El Contrato de Compraventa: Concepto y Características Esenciales
Según el artículo 1445 del Código Civil (CC), la compraventa es un contrato por el cual una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Sus principales características son:
- Consensual
- Oneroso
- Recíproco
- Conmutativo
La compraventa requiere, para la adquisición del dominio, además del contrato, la tradición (entrega de la cosa). El consentimiento no requiere una forma específica.
Capacidad para Contratar y Prohibiciones Legales en la Compraventa
Según el artículo 1457 del Código Civil, pueden celebrar contratos de compraventa todas las personas capaces de obligarse, salvo las prohibiciones específicas establecidas en el artículo 1459:
- Tutores, curadores o defensores judiciales respecto de bienes de personas bajo su protección.
- Mandatarios encargados de administrar o enajenar bienes, salvo autorización expresa.
- Albaceas, salvo autorización.
- Empleados públicos sobre bienes cuya administración les compete, incluidos jueces y peritos.
- Magistrados, jueces, fiscales, secretarios judiciales.
- Abogados y procuradores en litigios donde intervienen profesionalmente.
El Objeto del Contrato de Compraventa: Requisitos Esenciales
El objeto del contrato de compraventa puede ser tanto cosas corporales como incorporales, siempre que cumplan los siguientes requisitos:
Existencia Actual o Futura de la Cosa
Pérdida Total de la Cosa
Si la cosa se pierde totalmente antes de la perfección del contrato, este será inexistente (artículo 1460 del CC).
Pérdida Parcial de la Cosa
En caso de pérdida parcial, el comprador puede optar por desistir del contrato o aceptar la parte existente, pagando el precio proporcional (artículo 1460.2º del CC).
Venta de Cosa Futura
La venta de cosa futura se clasifica en:
- Emptio rei speratae: El comprador solo paga si la cosa llega a existir.
- Emptio spei: El comprador paga aunque la cosa no llegue a existir (por ejemplo, la pesca del día siguiente). Este es un contrato aleatorio.
Determinación de la Cosa
La cosa debe ser determinada o determinable (artículo 1273 del CC).
Licitud del Objeto
La cosa debe ser de lícito comercio (artículo 1271 del CC).
Transmisión de la Propiedad en la Compraventa
Según el artículo 1258 del Código Civil, la venta de cosa ajena es válida, aunque no transfiera el dominio de forma inmediata. En estos casos, el comprador puede:
- Adquirir la propiedad por usucapión.
- Ejercer la acción de evicción si pierde la cosa.
- Invocar la nulidad del contrato por dolo o error si desconocía la ajenidad de la cosa.
Pacto de Reserva de Dominio
Es un pacto en el que el vendedor entrega la cosa, pero conserva la propiedad hasta el pago total del precio. Sus características son:
- El contrato es perfecto, pero la transmisión del dominio queda supeditada al pago total del precio.
- El vendedor conserva la propiedad y puede ejercer acciones de dominio.
- Si el pacto está inscrito en el registro correspondiente, protege al vendedor frente a embargos por terceros acreedores del comprador.
El Precio en el Contrato de Compraventa: Requisitos y Determinación
Según el artículo 1445 del Código Civil, por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. No obstante, este precio no tiene que ser cuantitativamente determinado en el momento de la firma del contrato, siempre que se cumplan dos condiciones clave:
- Que el precio sea identificable mediante un mecanismo establecido en el contrato, sin que sea necesario un nuevo acuerdo entre las partes para fijarlo.
- Que no quede al arbitrio de uno de los contratantes (artículo 1449 del CC).
En cuanto a la determinación del precio, es aceptable que las partes pacten en el contrato un procedimiento para determinarlo posteriormente, sin depender de la voluntad de las partes. Por ejemplo, el precio puede ser fijado:
- Según un índice económico en una fecha determinada.
- Por un experto o un tercero imparcial designado para tal fin.
- Mediante cláusulas que ajusten el precio según ciertos parámetros predefinidos, como la inflación o los tipos de interés.
Precio Justo y Precio Simbólico
El precio no tiene que ser necesariamente justo o equivalente al valor de mercado. Según los principios de la economía liberal adoptados por el Código Civil, el valor de las cosas es el que se acuerda entre las partes contratantes. Sin embargo, si el precio es simbólico (muy bajo) o simulado (ficticio), esto puede ser un indicio de que el contrato es una simulación para ocultar otra transacción o para evadir impuestos.
Las Arras en la Compraventa: Tipos y Efectos Legales
Las arras son una cantidad de dinero o cosa fungible que se entrega en el momento de la celebración de un contrato, generalmente de compraventa, como señal o garantía de su cumplimiento. El contrato de arras es un documento que formaliza el compromiso de efectuar una compraventa. Mediante las arras, el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio total, y el vendedor, por su parte, se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas.
