Régimen de Saneamiento en Contratos Onerosos
El Saneamiento es la garantía de subsanación que ampara al adquirente por vicios ocultos o turbación del derecho de propiedad.
Responsables del Saneamiento
- Transmitente.
- Los que dividen bienes con otros.
- Titular antecesor a la transferencia.
Facultades del Adquirente
El adquirente puede optar por:
- Resolver el contrato.
- Subsanar el vicio.
- Sustituir el bien.
Excepciones a la Obligación de Saneamiento
La garantía no procede cuando:
- El adquirente conocía los vicios.
- El adquirente asume los riesgos.
- El adquirente es profesional (si el vicio es propio de su actividad).
- Se trata de una subasta judicial.
- El enajenante no conocía los vicios.
Naturaleza de la Garantía: Es una garantía natural de los contratos onerosos, disponible para las partes.
Saneamiento en Transmisión de Varios Bienes
- Bienes en conjunto: El saneamiento es indivisible.
- Bienes por separado: El saneamiento es divisible.
Saneamiento en Caso de Varios Enajenantes
- Transmisiones sucesivas: Saneamiento concurrente.
- Transmisiones simultáneas: Saneamiento individual de cada uno.
Importante: El error o la ignorancia del enajenante no lo exime de la obligación de saneamiento.
Garantía de Evicción
La Evicción asegura la propiedad frente a terceros, ya sea en forma total o parcial, de hecho o de derecho, por turbación anterior o coetánea a la adquisición.
Casos en que No Procede la Evicción
- Si existe turbación de un tercero ajeno al transmitente.
- Si la turbación es anterior a la adquisición con consolidación posterior.
Citación por Evicción en Juicio
Si el tercero demanda al adquirente, este debe notificar al garante para que se allane a la demanda. Se plantea como acción y excepción. El garante es quien paga si el adquirente es vencido en juicio.
Restricción al Adquirente: El adquirente no puede cobrar ni reclamar si no notifica al garante o si se somete a arbitraje privado sin notificar.
Cese de la Responsabilidad por Evicción
La responsabilidad del garante cesa cuando:
- El adquirente no notifica al garante en el proceso.
- El adquirente cita al garante fuera de los plazos procesales.
- El adquirente no opone defensas.
- El adquirente se allana sin conformidad del garante.
- El adquirente somete el juicio a árbitro privado sin conformidad del garante.
Resolución del Contrato por Evicción
El adquirente puede resolver el contrato cuando:
- Existen defectos en el título que afectan el valor del bien.
- Hay sentencia firme que declara la evicción.
Extinción de la Responsabilidad: La responsabilidad de evicción se extingue por prescripción del plazo adquisitivo, y el adquirente pierde el derecho a reclamar.
Vicios Ocultos (Vicios Redhibitorios)
Son defectos no ostensibles que afectan la materialidad de las cosas y las tornan impropias para su uso. Deben existir siempre al momento de contratar y adquirir la cosa.
Ampliación de la Garantía
La garantía puede ampliarse si:
- Lo estipulan las partes.
- El enajenante otorga garantía de calidad.
- Existen casos de garantía ampliada de fábrica.
Exclusiones de la Responsabilidad por Vicios Ocultos
La responsabilidad del transmitente no existe (y se hace responsable el adquirente) cuando:
- El adquirente debió haber conocido el vicio mediante un examen diligente.
- El vicio no existía al momento de adquirir el bien.
Carga de la Prueba y Denuncia
El adquirente tiene la carga de probar y denunciar expresamente al garante dentro de los 60 días de haberse manifestado el vicio. Si el vicio aparece gradualmente, el plazo se cuenta desde que pudo haberlo advertido.
Caducidad de la Garantía
- Cosas inmuebles: 3 años desde que se recibió.
- Cosas muebles: 6 meses de recibirlas o puestas en funcionamiento.
Si la cosa perece total o parcialmente, el garante soporta la pérdida.
Resolución del Contrato por Vicios
El adquirente puede resolver el contrato si el vicio es redhibitorio o si hay ampliación convencional de garantía. Si existe la posibilidad de subsanación, no hay derecho a resolver para conservar la unidad del negocio jurídico.
Efectos de los Contratos Bilaterales
Tutela Preventiva
Una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriesen una amenaza de daño porque la otra parte sufre un menoscabo económico que le quita la aptitud para cumplir su obligación.
Cese de la Tutela: Queda sin efecto cuando la otra parte cumple o da seguridad suficiente. Es una medida preventiva ante situaciones sobrevinientes.
Suspensión de Cumplimiento (Exceptio non adimpleti contractus)
Cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una parte puede suspender su prestación hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir la suya. Puede plantearse judicial o extrajudicialmente, como acción o como defensa de excepción dilatoria.
Mecanismos de Resolución Contractual
La Seña (Arras)
La seña es un pago, en dinero o cosas muebles, que se hace a cuenta del precio final. Debe haber previamente un contrato y asegura el cumplimiento de una obligación.
Otorga la facultad de arrepentimiento de los contratantes, pero siempre es confirmatoria del acto, salvo que se pacte expresamente la penitencialidad (lo que implica la restitución doblada).
Plazo de Arrepentimiento
El arrepentimiento puede ejercerse hasta:
- Incurrir en mora.
- La escrituración.
- La fecha determinada.
Pacto Comisorio (Cláusula Resolutoria)
Es la facultad resolutoria unilateral.
Operatividad
Opera cuando el incumplimiento es:
- Grave.
- Esencial a los fines del contrato.
- Tempestivo (oportuno).
- Intencional (si aplica).
Pacto Comisorio Expreso
Opera extrajudicialmente por la mera comunicación fehaciente y se resuelve sin más trámite, de puro derecho. La resolución surte efecto a partir de la recepción de la notificación.
Pacto Comisorio Implícito
Requiere intimar al deudor para que cumpla en un plazo no menor a 15 días. Si no cumple luego de dicho plazo, el contrato se concluye.
Opción: Se puede optar por la resolución total o parcial, pero no por ambas.
El Objeto del Contrato
El objeto es la operación jurídica compleja que las partes desean realizar dentro del contrato. Pueden ser cosas o hechos.
Requisitos del Objeto
El objeto siempre tiene que ser uno solo y el mismo, cumpliendo con ser:
- Lícito.
- Posible.
- Determinado o determinable.
- De valoración económica.
Debe corresponder a un interés de las partes, aunque no sea patrimonial (puede ser con fines altruistas, como en el comodato o la donación).
Prohibiciones
No pueden ser objeto de contrato:
- Hechos imposibles.
- Hechos prohibidos por la ley.
- Hechos contrarios a la moral y buenas costumbres.
- Hechos contrarios a la dignidad humana.
- Hechos que contradigan derechos sobre el cuerpo humano.
- Hechos que afecten derechos de terceros.
Bienes que Pueden ser Objeto
Pueden ser objeto de contrato:
- Bienes futuros.
- Bienes ajenos.
- Bienes litigiosos.
- Bienes gravados.
- Bienes sujetos a medida cautelar.
La Herencia Futura
La herencia futura no es objeto de contrato. El fundamento es la indeterminación de los derechos hereditarios y evitar la especulación con la muerte.
Excepción: Se permite la cesión de derechos hereditarios o pactos sobre herencia futura para conservar la unidad de la gestión empresaria.