá ejercitar las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra 3º.”

Art. 1870 CC: “El acreedor no podrá usar la cosa dada en prenda sin autorización del dueño, y si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en depósito”.

Art. 1871 CC: “No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso”.

Art. 1872 CC: “El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder por ante Notario a la enajenación de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta pública, y con citación del deudor y del dueño de la prenda, en su caso. Si en la primera subasta no se hubiese enajenado la prenda, podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y si tampoco diese resultado, podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda. En este caso, estará obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito. Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Ccom.”

Extinción

Como derecho accesorio, la prenda se extingue al extinguirse la obligación garantizada, de manera que extinguido el crédito debe devolverse la cosa empeñada. Como derecho real, la prenda se extinguirá con independencia del crédito garantizado conforme a los modos de extinción de los derechos reales, como por ejemplo la pérdida de la cosa o por renuncia del acreedor.

EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

1. Concepto

Art. 530 CC: “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre predio sirviente”.

La doctrina completa esta definición diciendo que: “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, y en cuya virtud el dueño del predio dominante puede:

2. Caracteres

• Son Derechos reales, ya que atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa, sin necesidad de intermediario alguno especialmente obligado y con eficacia “erga omnes”.
• Son derechos reales en cosa ajena. Es requisito insalvable que la finca gravada sea ajena, lo cual justifica que se extingan por consolidación.
• Son derechos reales inmobiliarios, ya que solo se pueden constituir sobre bienes inmuebles.
• Son derechos reales limitados, pues no comprenden todas las posibles utilidades, actuaciones e influencias sobre la cosa, sino solo algunas de ellas. En este sentido son limitativos del dominio, pues sustraen de su contenido normal alguna de sus facultades. De ahí se deriva:
  • Que las servidumbres no se presumen, deben probarse, pues es el dominio el que se presume libre.
  • Que la interpretación sobre servidumbres sea restrictiva y favorable en lo posible al predio gravado.
  • Que no pueda existir servidumbre sin utilidad, utilidad que puede ser no solo de carácter económico, sino también de mero recreo, belleza o amenidad.

Art. 534 CC: “Las servidumbres son derechos inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenecen”.

Art. 535 CC: “Las servidumbres son indivisibles.

No son hipotecables: Art. 108.1º LH: “No se podrán hipotecar: 1º las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada”.

Clasificación

1. Prediales y Personales

Art. 531 CC: “También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas o de una comunidad a quienes no pertenezca la finca gravada”.

2. Continuas y Discontinuas (Art. 532 CC)

“Continuas son las que su uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre”.

3. Aparentes y No Aparentes (Art. 532 CC)

“Aparentes son las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia”.

4. Positivas y Negativas (Art. 533 CC)

“Se llama positiva a la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo. Negativa es la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre”.

5. Legales y Voluntarias (Art. 536 CC)

Art. 561 CC: “Para los efectos legales, la servidumbre de acueducto será considerada como continua y aparente, aun cuando no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno establecido por días o por horas”.

Servidumbres Personales

Al lado de estas servidumbres prediales típicas y nominadas, cabe constituir al amparo del art. 531 y del principio de libertad (art. 594), otras figuras de servidumbres personales innominadas. Así la jurisprudencia y doctrina han conceptuado como servidumbres personales:

1. El derecho concedido a una persona y sus descendientes de ocupar determinadas ventanas en casa ajena para presenciar los festejos locales.
2. El derecho a ocupar una determinada localidad en un teatro (STS 1930 del Liceo de Barcelona).
3. Derecho a cazar en finca ajena o a labrar y sembrar cierta extensión en la finca de otro.
4. El derecho de uso exclusivo de la terraza de los edificios para instalar carteles publicitarios, calificable como derecho real de servidumbre personal, transmisible, que requiere requisitos de determinación (superficie ocupada, principalmente).
5. La posibilidad de constituir una servidumbre personal negativa en favor del arrendatario de un local comercial, consistente en la obligación del dueño del predio sirviente de abstenerse de realizar en él ciertas actividades (exhibición de películas, venta de palomitas y golosinas). Se afirma su posibilidad como consecuencia de la doctrina del “numerus apertus” si su contenido está determinado, no va contra el orden público y obedece a un interés legítimo.
6. Derecho de extracción de piedra de una finca (cesión de aprovechamiento de piedra en una cantera por 500 años).

Constitución y Extinción de las Servidumbres

Adquisición

Art. 536 CC: “Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios”.

De la regulación del Código resultan cuatro modos de adquirirse las servidumbres:

1. Constitución por Ley

La Ley en ocasiones crea directamente la servidumbre en atención a un determinado estado físico de los predios (ej. servidumbre natural de aguas), y en otras concede a los propietarios un derecho para reclamar su creación (ej. servidumbre de paso). De ahí la distinción entre servidumbres legales y forzosas.