Tipos de Arras Reconocidos por el Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo reconoce tres tipos de arras, según el objetivo del acuerdo:
- Arras Confirmatorias: Confirman la existencia de un contrato y el compromiso de ambas partes para cumplirlo. Se consideran parte del precio y no permiten el desistimiento.
- Arras Penitenciales: Permiten a las partes desistir del contrato sin necesidad de justificar su incumplimiento. Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas. Si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida (artículo 1454 del CC).
- Arras Penales: Garantizan el cumplimiento del contrato y establecen una penalización en caso de incumplimiento. Dicha penalización supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.
Efectos del Contrato de Compraventa: Obligaciones de las Partes
Obligación de Entrega de la Cosa por el Vendedor
El vendedor está obligado a entregar la cosa en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato, con todos sus frutos y accesorios. La entrega puede realizarse por tradición real, mediante escritura pública, o por otros medios legalmente previstos, en el lugar y tiempo pactados o legalmente establecidos. El vendedor no está obligado a entregar la cosa si el comprador no ha pagado el precio.
Otorgamiento de Escritura Pública
El comprador puede exigir el otorgamiento de escritura pública tras la perfección del contrato, salvo pacto en contrario. La omisión de este requisito formal puede llevar a exigir el cumplimiento o a resolver el contrato.
Obligación de Pago del Precio por el Comprador
El pago del precio debe realizarse en el lugar y tiempo pactados o, en su defecto, en el momento y lugar de la entrega de la cosa. No se devengan intereses salvo pacto expreso, mora del comprador o si la cosa produce frutos. El comprador puede suspender el pago si sufre perturbación en la posesión o tiene un riesgo fundado de perder el dominio de la cosa.
Saneamiento por Evicción: Protección del Comprador
El vendedor responde también del saneamiento, garantizando que el comprador no pierda la cosa comprada por derechos anteriores de terceros.
Concepto de Evicción (Artículo 1475 CC)
La evicción ocurre cuando una sentencia firme priva al comprador de la totalidad o parte de la cosa adquirida por existir un derecho anterior a la compra. El vendedor responde de la evicción, aunque no se mencione expresamente en el contrato, salvo pacto en contrario.
Efectos del Saneamiento por Evicción
Renuncia al Saneamiento (Artículo 1477 CC)
Si el comprador renuncia al saneamiento, el vendedor solo estará obligado a devolver el valor de la cosa al momento de la evicción, a menos que la renuncia haya sido con conocimiento de los riesgos y asumiéndolos expresamente.
Saneamiento sin Renuncia (Artículo 1478 CC)
Si no hay renuncia, el comprador tiene derecho a la devolución del precio de la cosa al tiempo de la evicción, los frutos o rendimientos, las costas judiciales, los gastos del contrato y, si hubo mala fe por parte del vendedor, también los daños y perjuicios.
Evicción Parcial Importante (Artículo 1479 CC)
Si la evicción es parcial pero la parte perdida es esencial para el uso o disfrute de la cosa, el comprador puede pedir la rescisión del contrato.
Notificación al Vendedor
El saneamiento por evicción solo procede si el comprador notificó la demanda al vendedor en tiempo y forma; de lo contrario, el vendedor no tendrá obligación de responder.
Plazo de Ejercicio de la Acción
No hay un plazo específico para el ejercicio de la acción de saneamiento por evicción en el Código Civil, por lo que se aplica el plazo general de prescripción de cinco años para las acciones personales (artículo 1964 del CC).
Saneamiento por Vicios Ocultos: Defectos de la Cosa Vendida
El saneamiento por vicios ocultos se refiere a aquellos defectos que hacen la cosa impropia para el uso al que se destina, o que disminuyen de tal modo su utilidad que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado un precio inferior (artículo 1484 del CC). No se exige que la cosa sea inútil para todo uso, sino para el uso previsto.
Condiciones y Responsabilidad
No hay responsabilidad si los defectos eran visibles o si el comprador, por su profesión u oficio, debió detectarlos. El vendedor responde incluso si ignoraba la existencia de los vicios (artículo 1485 del CC). Se puede pactar la exclusión de esta responsabilidad, pero solo si el vendedor ignoraba los vicios; la renuncia debe ser expresa y clara.
Acciones del Comprador
El comprador puede ejercer las siguientes acciones:
- Acción Redhibitoria: Permite resolver el contrato y recuperar los gastos pagados.
- Acción Quanti Minoris: Permite rebajar proporcionalmente el precio de la cosa (artículo 1486 del CC).
Indemnización por Daños y Perjuicios
Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, el comprador también puede pedir una indemnización por daños y perjuicios.