2. Constitución por Negocio Jurídico

Todas las servidumbres se pueden constituir por negocio jurídico, que puede ser inter vivos o mortis causa, a título oneroso o gratuito, y que debe reunir los siguientes requisitos:

• Personales: Para constituir la servidumbre será necesaria capacidad de disposición sobre el predio sirviente. Para su adquisición será bastante capacidad para obligarse.
• Reales: Las servidumbres se constituyen necesariamente sobre bienes inmuebles, y atribuyen al predio dominante una utilidad limitada del sirviente.
• Formales: La constitución de servidumbres no está sujeta a forma especial, aplicándose la doctrina de los arts. 1278 a 1280 CC. Sin embargo, para que surta efectos contra tercer poseedor del predio sirviente será precisa inscripción en el RP, para lo que se necesita escritura pública (art. 606 CC). No obstante, la jurisprudencia ha entendido que no es necesaria la inscripción registral de las servidumbres que sean ostensibles e indubitadas para que sean eficaces frente a terceros.

3. Prescripción

Art. 537 CC: “Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por la prescripción de 20 años”. (Se trata de una usucapión muy especial que no requiere ni buena fe ni justo título, y un plazo de 20 años que modifica el general de 30).

Art. 538 CC: “Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de posesión se contará:

Art. 539 CC: “Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, solo podrán adquirirse en virtud de título”.

Art. 540 CC: “La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme”.

4. Adquisición por Signo Aparente

Art. 541 CC: “La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenase una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas:

Extinción

Art. 546 CC: “Las servidumbres se extinguen:

Contenido de Derechos y Obligaciones

La norma fundamental se encuentra en el artículo:

Art. 594 CC: “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes o al orden público”.

Art. 595 CC: “El que tenga la propiedad de una finca cuyo usufructo pertenezca a otro, podrá imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo”.

Art. 598 CC: “El título, y en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables”.

Dueño de Predio Dominante:

1. Uso: Se concede al dueño del predio dominante la utilidad o beneficio que corresponde a la naturaleza de la servidumbre. Se habla de un ‘usus civiliter‘, como la necesidad de que, obteniendo el máximo beneficio, cause el menor perjuicio posible al predio sirviente.

Art. 542 CC: “Al establecerse la servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso”.

2. Obras: Art. 543 CC: “El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente”.

Art. 544.1º CC: “Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás”.

Dueño de Predio Sirviente:

1. Gastos: Art. 544.2º CC: “Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos (de uso y conservación) en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario”.

Además: Art. 599 CC: “Si el dueño del predio sirviente se hubiese obligado, al constituir la servidumbre, a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la misma, podrá librarse de esta carga abandonando el predio al dueño del dominante”.

2. No Menoscabo: Art. 545 CC: “El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda para el dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre”.

Reglas Especiales

• Art. 565 CC (Paso): “La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público”.
• Art. 566 CC (Paso): “La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante”.
• Art. 582 CC (Vistas): “No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino si no hay 2 metros de separación entre la pared en que se construya y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia”.
• Art. 591 CC (Plantación): “No se podrán plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las Ordenanzas o Costumbres del lugar. En su defecto, a la de 2 metros de la línea divisoria de las heredades, si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros, si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad”.
• Art. 592 CC (Ramas y raíces): “Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad; y si fueran las raíces de los árboles vecinos las que se extendieren en el suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad”.

BIENES INMUEBLES Y MUEBLES

Bienes Inmuebles (Art. 334 CC)

“Son bienes inmuebles:

Quedan sometidos al régimen de los bienes inmuebles los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente, sin perjuicio de la consideración de los animales como seres sintientes y de las leyes especiales que los protegen.

Bienes Muebles (Art. 335 CC)

“Se reputan bienes muebles los susceptibles de apropiación no comprendidos en el Capítulo anterior, y en general, todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos”.

Art. 336 CC: “Tienen también la consideración de cosas muebles:

Modos de Adquirir la Propiedad

Los modos originarios se caracterizan porque el adquirente deviene propietario ex novo, sin que exista vínculo con el anterior titular. En consecuencia, el dominio se adquiere necesariamente libre de toda carga, como ocurre con la ocupación.

Los modos derivativos son aquellos en los que la propiedad se adquiere fundada en un derecho preexistente en otra persona, y por consiguiente, sujeto a los mismos contenidos y caracteres. Estos últimos son cuantitativa y cualitativamente más importantes que los anteriores. Basta citar algunas de sus manifestaciones, como son las herencias, donaciones o compraventas.

Art. 609 CC: “La propiedad se adquiere por ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y se transmiten por la Ley, por donación, por sucesión testada o intestada y por consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”.

El párrafo primero se refiere a los modos originarios. El segundo a los derivativos.