Plazo de Ejercicio de las Acciones
Estas acciones deben ejercerse dentro de los seis meses siguientes a la entrega de la cosa (artículo 1490 del CC). El plazo es de caducidad para resolver el contrato y de prescripción para reclamar indemnización.
Garantías del Vendedor: Protección de sus Intereses
Resolución por Peligro de Pérdida de la Cosa y el Precio (Artículo 1503 CC)
El artículo 1503 del Código Civil permite al vendedor resolver el contrato anticipadamente si ha entregado la cosa pero el comprador aún no ha pagado y existe un motivo fundado para temer que perderá tanto la cosa como el precio. Esta resolución se permite sin que haya un incumplimiento efectivo por parte del comprador, constituyendo una excepción al artículo 1124 del CC. No procede esta resolución si el comprador garantiza el pago pendiente o presenta una fianza adecuada.
Pacto Comisorio o Condición Resolutoria Expresa
El pacto comisorio es una cláusula del contrato de compraventa que establece que, si el comprador no paga el precio en el plazo acordado, el contrato se resolverá automáticamente. Este pacto se limita al incumplimiento del pago del precio, sin extenderse a otras obligaciones.
Venta de Inmuebles (Artículo 1504 CC)
En la venta de bienes inmuebles, puede pactarse una condición resolutoria expresa, que permite resolver el contrato si no se cumple una condición concreta (como el pago del precio). El artículo 1504 del Código Civil reconoce la validez de esta cláusula, pero protege al comprador permitiéndole pagar incluso después del vencimiento, siempre que no haya sido previamente requerido judicial o notarialmente por el vendedor.
Venta de Bienes Muebles (Artículo 1505 CC)
En cuanto a la venta de bienes muebles, el artículo 1505 del Código Civil establece que la resolución de la venta se produce de pleno derecho en favor del vendedor si el comprador no se presenta a recibir la cosa o no ofrece el precio dentro del plazo fijado para la entrega.
Venta del Mismo Objeto a Varios Compradores (Artículo 1473 CC)
Criterios de Preferencia
Bienes Muebles
Si se trata de un bien mueble, la propiedad se transferirá a quien primero haya tomado posesión de ella con buena fe.
Bienes Inmuebles
Si se trata de un bien inmueble, la propiedad pertenecerá a quien primero haya inscrito su adquisición en el Registro de la Propiedad. Si no hay inscripción, la propiedad será para quien primero haya tomado posesión de ella con buena fe. En su defecto, se preferirá al comprador que presente el título de fecha más antigua.
Derechos del Comprador Preterido
El comprador que no adquiera la propiedad (preterido) puede resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios, conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Compraventa con Retracto Convencional: El Pacto de Retroventa
Concepto y Requisitos
El retracto convencional, también conocido como pacto de retroventa, es el derecho del vendedor a recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 del Código Civil y lo demás que se hubiese pactado. Se configura como una condición resolutoria expresa.
Requisitos Esenciales
- Debe estar pactado expresamente en el contrato de compraventa.
- El plazo máximo para su ejercicio es de diez años. Si no se estipula un plazo, se entenderá por cuatro años (plazo de caducidad).
Ejercicio del Retracto (Artículo 1518 CC)
Para ejercer el derecho de retracto, el vendedor debe reembolsar al comprador:
- El precio de la venta.
- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
- Cualquier otra cantidad que se hubiera pactado adicionalmente.
Si el vendedor no cumple con estas obligaciones, el comprador consolidará el dominio de la cosa (artículo 1509 del CC).
Oponibilidad frente a Terceros
El retracto convencional solo es oponible a terceros si está inscrito en el Registro de la Propiedad. De esta forma, se protege al tercero de buena fe (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).
La Permuta: Intercambio de Bienes
La permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para recibir otra (artículo 1538 del Código Civil). Constituye un intercambio de derechos de propiedad sin que medie precio en dinero. Se aplican supletoriamente las normas de la compraventa en todo lo que no esté regulado específicamente.
Permuta de Cosa Ajena (Artículo 1539 CC)
Si una de las partes entrega una cosa que no es de su propiedad, y la otra lo prueba, esta última no estará obligada a entregar la suya y solo tendrá que devolver lo recibido. Esta regla solo se aplica si el contrato no se ha cumplido aún por ambas partes; si ambas ya han entregado, habrá que esperar a que el propietario reivindique la cosa para que proceda el saneamiento por evicción.
Evicción en la Permuta (Artículo 1540 CC)
Si un permutante pierde la cosa recibida por evicción, puede optar entre:
- Recuperar la cosa que él entregó (si aún está en poder del otro permutante y no hay derechos adquiridos por terceros de buena fe).
- Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.